城北板块2020年预计有19家楼盘将上市，其中新盘有12家，占据主力，分别是：栖霞建设迈皋桥G53地块、高科迈皋桥G41地块、锦麟融誉府、紫金悦峯、燕然居、万象天地·九悦、公园世纪、金科燕子矶G33地块、燕熙台、栖霞鲁能公馆、紫樾府、葛洲坝小市G49。

从区域上看，城北上市量主要集中在迈皋桥、燕子矶，燕子矶2020年预计有6盘将上市，其中4家现房销售，想买该区域的购房者可以好好挑一挑了。迈皋桥2020年有5盘将上市，除了老盘金浦御龙湾、大地伊丽雅特湾外，还有3家新盘将入市。

从价格上来看，刚需、刚改客群可以重点关注燕子矶区域，作为较为热门的新兴区域之一，随着地铁和商业的不断完善，燕子矶正在成为一处宜居新城。从燕子矶的二手房价格来看，像融创、金浦、保利等房龄较新的二手房挂牌均价在3-3.5万/㎡，其他房龄较老的二手房价在2.5-2.8万/㎡左右。11月中海燕矶听潮开盘均价29690元/㎡，当日售罄，火热程度可见一斑。

改善买房者则可以多关注鼓楼滨江的中冶盛世滨江，新玄武的星河国际等项目。鼓楼滨江凭借精装近4.7万/平均价，成为当下唯一能和河西相抗衡的板块，集江景、学区、品牌房企等多种资源于一身，成为很多有主城情结买房人的改善选择，中冶盛世滨江作为终极改善还是非常值得买的。星河国际周边配套也比较齐全，适合改善自住。

【迈皋桥上市楼盘】
迈皋桥2020年预计有5盘将上市，其中3家纯新盘，分别是金浦御龙湾、大地伊丽雅特湾、栖霞建设迈皋桥G53地块（纯新盘）、高科迈皋桥G41地块（纯新盘）、锦麟融誉府（纯新盘）。目前区域二手房2.5万-3.7万/㎡不等。

【迈皋桥配套】
交通：1号线&1号线北延线、6号线、7号线
商业：万谷慧广场、晓庄国际广场、金浦9万方商业体、招商花园城、恒大翡翠华庭自带商业体等
学区：拉小分校、二十九中分校、南师附小联盟校

金浦御龙湾目前暂无房源在售，预计近期加推G3号楼，户型建筑面积为87、89、111㎡。前期开盘房源为G1号楼，销许均价为26500元/㎡，共计248套，户型建筑面积为87、89、111、126㎡，首付5成，毛坯交付，两梯四户，拟交付时间为2021年12月31日。

金浦作为南京本土房产品牌，口碑一般，但是御龙湾项目配套了迈皋桥小学和二十九中分校迈皋桥中学，周边配套基本到位，生活比较便捷。另外，近两次开盘，新房价格涨幅不大，户型面积小，总价低，适合刚需人群首套房上车，自住来说还可以。

项目户型面积小，总价低，存在一定的投资空间。不过需要提醒的是，等到交付的时候，产权年限缩水8年，另外，二十九中分校是栖霞区和鼓楼区联合办校，又是还未开办的新分校，建议根据个人看重的因素权衡考虑。另外，项目的户型设置是比较大的短板。

大地伊丽雅特湾目前暂无房源在售，剩余27号楼未加推，加推时间未定。

大地伊丽雅特湾最近一次加推是2018年9月，前期均价27000元/平。项目是11层的小高层，周边的生活配套相对完善，居住的舒适度还是可以的。如果是自住的，大地伊丽雅特湾还是可以考虑的。

但是，众所周知，迈皋桥是城北发展相对较早的区域，无论是生活还是商业上的配套都已经成型，对于投资客来说，后期的升值空间并不值得期待。需结合自身需求选择。

栖霞建设迈皋桥G53地块楼面地价19955元/㎡，需现房销售，配建11000㎡保障房。根据规划，栖霞建设迈皋桥G53地块共建设8栋住宅（8-27层），其中2号楼为保障房（26楼）。项目其他信息尚未出炉。

