纵观上表，基本上南京各大热门区域都有新盘补仓，其中江北核心区新盘最多；燕子矶、河西新盘也较多，值得注意的是，房荒很久的城中板块，也将迎来几大新盘上市。

有一些热门区域，目前房源并不多，随着新盘上市，将为区域解渴，如仙林湖水沐雍荣府预计4月首开，目前区域只有融信世纪东方一盘在售；环紫金山龙湖紫金原著也备受关注，主要是因为城东紫金山区域也已经很久没有新房上市了。另外，房荒几年的大校场，今年也终于迎来了新力量，云澜尚府预计二季度首开，华侨城G70预计6月首开。

另外，这些新盘的价格也是备受关注，因为其中有不少高价地项目，楼盘的放风价也是让不少买房人大吃一惊。燕子矶万象天地·九悦放风价3.5万/平，此前区域新房均价在3万；大校场云澜尚府放风5万/平，总价段700-1200万/套，房价直逼河西，也引发了网友的热议；深业河西南G77放风4.5万/平，河西中海玥花园放风6.4万/平，让人很怀念以前限价3万5的河西南，限价4万5的河西中。

不仅是放风价上了一个新台阶，不少楼盘和区域打造的项目也开始慢慢“升级”，从刚需升级到刚改，从改善升级到终极改善，大校场区域此前新房价格在3.5万左右，产品也是刚需和改善都有，而从目前两大新项目公布的信息看，都是奔着改善和终极改善去的。此前还有刚需户型的河西南，产品也都升级为改善产品，全面脱刚；九龙湖两大项目打造的产品也是改善类。

从目前的放风价和区域来看，适合刚需和刚改的区域所剩不多，主要集中在江北核心区、仙林湖、地铁小镇、燕子矶，自住和投资一族可以重点关注大华G13地块、中交核心区G12、水沐雍荣府、深业青珑上府。

改善客可以选的区域则很多，河西中、河西南、大校场、紫金山、九龙湖、城中…这些区域的楼盘更适合改善自住，因为房价较高，投资价值相对低一些。

江北新区有8家新盘关注度较高，除了栖樾府外，其他几家都在江北核心区内。从区位上来看，位置较好的主要是大华G13地块、中交核心区G12地块，两家项目位于江北核心区、中央商务区叠加范围内，靠近绿地金茂国际金融中心，因此，也是几家新盘中热度较高的，两家项目也都是预计年底才会入市。

大华隧道口G09和融侨誉江府位于隧道口，以后会有地铁11号线，规划主要在未来；通宇G10和启迪冰雪国际科技城位于中央居住区，更靠近现在核心区的一众楼盘，目前配套相对较为便利；扬子国资G14位于研创园，有产业支撑，但是区域目前楼盘较少，几大项目各有优劣，未来竞争预计也较为激烈。

值得一提的是，江北中心区的栖樾府打造的是低密度社区，由栖霞建设、卓越联合开发，未来或将脱离刚需属性。

大华G13地块位于江北新区正核心区、中央商务区、自贸区三区叠加范围内，项目仅规划4栋楼。其中1栋和2栋为23层住宅，3栋和4栋为31层住宅，预计在今年四季度入市，在江北新区众多楼盘内，属于规划起点比较高的，因此关注度也较高。

项目是中央商务区内难得的纯宅地，靠近绿地金茂国际金融中心，地块南侧规划了幼托用地，交通方面靠近15号线。整体交通便利，规划性配套非常齐全。包括了江北核心区三大场馆等。地块周边新房均价在30500元/㎡左右，周边二手房均价集中在3.5-4.2万/平左右。

中交核心区G12地块为商办混合用地＋商住混合用地＋二类居住用地，地价16.9亿；该地块要求引进世界500强企业的华东总部，未来将成为江北核心区的一大重量级配套，预计地块最快今年下半年入市。

中交核心区G12地块位于中央商务区商办较为集中的区域，地块体量较大，周边未来规划了15号线和13号线两条地铁，是地铁沿线楼盘。周边楼盘包括了扬子江金茂悦、绿地海悦等，地块位置极佳，可瞰见一线江景。

项目是核心区地王，纯住宅用地，面积30979.62平米，起拍价10.2亿，楼面地价为22273元/㎡。地块紧邻江北大道，靠近10号线南京工业大学站，周边的配套包括红星美凯龙、虹悦城等，斜对面为南京工业大学。该地块在的区域未来定位为江北的政务中心，是浦口片区最早开发的板块之一。

