据统计，南京还有20家存在价格倒挂的楼盘，其中河西依然占据了大头，多达6盘上榜，分别是：华新城、碧瑶花园三期、苏宁睿城、恒盛金陵湾二期、华侨城天鹅堡、华润置地鱼嘴润府。

这些项目新房和二手房价格倒挂三、五千是主流，也有多的甚至上万。其中，有5家楼盘倒挂超1万/㎡，分别是：华新城、苏宁睿城、恒盛金陵湾二期、高科荣境、大名城·紫金九号。

而倒挂最低的是核心区的风华国际，差价在1000元+/平。

从目前倒挂盘的分布来看，热门置业板块倒挂比较多，如河西、江北核心区、城东仙林均为重点倒挂区域，这些区域中签率较低，一房难求；另外，学区也是影响倒挂的主要因素，苏宁睿城、恒盛金陵湾、高科荣境、大华锦绣华城阅江山等盘都拥有板块内比较突出的学区。

从楼盘的选择上来看，资金有限的刚需和投资客可以重点关注桥北大华锦绣华城，马群的中垠紫金观邸、溧水的康利华府和万达广场，这几家楼盘门槛相对较低。
改善自住兼带投资，可以重点关注仙林湖的高科荣境、江北核心区和河西的几盘。

【最新动态】华新城璟园项目新接待中心位于华灯坊二楼，但尚未对外公开。项目仅剩7、9、11号楼约170套精装房源待加推，户型建筑面积为142、170、200平方米。具体开盘时间待定，价格以销许为准。

【楼盘点评】华新城优势很明显，处于元通商圈，交通便利，位于2、10号线地铁交汇处；紧邻自建商业体，华采天地、华灯坊等；舒适度高，容积率1.6，11-18层建筑；准现房、品质不错、物业口碑好。项目前期限价4.5万/㎡上市，后传出将涨到5万/平加推，即便涨价，和周边二手房已经在6万+/平相比依然倒挂很多。

不久前，网传因热度过高，华新城剩余房源将由政府回购，作为无房外地交流博士人才房，对此项目负责人表示目前没有确切的消息。但随着南京2020年开始执行人才优先购房政策，华新城明年开盘大概率将成为“人才特供房”。12月只剩下最后半个多月，留给华新城的时间不多了。板等华新城？劝你不要！

【最新动态】项目打造4栋住宅，共计228套房源，其中三栋是18层，一栋9层，建筑面积段为100-200平方米，主力户型面积为140平方米，200平方米左右的户型较少。目前售楼处尚未公开。项目今年上市可能性较小。

【楼盘点评】项目位置不错，河西中稀缺新房，周边配套齐全；距离地铁2号线和10号线元通站有一定距离；
二手房房价方面，参考一期二期，二手房5万/平左右，如果限价4.5万，差价5000元+，有一定的空间；
产品方面，小高层舒适度得房率有一定优势，但项目邻近扬子江大道，会有一定的噪音。学区对应的应该是致远外小分校（公办）和致远初中，聊胜于无。另外由于项目南边是苏宁滨江壹号的三栋高层住宅，不少楼栋会存在采光遮挡的问题。

【最新动态】苏宁睿城三期规划打造10栋楼，由4栋14F以及6栋28F的住宅组成。 预计明年上半年上市，项目户型面积曝光，打造160-240㎡户型。

【项目点评】项目位于河西中心地段，靠近规划的9号线水西门大街站，交通还是非常便捷，周边商业配套比较全面，有河西万达、河西金鹰世界等；项目未来或将是科睿小学（琅小分校）和金陵汇文双学区，也是非常大的卖点之一。
受学区因素影响，项目目前小面积成交价能达到6.5万/平，大户型成交价能达到6.3万/平，若三期新房5万/㎡，一二手房倒挂空间非常可观。

