金三银四南京新房成交10416套！揭秘94次开盘背后的数据真相……

因为疫情影响而冰封的1、2月使得今年的金三银四房地产市场有了更多的破冰气势。一方面开发商加大供货量及上市速度以回笼资金，另一方面土地市场迎来久违的火热，开发商大胆拿地。据统计，金三银四南京共有73盘开盘94次，供货16412套房源，供货量大涨，但成交套数同比却下降了28.9%。今年的金三银四市场真实情况究竟是怎样？我们一起来看看吧。（本文内容如需引用请注明来源）

金三银四真实上市量

2020年金三银四期间，南京共有73盘开盘94次，共推出16412套房源。相比去年金三银四52盘推出的10058套房源，供应量大涨63.2%！今年由于疫情的影响，1、2月出货较少，很多计划年后就加推的房企将上市计划延迟到了金三银四，造成了上市量的爆发。

共有20盘重复开盘，高淳孔雀城湖畔澜庭、固城湖金茂逸墅、恒大溪山公馆、弘阳金辉时光悦府、荟领未来苑、江宁孔雀城·紫樾澜庭、锦麟融誉府、锦绣樾江府、南京高淳雅园、南京恒大养生谷、青奥村、荣盛隽峰雅苑、荣盛茉湖书苑、润辰府、万科未来城、熙悦、云逸都荟花园、紫樾府、金地新力云靖花园均开盘两次，金隅紫京叠院开盘3次。

金三银四南京有18家纯新盘新入市：江宁孔雀城·紫樾澜庭、荣盛隽峰雅苑、锦麟融誉府、滨江孔雀城、紫樾府、望东国际、云溪璟园、荟领未来苑、荣盛茉湖书苑、万科未来城、新保弘领东苑、星叶欢乐城、锦绣樾江府、和棠瑞府、万象天地九悦、卓越蔚蓝星宸苑、空港新都孔雀城月鹭府、保利观棠和府。

江宁、江北作为上市大户，在金三银四供货量上也依旧拔得头筹。都市圈也表现亮眼，溧水高淳共计贡献了33次开盘。而一向新房稀缺的城中，金三银四也有两家出货，鼓楼热盘绿地海珀紫金在3月迎来了收官。

金三银四开盘、摇号楼盘

从73家楼盘94次开盘当日销售数据来看，真正做到“日光”的楼盘并不是很多，仅有8家楼盘售罄，分别是：仁恒江湾世纪、绿地海珀紫金、河西金茂府、中海燕矶听潮、华新城、万象天地九悦、誉峰苑、云逸都荟花园，还有润辰府、五矿澜悦栖原剩余几套，当日基本售罄。

金三银四南京共有22盘公证摇号，其中河西、江宁、城北参与摇号的楼盘较多。城北4家需要公证摇号的楼盘中3家均为纯新盘。金三银四最低中签率为河西中等待已久的倒挂神盘华新城，中签率仅1.5%，共吸引了170套房源共吸引了204位人才及7766位普通买房人报名抢购。

普通报名摇号中签率10%及以下的楼盘有：河西金茂府、华新城、润辰府、万象天地九悦、青奥村、五矿澜悦栖原。其中，青奥村此前作为人才房出售，而最近一次加推，普通买房人也可报名，吸引了超千人参与摇号。

金三银四认购、成交量

2020年金三银四南京新房共成交10416套，相比去年金三银四期间成交14649套，同比下降28.9%。认购16800套，同比微涨。（备注：2012-2017年金三银四数据不含高淳溧水，2018-2020年数据包含高淳溧水）

4月，江宁以成交量1774套领跑。此外，栖霞成交1429套数据排第二，江北成交870套，位居第三。

金三银四库存站上高位

金三银四南京新房库存一直保持在4万套以上，而临近月末的一波上市潮，更是让库存站上高位，逼近“5”万大关。各家房企为了填补因疫情造成的销量缺口，加快上市速度，供货量增大直接造成了库存量大。这对于买房人而言，选择空间更大，可以有更多的余地来选购。但对于开发商来说，同场竞争的对手更多，销售压力加剧。

金三银四新房价格走势

国家统计局发布的2020年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，南京新房价格环比涨0.2%，同比涨3.3%；二手房价格环比涨0.2%，同比涨4.6%。

3月份，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，房地产市场价格开始出现微涨，但总体还算较为稳定。

金三银四土拍市场火热

金三银四期间南京土拍市场十分火爆，开发商拿地兴致高涨。南京挂牌出让的地块共有13幅，均成功出让。成交地块中河西6幅，城南3幅，城北、城东、仙林、江宁各1幅。河西大开仓，河西南成功出让3幅宅地，河西中、江心洲也有新宅地放出。

3、4月土拍全部集中在4月进行，4月初的土拍让河西中一块迷你宅地拍出了42398元/平的楼面地价，让河西中地价再度回到4万以上，也让市场热了起来。4月末最后两天南京土地市场10幅地块齐出让，包含河西南、南部新城重磅地块，上演了今年以来最激烈的竞拍。

4月29日的土拍拍出了3幅区域最高地价盘，江心洲、城东、江宁滨江地价再度被刷新。江心洲G06地块经过60轮竞价最终被镇江中南新锦城房地产发展有限公司和江苏水利房地产开发有限公司联合拍下，楼面地价35274元/㎡，刷新江心洲区域楼面地价。

4月30日的土拍河西南两幅宅地及板桥一幅商住混合用地都拍到了百轮以上，竞争相当激烈。河西南G10地块经过113轮竞价，最终被万科以43.5亿元拿下，楼面地价40196元/㎡，未达最高限价。河西南G11地块经过108轮竞价，最终被融创以40.1亿元拿下，楼面地价40260元/㎡，未达最高限价。大面积宅地给了开发商更多发挥的空间，两块相邻地块地价双双破“4”。

金三银四利率大幅下调

央行4月20日公布的最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。1年期LPR较上一期下降20个基点，是自去年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次，并首次降至4%以下；5年期以上LPR较上一期下降10个基点。（注：2020年3月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。）

每降息5个基点，对于贷款100万元、期限30年的个人来说，月供每月可以减少约30元，合计30年就能减少利息大约10800元。本次降息10个基点，相当于月供降息60元，合计节省21637元。买房成本降了，这对于买房人而言无疑是个好消息。

从4月土拍来看，开发商开始敢出价了，拿地的胆子越来越大说明对市场的信心有所提高。近期一些地区也正在加大对房企的扶持力度，但多地放松限售出现‘一日游’，当前阶段全面放松房地产调控的可能性不大，适度降低房贷利率或是支持房地产市场的政策选择。

受疫情影响爆冷的1、2月短暂空窗后，各大房企开始发力的3、4月，从放风价格就开始突破区域限价。试探价格红线，喊价好像喊着喊着就都成真了。市场、买房人的接受度正在逐步放宽。

城北3家新盘迈皋桥锦麟融誉府放风价3.5万/㎡，实际价格基本持平，突破区域限价5000元/㎡；尧化门紫樾府销许价格2.78万/㎡，比放风价还略高，区域内自2017年销许均价1.85万/㎡的华润幸福里收官之后，新房已经断供两年，此次新盘入市价格直接上涨近1万元/㎡。燕子矶新城此前的毛坯房价为2.5万-2.8万/㎡左右，装修盘价格3万-3.1万/㎡，4月底首开的万象天地·九悦放风直接达到3.5万/㎡，最终销许价格35980元/㎡，突破限价却依旧日光，市场好像确实暖了起来。