今年南京已经有18家纯新盘上市，除了河西板块之外，其他板块均有新盘供货。其中，江宁补仓的纯新盘最多，共有4家。还有一些期待已久未开先火的盘也终于迎来上市，城中的绿地海珀紫金、城东麒麟地王盘新保弘领东苑等。

新盘上市前，除了关注区位户型，大多数购房者最关心的还是价格。从去年底河西两家豪宅分别以5.2万/㎡和6.4万/㎡的价格亮相后，各大房企又开始一点点的试探起了价格这道红线。变相突破限价到肉眼可见的涨价，对市场的观察和上市前的铺垫越来越明显的反映在放风价上。

目前盘点来看，已上市的18家纯新盘中，有12家楼盘在开盘前对外有过放风价。没有放风价的楼盘也多集中在都市圈或六合这样关注度相对一般的板块。按照时间顺序可以很清晰地看出，3月前上市的新盘实际首开价格与放风价多存在着负值差，即放风价格普遍高于实际销许价格。这也算是房企惯用套路，用放风价格来试探市场接受度，打价格心理战，实际上市中多会因为限价等原因，难以达到放风高度。

房荒很久的城中，绿地海珀紫金此前的放风价达到6-6.5万/㎡，与实际首开43200元/㎡的价格相差较大。江宁湖熟的江宁孔雀城·紫樾澜庭此前放风2万/㎡，最终首开价格18562元/㎡。虽没达到放风价，但此前以毛坯为主的湖熟新房市场，整体均价是在1.2万/㎡左右，价格也是一定的跳跃。

而近期上市的纯新盘中，放风价和实际销许价格越来越接近，并开始出现了正值差，上市价格略高于此前放风价格，让人不得不在意。受疫情影响爆冷的1、2月短暂空窗后，各大房企开始发力的3、4月，喊价好像喊着喊着就都成真了。

迈皋桥锦麟融誉府放风价3.5万/㎡，实际价格基本持平，突破区域限价5000元/㎡；溧水城北万科未来城上市价格1.3万/㎡，和放风价格一致，相较区域房价上涨2000元/㎡；尧化门纯新盘紫樾府销许价格2.78万/㎡，比放风价略高。区域内自2017年销许均价1.85万/㎡的华润幸福里收官之后，新房已经断供两年。此次新盘入市价格直接上涨近1万元/㎡。

不论是刚需还是改善，买房资金都在上涨，即将上市的城北燕子矶及城南板桥放风价已经超出区域限价，站上新的台阶。燕子矶新城此前的毛坯房价为2.5万-2.8万/㎡左右，装修盘价格3万-3.1万/㎡，此次万象天地·九悦放风直接达到3.5万/㎡。

城南板桥区域新房售价在2.3万-2.5万/㎡之间，二手房价格稍低一些。近期纯新盘星叶欢乐城刚刚以2.5万/㎡左右的价格上市，与此前放风价格基本吻合，算是在正常价格范围内。而4月计划入市的的宋都柏悦府放风价2.8-2.9万/㎡直接涨了3000-4000元/㎡，明显比区域价格高出不少。

近期土拍，河西中一块迷你宅地拍出了4.2万/㎡的楼面地价。即将上市的纯新盘云际花园的放风价也高达5.5万+/㎡，总价在770万以上，供货量少、长期受限价影响的河西中未来价格又会站上什么样的高度？热衷高端改善大户型的买房人应该还是会选择为河西这个黄金地段买单。

在新盘选择上，刚需的选择空间还是比较多的。板桥、禄口、六合、空港几大区域来看，近期宁芜铁路外绕启动对板桥还是有利好效应的，如果8号线落地，这里将会是刚需不错的选择区域。保利观棠和府、宋都柏悦府、万象天地·九悦对于近期区域改善会是不错的选择。投资方面，适合纯投资的项目很少，溧水空港作为都市圈利好较为集中的地方，总价较低可以作为投资参考。

云际花园预计4月首开5#，共计68套房（20%约14套房作为人才房优先人才选择），均为140㎡四房起步户型。放风价5.5万+/㎡（具体以销许价为准），总价约770万。

项目将打造5栋17-27F层精装平墅豪宅、1栋幼儿园、1栋社区中。住宅共计380户。层高3.15米，梯户比为一梯一户，交付时间预计2022年9月。

项目位于建邺区新城科技园内，相较于30多层的高层来说，17层的小高层在河西市面上是比较稀缺的。据了解，云际得房率80%，得房率较高、低密度。整体居住的舒适度会高一些。项目周边配套齐全，已经通车的地铁10号线中胜站和正在建设中的7号线中胜站均相邻不远，商业方面，除了河西多个商业体外，项目紧邻着在建的龙湖河西天街。

宋都柏悦府拟建7栋11层小高层，11栋26-27层高层，1栋租赁用房，并自带社区中心、1所12班幼儿园、3栋商业用房以及部分底商。户型面积约90-130㎡左右，精装交付。

项目为原板桥G18地块。2019年6月5日，板桥G18地块被宋都以总价32.3亿竞得，触及最高楼面限价15453元/平米，成为板桥地王。项目属于宋都“鲲鹏计划”，是其在南京首次落地，打造高端“府” 系人居作品。项目与宋都南郡国际小区一条板桥河之隔，是宋都继宋都南郡国际收官后，时隔多年重回板桥。

从放风消息来看，目标为区域内改善人群，放风价2.8—2.9万/㎡左右，精装交付。目前主力户型已曝光，分别为92、107、127㎡，都为三房起步，具体以官方发布消息为准。板桥目前区域倒挂并不明显，地铁发展也还处在规划当中，，自住或区域内改善可以考虑。