大华隧道口G09地块位于中央商务区内，该项目楼面地价为20427元/㎡，未来这块地两线地铁交汇，靠近11号线和S11号线南铁院站。由于离江北核心区较近，未来可直接共享江北核心区的医疗和商业配套。

项目规划建设7栋住宅，其中2栋、3栋、5栋、6栋、7栋为33层，4栋为28 层，1栋为32层。还规划有1栋沿街商业，该地块入市，也将填补纬三路隧道口新房市场久未出货的空缺。

融侨誉江府，即融侨隧道口G05地块，为纯住宅用地，楼面地价为20802元/㎡。该项目将建有8栋住宅楼，其中1栋共30层，2-8栋皆为31层，共988户。它在规划中的11号线和S11号线南铁院站的交汇处，同时又在扬子江隧道口，交通优势非常明显。

启迪国际冰雪科技城位于纬七路隧道口，雅居乐滨江国际旁的启迪国际冰雪科技城将打造12栋31-33层的高层住宅，这批住宅房源有望在今年入市！

栖樾府3月20日公开河西万达城市展厅，项目临时营销中心已经公开，位置在原观山悦售楼处；售楼处预计5月左右正式公开，项目上半年就将首开。项目分为ABC三个地块，规划40栋住宅：A地块和B地块规划13栋住宅，C地块规划14栋住宅，其中11层住宅共14栋，6层住宅共23栋，8层住宅2栋，5层住宅1栋，户型面积为95-135㎡，精装交付。

项目楼面地价为21973元/㎡，是江北中心区首个低密度社区，由栖霞建设、卓越联合开发，未来有一定的圈层效应。由于低密度的稀缺性，房价也备受关注。

扬子国资G14为商住混合用地，地块比较靠近地铁11号线的行知路站，交通出行条件好，并且紧靠南京国家农创园。该幅商住用地是研创园所在节点非常重要的商业以及住宅配套。北望老山，自然条件良好。项目预计下半年上市。

水沐雍荣府预计3月将公开售楼处，4月底首开，户型为89㎡、112㎡、137㎡。项目由招商、水利、新希望三家房企联合开发，它是仙林湖今年唯一一个纯新盘，它的上市将极大缓解仙林湖板块今年面临的“房荒”，精装交付，价格参考周边均价。

项目位于仙林湖片区北侧，南侧即为保利罗兰春天、万科金色领域等小区，享受仙林湖的整体大配套，但小区具体位置没有区域其他楼盘好，临近交通主干道，与其他小区隔离开来，未来或有噪音影响。

紫星荣院位于青龙地铁小镇，近期规划出炉，项目容积率为1.01-1.7，打造6栋小高层住宅，配建1000平米星级下沉会所，户型面积108-176㎡不等，预计今年将会上市。

低容积率、小高层、大面积，紫星荣院基本摒弃了刚需，面向刚改、改善人群，这个产品定位在青龙地铁小镇比较少见，周边目前在售的誉峰苑最小面积90㎡，前期收官的文澜府最小82㎡、珑悦最小89㎡，东望府最小73㎡，紫星荣院108㎡起步的户型，将项目与其他项目区别开来，前期拿地时，高科置业就表示紫星荣院要打造高科荣境的升级版。不过，这种改善定位，预计项目未来的房价也会突破现在的区域价格。

深业青珑上府规划了7栋17层住宅、2栋18层住宅，另外配备了一所15班制的幼儿园，预计下半年入市。项目从销售方式、产品类型、地理位置都与誉峰苑有些相似，两家楼盘后期的价格和客群预计也不会相差太大。

龙湖紫金原著位于玄武区紫金山南侧孝陵卫街道，目前售楼处正在建设，项目将推出洋房、商业两种产品，其中洋房面积段比较适中，最小面积预计在100㎡左右，预计很快就能公开，今年开盘。

龙湖紫金原著是主城东环紫金山板块今年唯一一家上市楼盘，也是孝陵卫区域内近5年来首次出让宅地，住宅体量非常小，整体呈现出两个字——“稀缺”，在地段为王的前提下，龙湖紫金原著对改善客群来说还是值得一试的。周边老小区二手房价格差异较大，老小区均价在3万左右，较好的二手房价格在5.5万左右。

燕子矶未来将有4家热门新盘上市，分别为：燕然居、公园世纪、燕熙台、万象天地·九悦。从位置上来说，万象天地·九悦交通优势明显；公园世纪为区域地王项目，有仁恒加持；燕然居与公园世纪一街之隔，但地价低了很多；燕熙台靠近金浦紫御东方，地价也相对较低。

