据不完全统计，近期及疫情结束后，南京有34盘预计将加推，其中江北有7盘、仙林1盘、城南3盘、城北5盘、江宁3盘、河西6盘、溧水9盘。从区域上来看，江北和溧水是大头，城北和河西近期出货量也会较大。城北主要集中在燕子矶，河西主要集中在河西中板块。

这些楼盘中，热度比较高的有：江北核心区江畔都会上城、润辰府|悦辰府；仙林湖融信世纪东方；河西中华新城；上秦淮五矿澜悦栖原。这些楼盘因为区域规划较好或者新房二手房倒挂明显，整体上来说，适合投资和自住。另外，也有一些高端项目，适合改善自住，如江心洲仁恒江湾世纪、花语江南、世茂天誉等等。对于资金有限的刚需来说，可以重点关注下板桥的星叶欢乐城。

在34家楼盘中，有15家为纯新盘，占比4成多，数量较大。受疫情影响，不少开发商资金压力较大，而买房人在沉寂一段时间之后也积攒了部分买房需求，对于想走量的开发商来说，疫情结束时不失为一个好时机。在众多纯新盘中，既有河西中豪宅云际花园、方山地王盘联发翡翠方山这种改善盘，也有适合刚需的新盘，如星叶欢乐城、宋都板桥G18等。

这些新盘中，有部分楼盘已经爆出了放风价。河西中豪宅云际花园预计5.5-6万/平，最快3、4月首开；板桥星叶欢乐城此前放风价在2.4万/平，相对亲民，宋都板桥G18放风2.8万/平；燕子矶万象天地九悦放风3.5万/平。值得注意的是，燕子矶将有3家新盘上市，分别为：公园世纪、燕熙台、万象天地九悦，未来竞争不容小觑，而从地价来看，这几家盘的房价也不会低，更适合改善自住。

江北核心区热盘江畔都会上城预计疫情后将加推，具体情况待定。项目接棒江与城成为新一代红盘，周边有地铁和一中分校，配套现状比核心区其它项目都略好一些，周边二手房价部分已经过4万/平。前期新房均价30500元/㎡，新房的性价比远高于二手房，这也是很多买房人想买的很大原因，因此江畔都会上城的购买难度也是比较大的。

江北核心区润辰府|悦辰府也将加推，面积99-130平。

位置上悦辰比润辰好，润辰靠近江北快速路高架，悦辰没有明显不利因素。此外，润辰府地块较大，更有利于呈现小区内部的景观设计，悦辰府地块小，体量小，不利于形成好的社区景观。悦辰和润辰两个楼盘区域配套都需要一定时间，中长期看好，偏向于投资，短期不适合自住。

恒大溪山公馆主打洋房和别墅，银城颐居悦见山面积起步较大，两个楼盘都相对更适合改善自住。锦绣樾江府位于新兴板块三桥区域，楼面地价12137元/㎡，目前周边并无新房在售，未来上市将奠定区域房价起点。德盈龙华国际广场为江浦虹悦城的住宅项目，不管是地铁还是商业，未来配套都还不错。

荣盛茉湖书苑共规划8栋15-17层住宅，户型建筑面积75、89、95㎡，精装交付，疫情后也有加推计划。

仙林湖热盘融信世纪东方疫情后加推3栋高层，面积88-133平。融信产品的定位不算特别高端，面积段以中小户型为主，属于刚需和刚改的产品。

周边配套成熟，地铁2号线经天路站、地铁4号线仙林湖站就在项目旁；万达茂、仙林金鹰世界、东城汇、九霄梦天地等多家大型商场环伺；泰康仙林鼓楼医院也为就医需求提供方便。

星叶欢乐城由14栋32-33层的高层住宅和2栋7层商办楼组成，规划住宅1880户，毛坯交付，主力户型90、108、128、130㎡，预计开盘价格在2.4万/㎡，从项目的位置来看，周边并没有多少成熟配套，最大的优势可能是价格。

宋都G18地块楼面价15453元/㎡，项目属于宋都“鲲鹏计划”，是其在南京首次落地，打造高端“府” 系人居作品。项目与宋都南郡国际小区一条板桥河之隔，和星叶欢乐城一样，疫情后也有加推计划。

板桥两家楼盘，星叶欢乐城预计开盘价格预计在2.4万/㎡，宋都G18放风价格在2.8万/㎡，两个项目的地价相差也很多，宋都G18地块楼面价在15453元/平，刷新了板桥新城的最高地价记录，星叶欢乐城楼面价8882元/平，地价几乎只有宋都G18地块的一半，地价决定了房价，未来的产品打造上，星叶欢乐城更偏刚需，宋都会更高端一些。