迈皋桥G41地块经过8轮竞拍，最终被高科以5.2亿元拿下，楼面地价16268元/㎡。项目东至北苑西路、南至华电东路、西至住宅小区、北至方圆绿茵小区。出让面积：20622.15㎡，规划用地性质：二类居住用地，容积率：1.01≤R≤1.55。需配建11000㎡保障房。

锦麟融誉府预计首开1、3、5、7号楼，共计500多套房源。户型建筑面积为96㎡、110㎡、129㎡、143㎡。

锦麟融誉府为新希望与融创、水利地产三家合作开发，由新希望操盘打造锦麟系产品。项目位于栖霞迈皋桥街道合班村，成交总价53.2亿，成交楼面地价22628元/㎡。目前，项目已公开售楼处。

项目周边主要项目有星叶瑜憬湾、恒大翡翠华庭和保利朗诗蔚蓝，住宅房源均已售罄收官，项目附近二手房挂牌价约3.4-3.7万元/㎡，西侧为在建的栖霞建设迈皋桥G53地块，楼面地价19955元/㎡，周边暂无其他新房项目在售。据了解，锦麟融誉府是新希望首次进入南京市场的作品，打造的是“锦麟系”高端产品，锦麟系是新希望地产四大高端改善产品系列之一，可以期待下产品的品质。住宅西南侧，有一所规划小学用地，据说起码也是名校分校。不过具体还要重点关注下首开价格。

中冶盛世滨江在售锦绣江山东苑2#，户型建筑面积为60-130㎡，均价35000元/㎡，具体一房一价，毛坯交付，拟交付时间为2021年6月。此外，项目即将推出全新组团“锦绣天玺”，户型建筑面积约176-202㎡，此次预计开盘2、3号楼，共计372套房源，已公开175、202㎡样板间。

中冶盛世滨江超大平层组团——锦绣天玺外立面采用铝板材料，还选用高端石材与之结合，入户大堂也做到了双层6米高度，进深约7、8米，70年住宅定位高端且周边配套齐全，适合改善人群。65年住宅性质公寓适合投资及有学区需求的购房者。

星河国际在售5号楼少量剩余房源，销许均价为40411-42810元/㎡，户型建筑面积为180㎡，装修房交付，拟交付时间为2021年6月30日前。预计2020年将加推115㎡、143㎡、180㎡户型面积的新房源。

项目位于新玄武区域，主城优势比较明显，距离新庄、迈皋桥地铁站都约为2公里，小区门口就是公交站，规划的地铁9号线也有望经过小区，

学区方面，新房要等交付后才会划分学区，十三中红山分校和北京东路小学红山分校就在项目附近，南师附小分校和科利华中学分校也已经开工，学校地点位于项目东侧，预计今年有望完成初中建筑竣工验收和小学主体架构建设，计划今年小学开始开办、初中于2020年开始开办。总的来说自住改善还是不错的。

北京电子城新玄武G17地块已定案名：紫金悦峯。综合楼面地价13730元/㎡。项目共分为A、B、C、D、E五个地块，土地性质为商住混合用地、商办混合用地。

【燕子矶上市楼盘】
2020年燕子矶区域预计有6家楼盘将上市，其中5家纯新盘，分别是万象天地、燕然居（纯新盘）、万象天地·九悦（纯新盘）、公园世纪（纯新盘）、金科燕子矶G33地块（纯新盘）、燕熙台（纯新盘）。目前区域二手房2万-3.5万/元/㎡不等。

【燕子矶新城配套】
地铁：1号线、6号线、7号线
学校：南京外国语学校仙林分校、规划学校共计43所（其中小学10所，初学6所，9年一贯制2所，高级中学2所，幼儿园23所）
商业：万象天地、招商花园城等
医疗：燕子矶新城三甲医院

