从2009年4月《南京下关滨江老城改造框架协议》签署算起，到2010-2012年中冶砸下256亿巨资“鲸吞”1、2、3号地。再到2013年利用鼓楼下关两区合并的契机，进行大规模资产包分割转让，吸引龙湖、深业、证大、恒大等品牌房企进驻。下关滨江完成到鼓楼滨江的进阶，用了十余年时间。

鼓楼滨江作为主城区老城改造的典型，目前区域内集合了丰富的生活配套。这里既有山水城林，也有外滩盛景；既有江河交汇，也有城墙蜿蜒；既有历史遗存，也有人文底蕴。凭借日益便利发达的交通、成熟的生活配套和众多优质教育资源，鼓楼滨江是诸多拥有“主城情结”的买房人心中当仁不让的选择。

日常出行公共交通线路丰富，还规划了两条地铁，分别是5号线和9号线。此外，备受关注的建宁西路过江通道也在加紧建设中，未来将快速串联起鼓楼滨江和江北新区，加大两地联动。教育方面，鼓楼滨江更是表现突出，已经吸引了力小、拉小、树人等多个老牌优质教育资源入驻，这里正在成为一个越来越宜居的板块。

经过超10年的发展，现在回头再看，鼓楼滨江当初的规划不可谓不高大上。

曾经的下关滨江充满理想主义。自酝酿之初，就不惜耗费重金邀请摩立特、SOM、仲量联行等世界级团队站在非常高的规划起点上为其定制蓝图。然而，如此大规模的老城改造，注定无法像一座白纸作画的新城那么简单。浮浮沉沉的经历着拆迁之难，鼓楼滨江发展的脚步走的并不快、并不轻盈。要承认的是，现在的鼓楼滨江距离当年规划中南京“外滩”的定位还有不小的距离。

鼓楼滨江的诸多利好很大程度上得益于它属于“鼓楼”，这意味着可操盘的教育资源非常丰富。早在几年前，鼓楼区就有意发展教育集团的模式，带动区域内一批草根小学崛起。2019年3月更是提出，将以南师附中树人学校、金陵汇文学校(初中部)、南京市第二十九中学初中部三所学校为核心学校，组建“1+1+X”三大初中发展联盟，全区所有初中全部纳入，促进鼓楼区初中教育优质均衡发展。

目前鼓楼滨江多所学校扎堆分布，包括原下关不错的教育资源，天妃宫小学、十二中初中部等，还有新分校势力，如复兴小学（力小分校），方兴小学（拉小分校）。不仅如此，世茂璀璨滨江周边正在建设一所新小学和新初中，规划为力小分校及树人初中分校，最快今年就能招生，教育资源不可谓不密集。

【世茂配建中小学】
目前，学校主楼已经基本建成，现场工人正在进行内部操场平整、外墙搭建及一些收尾工作。今年1月，官方也表示将于今年5-7月陆续完成中小学楼栋的交付，质量检收合格之后，最快今年9月即可开始招生。困扰周边居民们15年的孩子上学问题，终要解决。

更让业主们欣慰的是，世茂外滩新城学校的小学部、初中部将采取引进名校办分校的模式，而关于引进的学校，此前有相关人士表示，可能将引进力小+树人办学。

【鼓楼滨江新增一所中学】
近日，12345在回复网友问政时表示，鉴于滨江商务区发展变化和实际需求，结合2013年市政府批复的滨江商务区控详规划，在征询教育部门意见基础上，拟在滨江增加一所中学，选址位于西站东侧用地内。

目前，滨江片区控详成果已经基本完成，正在按规划部门的意见进行修改完善。关于中学的品牌，教育部门明确表示，将在滨江商务区引进区内的优质中学。

鼓楼滨江作为老城区的进化版，原先的公共交通相对新城区已然比较方便。后续最大的亮点是拥有两条地铁：地铁5号线和9号线。

【地铁5号线】
南京地铁5号线是南京地铁线网中一条西北至东南走向的线路，已于2016年12月28日正式开工，计划于2021年通车，标志色为灰蓝色。地铁5号线途径鼓楼区、秦淮区和江宁区，线路北起方家营站，沿东南方向斜下穿过南京主城中心，至光华门站转南，进入江宁东山片区，南至吉印大道站。其中有4站经过鼓楼滨江，分别是方家营站、南京西站、静海寺站、下关站。
5号线全长37.4千米，共设置30座车站，全部为地下车站。

【地铁9号线一期】
9号线一期工程全长19.7公里，16个站点已经确定。线路穿越玄武、鼓楼和建邺三大城区，其中近过半的站点都在城北，对河西新城的发展和鼓楼滨江地区升级改造也有着重大意义。

【建宁西路过江通道（一期）】
建宁西路过江通道（一期）起点位于兴浦路与江北快速大道交叉处，向南顺兴浦路穿越长江至江南，沿建宁西路布设，相继与江边路、惠民路、热河路交叉，止于建宁西路与热河路交叉处附近，工程主线总长约6.8公里。项目目前已经开工建设，建成后，从江北大道快速路可一路快速到达建宁路四平路以东，全程6分钟左右。从中央门立交桥到江北大道最快只需要15到20分钟。

鼓楼滨江以岸线风光带、大马路民国风情街区、和记洋行工业遗存体验区为主要发展载体，引进国内外知名文化旅游开发运营企业，深度挖掘区域内丰富的自然、人文景观资源，发展长江及滨江岸线旅游观光、亲水休闲、场景商业等文化旅游产业。