【最新动态】恒盛金陵湾二期规划四栋楼，12#、13#、14#均为11层，15#为18层。预计明年上半年上市，户型面积：125㎡、135㎡、150㎡，精装交付，放风价不低于4万元/㎡。

【项目点评】恒盛金陵湾位于河西北的三汊河地带，周边老破小区环绕，基本生活配套齐全。前期交付的楼栋有些可观江景，二期的位置不靠近扬子江大道，不会有噪音问题，但同样也观赏不到江景。相比前期超高层住宅，二期的密度低很多，居住的舒适性会更高些。不过项目开发商一般，物业一般，学区是最大的光环。目前小区二手房成交价格在6万/平左右，部分小户型甚至突破6.5万/平成交，倒挂空间也非常大。

【最新动态】华侨城天鹅堡项目仅剩5栋楼待加推，7、11、12、13、15#5栋楼约252套精装房源待加推，收官户型从228㎡起售！其中，7#全部为228平户型，11、12、13、15#为240、265、285㎡户型。项目预计最快今年年内收官！

【项目点评】华侨城天鹅堡定位较高，打造160㎡起步户型，总价门槛较高；与河西南此前其他热盘相比，华侨城并没有南外等名校的加持，目前生活配套也不算完善。项目整体来说，比较适合改善自住。另外，江景资源是项目一大优势，建议买房人优先高层可观江的房源。

【最新动态】华润置地鱼嘴润府项目仅剩3、4号楼，约194套房待售。置业顾问透露收官时间预计为2020年2月底，一次性推出剩余所有房源，户型面积为100㎡、120㎡三房和166㎡四房。

【项目点评】华润置地鱼嘴润府相比已经收官的鱼嘴金茂悦，精装标准会更高一些，主要体现在新风系统、地暖、中央空调交付，且客餐厅及卧室贴墙纸交付。项目更靠近后期的商业，未来华润的售楼处将被保留，成为区域艺术中心，人流量相较而言更大。就目前已有的交通配套来看，华润置地鱼嘴润府距有轨电车1号线保双街东站更近，约100米。未来，地铁2号线西延线也将在附近设立站点，9号线正在建设中。

12月7日，江畔都会上城正式公开售楼处和89、129、140㎡户型的样板间，预计中旬首开2、3、5、6号楼，项目总体得房率75%-78%左右，共规划1583户，精装交付，预计2022年6月交付，主力户型为89㎡、108㎡、129㎡、140㎡。

润辰府预计12月首开8栋18层高层房源，户型建筑面积99、110、130㎡，精装交付。项目共规划了16栋住宅，其中1-3#、5#、10-13#为18层，6#、15#、16#为10层，7-9#以及17#为7层洋房。

悦辰府预计12月首开1、2号楼18层高层房源，户型建筑面积99、110㎡，精装交付，项目规划4栋高层住宅及配套用房，其中1、2号楼为18层住宅，3、5号楼为11层住宅。

风华国际预计12月加推最后三栋楼——9、14、15号楼，约270套房，建筑面积约97、126、143㎡。目前在售少量126㎡房源，三房两厅两卫，均价30500元/㎡，具体一房一价，精装交付。

【点评】这几盘虽然都处于江北核心区，但是区位上有差异。位置悦辰比润辰好，润辰靠近江北快速路高架，悦辰没有明显不利因素；但是两者目前都不如江畔都会上城，江畔有望接棒江与城成为新一代红盘，周边有地铁和一中分校，配套现状略好一些，周边二手房价部分已经过4万。悦辰和润辰两个楼盘区域配套都需要一定时间，中长期看好，偏向于投资，短期不适合自住。这3家新盘目前价格都没有官宣，如果保持区域内前期新房价格水平，和二手房存在一定倒挂空间，不过最终价格还是要以销许为准。