万象天地九悦预计近期推出住宅房源，首开楼栋待定，户型建筑面积段为98-159㎡，现房销售。首开的低密度多层相对得房率更高，舒适度也高一些，但价格会比一般价格贵一些，放风价在3.5万/㎡。

万象天地由华润置地与华发股份合作打造，项目涵盖有约21万方的商业，包含约21万方万象系商业综合体、3栋酒店式公寓、10栋小高层和3栋高层住宅、2座甲级写字楼以及五星级酒店。其中商业综合体预计在2021年年底开业。

项目位于燕子矶南大门，也是板块内除公园世纪外，唯一有低密度现房的纯新盘。项目位于燕子矶的核心地段，周边配套较完善。靠近地铁6号线、7号线万寿村站（规划、在建），对面就是已经投入使用的招商花园城。教育方面，区域内已有南外仙林分校燕子矶校区、晓庄小学等。

项目预计2020年4月首开3#、4#、5#、6#，4栋高层，建筑面积96、124、140㎡，共计130多套房源。

葛洲坝融创紫郡府属于九龙湖板块，九龙湖板块的发展还是非常好的，商业有砂之船，交通有3号线，教育有游府西街小学江宁分校。周边改善楼盘也较多，葛洲坝融创紫郡府是这些盘中是最靠近前面商业交通教育三大配套的。该项目也是葛洲坝在江宁开发的第一个项目，关注度很高。葛洲坝的品牌还是不错的，住宅预计打造科技住宅，临河视野较好，改善自住可以考虑。

项目拟建14栋10至11层的小高层毛坯产品，总计600多套，共有三种面积户型，分别为80㎡两房、96㎡三房、118㎡四房，小区未来将引进中海物业。最快4月开盘，可能一次性全推，放风价格在2万/㎡。

中海云麓公馆的80㎡户型关注度较高，户型较为方正，三开间朝南，大面宽短进深。并且是实景准现房，所见即所得，原计划今年中旬就能交付，因为疫情有所延迟。小户型、低总价、毛坯现房，对于想置业江宁的刚需是不错的机会。

如意郡规划打造11栋10层高的住宅，西侧配套1000余方商业体，建筑面积约78、90、108㎡，未来精装交付。其中，78、90、108㎡房源数量占比大约是3:6:1，小户型房源很多。据销售透露，得房率达到约85%。

项目位于禄口空港新城未来的核心区，紧邻如意湖，距离S1号线翔宇路北站仅800米，售楼处位于禄口小学旁的信义广场。

卓越蔚蓝星宸苑4月2日正式公开售楼处和样板间，项目预计4、5月首开，暂定2、3、5、6、10、13号楼，共490套房源，户型建筑面积86、89㎡，精装交付。户型偏刚需，打造86-89㎡的三房，主打结构紧凑，功能性强。

项目位于葛塘新城中鑫路与润富路交汇处。紧邻亚泰梧桐世家。而2018年亚泰梧桐世家收官后，葛塘新城几乎一致处于新房断供状态。卓越蔚蓝星宸苑的面市，打破了区域断供的局面。

和棠瑞府预计最快4月首开1、2、3、4号楼，户型建筑面积79.61、88.7、103.9㎡，精装交付。

该项目由冠城大通、下关城开、中建联合开发，位于六合新城龙池湖板块，离S8龙池地铁站3号口约600米。东边是蒋湾花园二期安置房，西边则是冠城大通蓝郡2期。附近学校有蒋湾小学、冠城大通幼儿园，商业有悦斯荟、荣盛时代广场，还有美丽的龙池湖，配套相对比较齐全。是六合首个全装居住生活区。

六合G19地块已定案名保利观棠和府，项目规划了23栋住宅及约7000方商业，其中16栋为27F高层，3栋25F高层、4栋18F高层，精装交付，户型建筑面积76~120㎡。近期已经公开89、101㎡的奢装样板间，最快4月首开。

项目紧邻六合地王盘保利荣盛合悦，是保利六合首个精装项目。源自保利“和府”系高贵基因，定位高端，将打造成六合的标杆项目。

项目处在六合新城S8号线六合开发区站旁，周边多条公交线经过，靠近江北主轴的江北大道快速路。项目3公里内配套齐全，荣盛时代广场、欢乐港、六合万达等商业配套丰富，北京东路小学棠城分校、科利华中学分校直线距离只有0.5公里。

项目预计近期首开13-16幢住宅产品，层高18层，共计288套装修房源，首期产品户型建筑面积约92-102㎡。其中中间户为约92㎡户型，边户为102㎡户型。

空港新都孔雀城月鹭府项目与荟领未来苑相邻，同样由孔雀城、银城国际和下关城开三家房企联合打造，配套共享。月鹭府由孔雀城操盘，打造24-27高层产品，建筑面积约95、105㎡，均为2梯4户。

整个小区由4栋18层高层、9栋24层高层、3栋27层高层，共16栋住宅及2栋商业组成，小区共设置3道出入口，分别位于南、北、东侧，内部半人车分流设计。从产品上来看，项目与溧水市面上在售的高层差别不大，预测后期开盘价会有所上升。

365淘房出品
监制：王莉
制作：孟宇婷
设计：黄治华
数据支持：冯思曼、袁燕妮、姜娇、林雪原、陈逸颖、刘畅、刘存佳、袁晶晶、彭敏
出品时间：2020.4.8