板块内已经营业的商业体有大观天地MALL、世茂52+迷你 mall，深业漫埠（部分）。

在建的商业综合体有中冶和记洋行、边城V时代广场、龙湖春江紫宸的商业、恒大滨江的商业、证大喜马拉雅的商业、桃园世纪自带商业、当代万国MOMΛ自带商业、中海桃源里自带商业等等。当然，看起来数量颇多，但是推进节奏依然是鼓楼滨江不可回避的痛点。

【深业漫埠】
深业漫埠是深业滨江半岛所属综合商业集群，位于鼓楼区龙江路28号，地处鼓楼滨江板块核心地段，是目前片区进度最快的商业体。

目前，新杂志咖啡、金吉鸟健身、浪里白江鲜馆、艺彩空间、瑞幸咖啡、億禾林国际儿童成长中心、贝黎诗、中超华城、华客仕西式快餐等品牌已正式入驻，涵盖娱乐、美食、购物、休闲多种消费业态，囊括吃喝玩乐等各个方面。

【证大大马路民国风情商业街区】
由上海证大集团开发建设的证大大马路民国风情商业街区项目，总建筑面积20万平方米，预计2022年开始运营，合作方式以租赁管理为主。

规划不仅将大马路沿线地块全部纳入历史风貌街区内，还通过压低部分地块的建筑高度，与南京西站融为一个整体的历史文化区域。打通了南京西站与大马路地块之间的视线通廊，增加了南京西站与大马路之间的联系，使得两个地块的历史文化资源得以整合。

【中冶和悦港】
由央企中冶置业集团开发建设的中冶和悦港和记洋行工业遗存体验区项目，总建筑面积11.3万平方米，其中商业7万平方米，办公4万平方米，预计2022年建成运营，合作方式商业部分租赁管理、办公部分租售结合。

中冶和悦港依托江景和长江大桥，将工业元素和文化元素引入商业空间，打造成具有文艺气质和历史美感的商业创意空间和文化潮流聚集地，彻底革新鼓楼滨江的商业版图。建成后的和记洋行项目将拥有主题酒店、滨水清吧街、冰雪世界、影院剧院、工业科技体验馆、屋顶花园农场、婚恋主题街区、餐饮街等。

曾经定位滨江商务区，立志成为鼓楼滨江现代产业发展高地。鼓楼滨江还规划建设100万平方米的商务商贸载体，打造产业特色显著、总部经济集聚、功能配套完善的商务核心区。

目前在建项目包括证大大拇指商业广场、深业滨江总部创新基地、恒大滨江办公集群等一批优质地标建筑。载体结合滨江3公里黄金岸线景观资源和地铁交通优势，重塑南京主城沿江天际线。

鼓楼滨江虽然近几年楼市发展凶猛，但区域储备地块已经不多。目前还有新房储备的项目除了世茂璀璨滨江、中冶盛世滨江外再无其它。好消息是，近期鼓楼滨江预公告1幅地块，为纯住宅用地，用地面积4.27公顷。

地块位于阅江楼-长江大桥视觉通廊区域，这是该片区近年来首次推出的住宅用地，非常稀缺。地块临近拉小直属分校，未来很大可能是该学校的施教区。

中冶盛世滨江在售“锦绣天玺”2号楼，户型建筑面积为176㎡、202㎡，销许均价为38743元/㎡，三梯两户，拟交付时间为2022年7月底，预计6、7月份加推3号楼，共计198套房源，户型建筑面积为176、202㎡。

值得注意的是，将于6、7月加推的锦绣天玺3号楼，放风价4.5万/㎡，精装交付，相比上次加推（2019年12月）的毛坯房源，销许均价38743元/㎡，价格跳涨6000元/㎡。

此外，项目在售锦绣江山东苑2#65年产权公寓房源，户型建筑面积为60-130㎡，均价35000元/㎡，具体一房一价，毛坯交付，拟交付时间为2021年6月。

南京65年产权公寓，是南京楼市发展期间一个特殊阶段的产物。这种公寓多为混合用地，经过规划局批准后，作为住宅类别使用。在办房产证、落户及税收方面均享受了和住宅一样的待遇，且是民用水电，可以通燃气，可落户可上学。而鼓楼滨江的65年产权酒店式公寓房源以上条件均配备，项目不远处就是拉小直属分校方兴小学。

中冶盛世滨江项目本身分为多个组团，体量较大，产品丰富。刚需和投资可以重点考虑65年产权公寓；改善可以考虑大面积70年产权新房及已交付的低密度洋房锦绣华府二手房，目前二手房报价在4.5-6万/平之间不等。

世茂璀璨滨江暂无房源在售，前期开盘楼栋为18、20号楼，后期加推计划待定。世茂璀璨滨江前期精装均价38000元/㎡，在鼓楼滨江区域属于比较低的价位，但是项目以超高层房源为主，得房率一直颇受诟病。

优势在于，世茂璀璨滨江的业主可以享受到十二年制一站式教学配套。另外高层可观江景，有一定稀缺性。项目二手房成交单价目前普遍在4.2-4.5万/㎡，对比前期新房价格，有一定倒挂。

第一个喊着口号要当“南京外滩”，鼓楼滨江的发展其实并不算顺利。当年中冶在这里拿下全国总价地王惊为天人，之后又拆分售出。鼓楼滨江几经沉浮辗转后，回归到现实。随着南京城市“拥江发展”新蓝图出炉，这里凭借着优质地段所有的江景资源和教育资源，希望能在不久之后的未来迎来新的辉煌。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：宋晨
出品时间：2020.6.4