目前板桥区域二手房的成交均价毛坯房在2.2--2.3万/㎡之间，开发商自装修的精装房和个人装修房价格稍贵，在2.6万/㎡左右，整体上来说，区域倒挂不明显，加上地铁等配套的缺失，板桥还是更适合刚需自住，投资属性较弱。

花语江南在雨花台区，赛虹桥高架旁，距离河西比较近。周边配套有虹悦城，雨花台风景区等。目前周边最近的地铁是2号线兴隆大街站，距离约2.5km；7号线目前在建中，东青石站距离项目1.4km左右。

项目是大平层，前期开盘精装均价在43200元/平，几乎比肩河西中，主打面积是170和220㎡，适合改善自住，五恒系统。

项目不足之处是：高架旁可能比较吵，但是隔音效果需要看开发商精装品质如何。离河西很近，但还是属于雨花台区，同等价格河西、鼓楼滨江都可以选，因此竞品也较多，周边金隅紫京府的二手房价在5.5万/平方米以上，新房二手房倒挂在1.2万左右。总的来说，项目位置还是很不错的，4.3w在城南板块来说确实不便宜，比较适合喜欢主城位置的改善族自住。

项目前身为城北燕子矶G01地块，楼面价23800元/㎡，为燕子矶地王项目，地价决定产品的调性。从目前公布的信息来看，项目密度比较低，再加上品牌房企加持，居住舒适度应该不错；现房销售，拿房快；户型面积为100-180㎡，刚需和改善户型都有，但从未来的房价来看，整体还是偏改善自住。

燕熙台为城北G37地块，2019年7月3日被华侨城竞得，楼面价17539元/㎡，项目靠近已经收官的金浦紫御东方，目前暂无产品信息。不过与另外两家新盘公园世纪和燕然居相比，地价相对较低。

万象天地·九悦项目位于燕子矶板块，是主城重点发展的新兴板块。交通方面，项目未来距离6号线（规划）、7号线（在建）的万寿村站较近，非常便捷；商业方面，项目对面有招商花园城，项目还配建万象系商业综合体；教育方面，区域内已有南外仙林分校燕子矶校区、晓庄小学等；从项目本身来看，首开的洋房相对得房率更高，舒适度也高一些，洋房价格会比一般价格贵一些，放风价在3.5万/平。

锦麟融誉府为新希望与融创、水利地产三家合作开发，由新希望操盘打造锦麟系产品，成交楼面地价22628元/㎡。

项目周边主要项目有星叶瑜憬湾、恒大翡翠华庭和保利朗诗蔚蓝，住宅房源均已售罄收官，项目附近二手房挂牌价约3.4-3.7万元/㎡，西侧为在建的栖霞建设迈皋桥G53地块，楼面地价19955元/㎡，周边暂无其他新房项目在售。锦麟融誉府是新希望首次进入南京市场的作品，打造的是“锦麟系”高端产品。

紫樾府附近规划有教育用地，项目距离地铁6号线也不远，项目由新希望、金茂、华宇联合开发，自住可以关注。

葛洲坝融创紫郡府和五矿澜悦栖原同属于江宁上秦淮板块，位置上来说，五矿更好一点，靠近地铁站。葛洲坝融创紫郡府此前加推的都是叠墅，今年将开的是高层房源，建筑面积96-140㎡。

联发翡翠方山目前正在建设中，项目将打造纯别墅区，叠加产品为主，总计300多套精装房源；叠加别墅为上、中、下六叠产品，户型142、155㎡；稀缺联排别墅，仅有11套，户型180㎡。项目楼面价22344元/㎡，是区域地王项目，拿地时间也较早，在2016年9月，从地价来看，房价不会低，产品上来说，更适合改善自住。

云际位于建邺区新城科技园内，项目将首开5#，共计68套房，均为140㎡四房起步户型，预计3-4月首开。项目一梯一户，超高得房率、低密度。周边地铁为已经通车的地铁10号线中胜站和正在建设中的7号线中胜站，商业方面，除了河西多个商业体外，项目紧邻着在建的龙湖河西天街。整体上来说，项目位置还是不错的，不过项目放风价较高，在5.5-6万，更适合改善自住。

世茂天誉疫情后可能加推，面价165、210、215、380平，起步高。

项目位于河西中核心地段，临近地铁2号线集庆门大街站；在建的地铁7号线省第二中医院站与项目直线距离也仅约1.3公里。加上江东中路快速路、应天大街高架、集庆门大街等城市主干道也环伺左右，交通十分便利。