万象天地·九悦项目位于燕子矶板块，是主城重点发展的新兴板块。交通方面，项目未来距离6号线（规划）、7号线（在建）的万寿村站较近，非常便捷；商业方面，项目对面有招商花园城，项目还配建万象系商业综合体；教育方面，区域内已有南外仙林分校燕子矶校区、晓庄小学等；从项目本身来看，首开的洋房相对得房率更高，舒适度也高一些，洋房价格会比一般价格贵一些，放风价在3.5万/平。

燕然居楼面地价19852元/㎡，现房销售，共规划建设7栋（1-7栋）高层住宅，层高为16-18层，其中4号楼（18层）为人才房。项目与公园世纪一街之隔。地价也不算低，未来两家楼盘或成竞争态势。

燕熙台售楼处预计是4、5月公开，今年上半年首开。燕熙台由华侨城和南京大型国企安居联合打造的，楼面价17539元/㎡，建筑面积92-141㎡，自带1.4万方商业，放风3万-3.5万。项目靠近已经收官的金浦紫御东方，在区域来说，地价相对较低。

项目前身为城北燕子矶G01地块，楼面价23800元/㎡，为燕子矶地王项目，地价决定的产品的调性。从目前公布的信息来看，项目密度比较低，再加上品牌房企加持，居住舒适度应该不错；现房销售，拿房快；户型面积为100-180㎡，刚需和改善户型都有，但从未来的房价来看，整体还是偏改善自住。

纯新盘云澜尚府120㎡户型专供人才房，非人才房的房源145㎡起步，主力户型160-180㎡，总价段700-1200万/套，预计今年5月公开售楼处，二季度首开。

云澜尚府位于南部新城大校场，项目前身为南部新城G32地块，2019年被金茂以楼面价29705元/㎡竞得；欲打造南京第二座“金茂府”产品系，预计将于5月份左右公开售楼处，据最新小道消息，项目放风价要卖5万/㎡以上。

大校场另一幅宅地华侨城G70地块产品包括高层、洋房，项目地处红花机场区，是目前几幅地块中距离跑道机场公园最近的住宅项目。2019年10月23日，南部新城G70宅地，经过59轮竞价，被华侨城以楼面地价28666元/㎡拿下，超过当日河西南的拍地价格，一时间风头无限。

华侨城G70项目精装交付，据了解，该项目由华侨城与建发、金地联合开发，计划首开时间为今年6月，项目主力户型在100-167㎡，引入智能家居和智慧社区系统，交付后将由金地物业管理。

从地价和产品来看，大校场区域未来起点并不低，基本跟刚需绝缘，适合改善自住。

南京国资河西南G75地块与鱼嘴金茂悦和华润置地鱼嘴润府仅一街之隔。项目共规划4栋楼，其中2栋楼为17层，2栋楼为24层。2019年10月23日，河西南G75地块被南京国资以13.1亿元拿下，楼面地价28339元/㎡。

深业河西南G77地块楼面地价29498元/㎡，北面距离海峡城，西面距离鱼嘴金茂悦，东面距离招商雍和府都不远，旁边紧挨着的地块便是国资河西南G75地块。项目前期放风价4.5万/㎡。这两幅地块面积都不大，目前周边在售的楼盘仅华润置地鱼嘴润府，仅剩最后2栋楼，前期销售均价39800元/㎡。

深业河西南G77地块整体区位优势比较明显，距离地铁站S3号线庙高路地铁站较近。除此之外，去年四月份这片区域还传出一所初中学校规划，该校位于鱼嘴金融聚集区，北面紧邻鱼嘴金茂悦。学校规划8轨24班，未来或将成为周围配套的学区。

海玥花园小道消息超6.4万/㎡，主力户型240-480㎡，总价超1500万起步。大平层最小户型240㎡，300㎡以上则是跃层，带大面积挑高空中花园。项目地价为42561元/平方米，适合终极改善。

云际预计3-4月首开5#，共计68套房，均为140㎡户型，放风价5.5万+。

云际位于建邺区新城科技园内，项目一梯一户，超高得房率、低密度。周边地铁为已经通车的地铁10号线中胜站和正在建设中的7号线中胜站，商业方面，除了河西多个商业体外，项目紧邻着在建的龙湖河西天街。整体上来说，项目位置还是不错的，不过项目放风价较高，更适合改善自住。