万象天地在售A-3#酒店式公寓房源，建筑面积约为37㎡、46㎡，均价23000-25000元/㎡，精装交付，拟交付时间为2021年年底；在售A-1号楼酒店式公寓，户型建筑面积为37-62㎡，一房一价，精装修交付，拟竣工时间为2022年5月30日。预计2020年还将推出37-46㎡公寓房源。

万象天地·九悦预计近期将推出住宅房源，户型面积段约100-160㎡，现房销售。

万象天地·九悦项目位于燕子矶板块，是主城重点发展的新兴板块。交通方面，项目未来距离6号线（规划）、7号线（在建）的万寿村站大概300米，非常便捷；商业方面，项目对面有招商花园城，项目还配建万象系商业综合体；教育方面，区域内已有南外仙林分校燕子矶校区、晓庄小学等；从项目本身来看，首开的洋房相对得房率更高，舒适度也高一些，洋房价格会比一般价格贵一些，放风价在3.5万/平，但具体要以销许为准。

公园世纪预计近期公开售楼处，户型面积为100-180㎡，现房销售。

公园世纪共规划9栋住宅，为11层小高层，密度比较低，再加上品牌房企加持，居住舒适度应该不错；现房销售，拿房快；户型面积为100-180㎡，刚需和改善户型都有，选择性还是比较大的。但目前项目还未公开，项目的品质还不能准确分析。

金科燕子矶G33地块规划出炉，项目规划5栋18-20层的高层住宅，其中5号楼为人才房，现房销售。项目位于栖霞区燕子矶街道，北至太新路、东至嵩山路、南至燕江路、西至黄山路，现状为空地，地块规划用地性质为二类居住用地，规划允许布置住宅及相关配套设施。

华侨城燕子矶G37地块确定案名为“燕熙台”，项目12月9日公开了城市展厅。项目2019年7月3日被华侨城竞得，楼面价17539元/㎡，目前详细规划尚未出炉。

栖霞鲁能公馆项目将打造16-18层的高层住宅，共8栋，建筑面积约90-140㎡。同时，该项目将以现房销售的形式亮相，项目预计近期将公开售楼处。项目总建筑面积为110164.38㎡，其中，地上建筑面积为82219.33㎡。

该项目作为从未开盘的纯新盘，目前装修情况都还未明了，具体价格需要根据它是毛坯还是精装销售来评估一个价格空间；另外它还是尧化门为数不多的新房，现房销售，在目前整个尧化门来说绝无仅有，周边没有新房项目可作参考。

紫樾府预计近期首开4、5、9、10号楼，共约438套，户型建筑面积为75、89、110、129㎡。89、110㎡样板间已开放。

紫樾府附近规划有教育用地，项目距离地铁6号线也不远，项目由新希望、金茂、华宇联合开发，品质应该还是不错的，自住可以购买。

峯汇中心2020年将推出户型面积35、42㎡的公寓房源，预计价格17000-18000元/㎡。

小市G49地块由葛洲坝经过竞价82轮拿下，楼面价26393元/平。地块东至规划道路，南至规划安怀东路，西至南京华宏（集团）有限公司等，北至规划北固山路。出让面积：43707.57㎡，规划用地性质为R2二类居住用地，容积率：1.01≤Far≤2.8，项目具体规划尚未出炉。

葛洲坝·阳光城鼓印蘭园预计近期将加推6号楼，共计54套洋房房源，户型建筑面积为130㎡；目前项目在售5号楼最后1套房源，户型建筑面积为144㎡，3号楼已售罄。

鼓印蘭园属于区域内比较稀缺的改善新房，产品的优势在于户型相比紫郡兰园有了一定的升级；产品为纯住宅，没有住宅底商干扰；3.1米层高，保证居住空间感；基本做到一梯一户，所有户型南北通透，得房率在85%，自住可以购买。但是周边老房子环绕，区域本身的定位级别不高，资源层级有限，总体生活环境和舒适度一般，发展空间也受限。

365淘房出品
监制：王莉
制作：尤佳
数据支持：刘畅
设计：黄治华
出品日期：2019.12.23