风华国际距离其它三个项目略有距离，属于青奥公园板块，总的来说品质也还不错，相对没有太多硬伤，得房率相对低一些，后续周边教育资源比较丰富，前不久刚签约具有500多年办学历史的英国名校——英国皇家文法学校，是一所一贯制国际学校，12年含高中，预计明年秋天开始招生。

【最新动态】高科荣境目前还在申领销许阶段，具体开盘时间以销许为准。10号楼共88套房源，前期均价为29800元/㎡，此次验资和首付为8成。西至东户型分布为142㎡、124㎡、124㎡、142㎡、142㎡、124㎡、124㎡、142㎡，共计4个单元，每层共8户，一梯两户设计，售完项目将收官。

【项目点评】高科荣境之所以被称为福利盘，一方面主要是因为位置、配套较好，项目就在2号线经天路地铁旁，是纯正的地铁盘，周边还有4号线仙林湖站；自带沿街商业，另外离万达茂也很近；学区是金陵小学仙林湖校区、金陵中学仙林分校，口碑较好；项目附近有省中医院在建；不管是学区、地铁、商业都比较成熟。另一方面，则是项目倒挂很明显，高科荣境前期精装均价为29800元/㎡，目前高科荣境二手房最高已经卖到了4.5万/㎡，一二手房倒挂明显。

【最新动态】融信世纪东方预计在12月底再次加推，加推1、5、8号楼三栋高层，共396套精装房源，户型建筑面积约88㎡、99㎡两种。

【项目点评】项目所在的区域，仙林湖的现状还是不错的，地铁学校大型商业配套都比较齐全了，自住的意义更大一些。
从项目上来说，融信产品的定位不算特别高端，面积段以中小户型为主，属于刚需和刚改的产品，意味着项目大概率不会依靠产品的改善舒适度取胜，高价地的出身和限价的作用之下，注定了产品品质将受到一定程度的限制，不过面积不大，总价得到控制也是融信世纪东方的优势所在。和周边二手房价格相比，性价比还可以。

【最新动态】中垠紫金观邸今年并没有加推计划。加推时间以销许为准。项目仅剩4、7号楼共计222套房源，户型建筑面积为90㎡、109㎡、122㎡，一梯两户设计，项目前期销许均价约26500元/㎡。

【项目点评】优势：中垠紫金观邸位于地铁2号线马群站南面，麒麟有轨电车马群站目前也设在项目西北面，未来还有马群换乘中心、宁句城际等交通利好，确实很方便。自带大型TOD商业中心，项目对面就是招商花园城，配套已经很成熟。

不足：前期交付的房源学区是太阳城小学、南京一中马群分校，就南京当前学区格局来说，这两个学校都不算名校，这是楼盘短板，如果想买名校学区房的，建议慎重。楼盘换乘中心交通便利，但马群大量的人流和车流，环境方面比较嘈杂，小区内部和外部环境一般。目前周边也在拆迁，会有阵痛期。

【最新动态】大名城·紫金九号预计最快12月底加推2、3、4、6号楼，共计268套房源，户型面积包含89㎡、101㎡、119㎡、128㎡，毛坯交付，首付4成，前期均价为39998元/㎡。

【项目点评】大名城位置还是不错的，地铁不远，靠近南外的雨花分校，距离商业综合体也很多，周边多是中高端企业，新房又特别少，改善需求还是比较多的，投资+自住都是不错的选择。目前周边的二手房如宏图上水园成交价在5万/平左右，和新房相比倒挂空间不小。

位于鼓楼滨江的龙湖春江紫宸目前暂无房源在售，项目售楼处已拆除。项目仅剩10号楼未推出，具体加推时间待定。项目上一次加推还是2017年3月，目前开盘也是遥遥无期，不建议盲目等待。