恒盛金陵湾二期规划四栋楼，其中12#、13#、14#均为11层，15#为18层，建筑面积约125、135、150㎡，精装交付，放风价不低于4万/㎡，预计下半年会有动静。

恒盛金陵湾是树人小学、中学的学区，上次开盘还是2017年底，当时销许均价37499元/㎡。目前小区二手房均价已涨到5.4万/㎡，最近的一次成交时间在2020年1月，成交价格在5.2万/㎡，如果按照4万的放风价来看，新房和二手房价差也较大。项目位于鼓楼滨江，靠近地铁4号线龙江站，也临近规划中的地铁9号线定淮门大街站，距离南师大附属中学树人学校非常近。

不过，恒盛金陵湾二期也有一个直观问题就是，产权缩水，项目前身为NO.2011G14，拿地时间为2007年，住宅年限为70年，算下来至今，产权已经缩水13年。

银城G38靠近湖南路玄武湖，锦绣珑湾位于夫子庙附近，栖霞建设靠近朝天宫，地理位置都挺好的，项目特色都很明显，都适合终极改善。

中冶锦绣珑湾楼面价39199元/平，坐落于武定门外，打造的是130-200平的花园洋房，是中冶置业布局长三角住宅高端产品系，目前，售楼处还未落成公开。项目位于秦淮河畔，现房销售预计也会在今年与买房人见面。

项目靠近夫子庙，距离地铁3号线武定门站仅约800米，周边在售楼盘较少，最近的为诚通龙蟠汇公寓项目，其他大都为老小区或高端楼盘，现在周边的二手房均价为5万元/㎡。对于新房稀缺的城中板块来说，或许会为其带来新的热度。

银城G38地块楼面价25510元/㎡，项目将建设12栋5-7层住宅，精装交付，配建1栋社区中心和一所3-4层小学，以及若干商业配套，总建筑面积57974.79㎡。目前，银城G38地块正在招聘营销团队，预计最快今年就会开盘。

项目位置原为红星美凯龙地块，从周边环境可以看到，银城城中G38地块地理位置十分优越，东边紧邻明城墙和玄武湖，西面便是高端商业综合体金茂汇。二手房方面，由于有中央路小学、科利华中学双重加持，地块周边二手房均价纷纷突破5万元/㎡大关，国展中央花园更是破6万/㎡，但是各个小区挂牌的二手房数量都较少。项目此前放风3千万/套的高总价，对于普通家庭来说高不可攀，也是终极改善的选择。

2019年6月，栖霞建设以3.9万/㎡的楼面价竞得城中朝天宫商住用地，地块位于建邺路和莫愁路交汇处，与朝天宫景区仅一路之隔，紧邻地铁5号线朝天宫站，可以说是南京城核心中的核心，地块容积率只有1.76，限高18米，未来预计将打造为多层高端改善型住宅项目，目前确定地块将跟金基联合开发。金基在打造高端项目方面颇有经验，近几年打造的金基尚书里在城中高端项目中口碑一直不错，目前小区的二手房挂牌均价在7.1万/㎡，成交单价高达7.9万/㎡。

目前地块周边的在售楼盘基本上也以千万级别的高端项目为主。 其中，金鼎湾状元府庭墅均价在52704-54851元/㎡；万科安品园舍的别墅房源销许价5.4万-6.1万元/㎡，均为千万级的豪宅；已经陆续交付但还有部分房源在卖的泰禾南京院子，别墅总价也是3000万起步。

九龙湖地王弘阳九龙湖G57售楼处已经建好，备案名公布为：悦禧苑，叠墅面积段约140-200多㎡，5楼平层135㎡以上，共约300套房，预计3、4季度上市，成品房交付，后期将由弘阳操盘，金地已退出。

九龙湖作为江宁改善板块，配套成熟，区域房荒已久，新房稀缺。项目旁就是秦淮河，这也非常适合打造大平层或者叠墅产品。地块距离九龙湖“神盘”万科翡翠公园、银城千花溪等都比较近，去百家湖、东山等商圈也比较方便。另外，项目自配幼儿园和1.8万方的商业，社区配套齐全。

金隅九龙湖G20地块拿地时预期卖4万/㎡，今年将推两栋楼约4万方。此前网上也曝光过项目户型图，未来将打造建筑面积约120㎡、140㎡、170㎡大面积改善房。楼面价19759元/平，未来现房销售。