项目靠着金鹰世界，对面就是万达广场，旁边还有乐基广场、金盛国际家居，地理位置非常优越，配套完善，商业成熟。缺点是周围比较闹腾，而且周围超高层比较多，间距又不大，整体密度较大，居住起来的舒适度一般。

华新城璟园项目仅剩7、9、11号楼，约170套精装房源，户型建筑面积为142、170、200平方米。项目原计划将于今年2月上市，现3月前不可能了。目前开盘时间将视情况而定。

华新城处于元通商圈，交通便利，位于2、10号线地铁交汇处；紧邻自建商业体，华采天地、华灯坊等，区位优势十分明显。容积率1.6，11-18层建筑，居住的舒适度较高。准现房、物业口碑好也让它常年位居河西热盘前列，倒挂明显。

项目为70年产权住宅性质酒店式公寓。

均价42500元/㎡，相比于此时河西中住宅均价45000元/㎡便宜了2500元/㎡，即使价格便宜买账的人并不多。项目位置较好，紧邻奥体，在江东中路轴线之上。作为沉寂多年的地块，又是紧邻奥体，此前上市备受关注。但项目非传统70年住宅，而是70年的酒店式公寓，且普遍二手房成交价都要比新房便宜，基本是0倒挂，吸引力一般。

青奥村为人才房，仅针对符合条件的博士和A-E类人才进行销售，因为“双高”的限制，所以在价格上和政策上都比较宽松，35000元/㎡的价格在河西仅此一盘了。

青奥村最初是作为运动员宿舍的，所以户型设计上自然是比不上传统的小区。户型也成了青奥村卖不掉的硬伤。二手房出售时，户型和采光是拉开价格的主要因素，青奥村有些奇葩户型未来升值空间并不大，但有些户型还是非常值得买的。

仁恒江湾世纪预计4月底加推179平房源，作为仁恒河西的第五盘，与仁恒江湾城隔夹江相望，项目地处江心洲岛内，享有江心洲岛居资源，一街之隔便是青奥森林公园，夹江对面便是河西中，周边环境很不错。项目小高层、别墅、洋房都有，可选择性比较多。江心洲上限高，且居住密度低。后期五桥通车之后，交通会更加方便，但是主要还是靠自驾出行。项目前期价格45000元/平，更适合改善自住。

地缘客改善自住，可以考虑荟领未来苑和空港新都孔雀城月鹭府。空港新都孔雀城月鹭府项目与荟领未来苑相邻，同样由孔雀城、银城国际和下关城开三家房企联合打造，配套共享。主要区别在于月鹭府由孔雀城操盘，打造24-27高层产品，建筑面积约95、105㎡，均为2梯4户；荟领未来苑由银城操盘，打造7-8层洋房产品。远洋万和四季相对门槛较低一些，适合资金不足又想置业空港的买房人。

溧水城北预计有3家楼盘将上市，分别为万科未来城（新盘）、创维宏悦府、金都华府。溧水城北目前价格差异较大，毛坯价格在8千多，精装价格在1.2万左右，因此，投资和自住区别较为明显。投资的话，可以重点关注金都华府、创维文汇苑，新房和二手房价格存在一定的差价。自住的话，关注万科未来城，开发商品牌较好。

项目位于地铁S9线石湫站旁，靠近大学城，就在南京工业大学浦江学院与江苏第二师范学院石湫校区之间，后期还将规划引进南艺，未来大学城成型，有一定的前景。项目是弘阳和金辉打造的，前期价格11200元/㎡，整体定位偏刚需刚改。

北大资源颐和翡翠府是溧水地王项目，目前溧水城南唯一与低密叠墅区相邻，享有叠墅同样的营造标准与居住环境的高层，项目更靠近中山湖地铁站，一路之隔是秦淮源公园，西边紧靠着溧水区实验小学中山东路校区，距离顾家欧亚达广场也非常近，更适合地缘客自住

爱涛天禧明庭是溧水一大“神盘”，其作为纯新盘长达四五年之久，价格在溧水众多精装盘中，算是比较亲民的了，在溧水城南的楼盘中，相对适合低门槛投资。

监制：王莉
策划、制作：刘欢欢
数据支持：冯思曼、林雪原、姜娇、刘存佳、陈逸颖、刘畅、彭敏、袁晶晶、邢梦露、袁燕妮
出品时间：2020.2.18