【最新动态】金浦御龙湾暂无房源在售，下次加推时间待定。前期开盘房源为G1号楼，销许均价为26500元/㎡。

【项目点评】金浦御龙湾离地铁站迈皋桥站比较近，学校建设的29中御龙湾分校。商业有沃尔玛、万谷慧生活广场，生活便利，居住氛围浓厚。但是，金浦御龙湾的品质一般，物业也不属于口碑物业。目前由于限价，总价得到一定控制，加上和二手房存在倒挂，不少刚需买房人和投资客很看中，但是从长远看，建议尽量选择同板块品牌口碑定位更高的楼盘。

【最新动态】云逸都荟花园目前暂无房源在售，后期加推计划待定。

【项目点评】都会四季由四家房企共同打造的，分为东区和西区，东区由万科和仁恒共同打造，西区由华发和金地共同打造。项目的优点主要有：位置好，距离1号线天印大道1.4KM左右，这是近三年来江宁出让的位置最好的地块，从配套和环境上看，目前都会四季所在的科学园板块临近三大成熟板块：百家湖、东山、方山大学城，三大板块的配套都可以共享。

缺点是目前周边的学校一般，听说项目南面有个教育用地，具体是什么学校还不确定。适合同区域改善群体，区域整体前景相对一般些。

龙湖春江郦城老售楼处已拆除，新售楼处在龙湖天街斜对面的招商中心。项目仅剩最后一栋住宅楼待推，但由于地块上拆迁钉子户的遗留问题，加推时间同样遥遥无期，即便前期价格和二手房价格已经形成巨大价差，也只能让买房人失望了。等到最后一栋楼开盘，实在可遇不可求。

【最新动态】大华锦绣华城仅剩19号楼高层和5、6号楼洋房共3栋楼，毛坯交付，预计明年加推。

【项目点评】大华锦绣华城具有桥北较好的教育资源，小学学区为浦口实验小学，中学为河西中学。交通也比较方便，距离后期地铁11号线柳州路站1km左右，周边暂时缺乏大型的商业配套，但周边大型超市、菜场等较多，能满足基本的生活需求。
目前大华阅江山成交价在2.5万/平左右，部分房源甚至高达2.7万/平。而项目前期开盘19894-20774元/㎡，倒挂明显。

【最新动态】康利华府暂无房源在售，项目仅剩余7、10#2栋楼待售，共200余套房源，建筑面积约90-130平。

【项目点评】康利华府的地理位置可以说是非常优越了，小学学区是溧水区实验小学崇文路校区，中学学区是省溧中附属中学。项目底商业态较为完备，且自带的康利广场，集超市、影院、餐饮、商场为一体。对面还有时代广场，商业配套醇熟，可以充分满足业主日常生活所需。前期开盘均价9120元/平米，目前二手房价格在14000元/平米左右，倒挂近5000元/平米，适合低门槛的投资客和地缘客自住。

【最新动态】南京溧水万达广场暂无房源在售，后期加推计划待定。

【项目点评】溧水万达广场属于溧水城南片区，S7宁溧线的幸庄站旁。周边有不错的配套，靠近多个景区。新房和二手房价格存在小部分价格空间倒挂。万达广场本身的商业流量就是这个区域发展的亮点，另外还有地铁利好，这些因素能让区域保持一定生活气息与活跃度，增加二手房的流动性。

“一二手房价倒挂”，看起来很美很诱惑，但是，并不是所有的倒挂盘都能赚钱。很多倒挂盘入手时自叹幸运，等你卖的时候才发现，原来的馅饼是个陷阱，出手竟然如此艰难，所谓的倒挂成了纸上财富。因此，大家在购买倒挂盘时，一定要考虑清楚，决定你赚多赚少的关键，其实并不是现在的一手新房与二手房价格差多少，而是这个楼盘在5年甚至更长的周期后，价格还有多少成长空间。决定是否购买倒挂新盘的真正契机，是关注未来这个板块到底有没有潜力，投入了多少的资金和资源，一定不要仅被眼前的房价数字蒙住双眼。

365淘房出品
监制：王莉
设计：黄治华
策划、制作：宋晨
出品时间：2019.12.15