20120年一季度城南预计还将有4盘出货，其中两盘位于河西南岸，一盘位于铁心桥-西善桥，一盘位于板桥。其中单价最高的是中海城南公馆，项目相比其它几盘区位稍有优势，产品和品牌也颇受同区域地缘客改善的欢迎。

而河西南岸和板桥的客群不少都是河西上班客群的外溢，相对来说，河西南岸的开发氛围略好一些，区域内聚集了不少品牌开发商，区域热度也在去年明显提升。板桥受制于地铁等配套的缺失，目前还是更适合刚需自住。

中海城南公馆属于铁心桥板块，板块本身是近几年雨花台区重点打造的对象之一，目前区域旧城改造已基本完成，项目最大的优势就是区位还不错，距离南京南站、河西、江宁都很近，区域内已经有宁和城际，城南公馆是地铁S3号线贾西站地铁上盖，出行很方便。区域整体居住氛围比较浓厚，各项生活配套设施也完善，不过在建工地较多，且老旧小区、安置房较多，整体生活环境还有待提高，而且改造难度大，自住比较方便，但资源层级不高，短期内变化较小，需要一段时间发展。

项目目前主力在售5、6、8、9、11号楼，户型建面约101、103、131、139㎡，销许均价35345元/㎡，预计2021年3月31日交付。周边多为老旧二手房，价格不高，倒挂不明显，更适合同区域地缘客改善自住。

石林云城目前主力在售小高层6、7号楼和24、25号楼洋房，小高层户型建筑面积为73、93、106㎡，洋房户型建筑面积89-168㎡，小高层均价26074元/㎡，洋房均价29292元/㎡，精装交付，预计2021年4月30日交付。项目价位不低，更适合改善自住。

目前板桥区域二手房的成交均价毛坯房在2.2--2.3万/㎡之间，开发商自装修的精装房和个人装修房价格稍贵，在2.6万/㎡左右，整体上来说，区域倒挂不明显，加上地铁等配套的缺失，板桥还是更适合刚需自住，投资属性较弱。

世茂璀璨睿湾1、3、5号楼目前均有在售，精装交付，销许均价30029元/㎡，户型建筑面积约95、117、119、138㎡，预计2022年6月30日交付。

绿城云栖玫瑰园1、2、19、24-28号楼目前均有在售，户型建筑面积108、128、137、148、175㎡，销许均价31468-34087元/㎡，毛坯交付。

河西南岸一季度预计有2家楼盘上市，分别为：世茂璀璨睿湾、绿城云栖玫瑰园。其中，绿城云栖玫瑰园打造的是“低密度纯墅区”，较为高端，适合改善自住。

世茂璀璨睿湾更适合地缘客自住，严格意义上来说，世茂离西善桥老城区更近一点，世茂的品牌认可度相对较高。再加上世茂自建商业配套，地块也相对独立，周边配套更完善，精装标准的和户型，也更好一点。

绿城这个项目的亮点在于产品本身，如果自住不介意周边公墓等不利因素的存在，入手是可以的，但是区域发展潜力有限，房价上涨动力比较欠缺，从长远看，就算后期靠品质在区域内房价拔尖，因为面积大总价高，预计转手难度还是很大的。

整体来说，区域较为老旧，规划等级一般，投资属性较弱。

365淘房出品
监制：王莉
制作：宋晨
数据支持：陈逸颖、李小芳
出品时间：2020.1.27