紧挨核心区！江北崛起新兴区域新盘上市能买吗？

今年南京的土拍市场可谓跌宕起伏。除了多个热门区域地价下跌成为巨大的看点之外，还有一些此前非常陌生的新兴区域地块频现土地市场，它们正在成为楼市新势力，而江北的三桥板块就是其中之一。这个新兴区域在哪里，规划如何，地价起点多少，未来又会有哪些看点，将对江北楼市产生什么影响呢？本期我们特别关注——三桥板块。

三桥板块在哪里？

根据《江北新区三桥中心区城市设计公众意见征询》，三桥中心位于江北新区中心城区的南部门户位置，是浦口组团南部重要地区中心。

三桥板块及更大范围，超过20平方公里。三桥中心区城市设计范围：北至潇雨路、东至临江大道、南至园腾路、西至芝麻河路，总面积约3.6平方公里。三桥中心区北面为城南河片区、西面为海峡科工园片区，南、北毗邻两处重要的过江通道——长江三桥与长江五桥。三桥板块范围有一部分在江北自贸区范围内，未来也将享受到自贸区带来的实惠和福利。

三桥区域规划如何？

根据规划来看，三桥中心区以“ 一轴一心三廊三组团”的布局，串联中部公共活动轴、打造中心湖公共核心、打通面山-向湾三条绿廊，体现山城江湾一体的门户形象。

规划211公顷的功能区和22公里的慢道系统，形成环境优美、尺度适宜、空间体验亲切、激发创新活力的“两栖花园、创智核心”。

“一轴”：公共活动轴；
“一心”：中央公园；
“三廊”：中心湖绿廊、创智水湾绿廊、休闲水街绿廊；
“三组团”：产业服务组团、商业商务组团、文体休闲组团。

三桥板块今年土拍地块

三桥板块目前没有新房在售，区域楼市还属于尚未起步阶段，出让地块不多，卖地的价格也不贵，多是试水。今年，三桥板块共出让4幅地块，分别是中交三桥G29地块、雅居乐房管三桥G33地块、华宇三桥G34地块、招商三桥G35地块。
其中，华宇三桥G34地块在拍地仅一个半月后，就已经公示规划。地块内将建设11栋住宅，其中2栋为32层高层，其余均为33层高层，除了住宅，项目内还规划有一部分商业，该商业位于园特路一侧。华宇三桥G34地块预计最快将在今年上市，项目地价12137元/㎡，作为三桥板块第一家上市的项目，相当令人期待。

华宇三桥G34地块规划图

华宇三桥G34地块实景图

与华宇相邻的中交G29地块

招商三桥G35地块进展速度也很快，地块上目前已经搭出了售楼处的模样，但局地规划和相关公示还没有出炉。
G35地块内部已经平整完毕，地块周围也没有什么不利因素，除了在建的售楼处之外，远处还能看到老山，可能是待开发的缘故，生态环境比较好。

招商三桥G35地块实景图

原先只停留在片区概念中的三桥板块，已经开始浩浩荡荡的卖地了。三桥板块楼市已经开始走进人们的视野，成为未来江北的住宅供应大户。同时，在三桥板块已出让的4幅地块中，3幅地块都自带商业配套。也就代表着板块的配套会随着住宅一同建设，不会出现断档与空白的情况。

三桥板块重要配套

1、三桥区域目前有规划中的地铁11号线。在三桥区域内设有绿水湾站、石塘公园站。据最新消息，11号线一期工程初步设计已通过评审，预计2023年建成通车后，可实现与S8号南延线、4号线、3号线、10号线、S3号线等多条线路换乘。

据规划设计图显示，11号线一期工程是贯穿江北新区南北走向的一条骨干线路，南起马騾圩站，北至浦洲路站，线路全长约27公里，设车站20座。其中，马骤圩站是唯一的一座高架站，也是与S3号线一期的换乘站。堪称“江北换乘王”的11号线，一期工程串联了江北中心板块、三桥创新板块和桥林制造板块，可有效联系江北新区重点建设地区，也极大提升了新区居民的出行效率。

2、区域未来打造奇柯南京全球商品总部基地。今年土拍中被雅居乐房管拿下的三桥G33地块，将建设百万方的城市综合体，未来打造奇柯南京全球商品总部基地。

3、江北自贸区划定，三桥板块部分区域在其范围内，三桥板块还有南京江北自贸大厦等重要配套，目前项目建筑方案也已经公布。江北自贸区大厦建筑拟作为自贸区管委会、海关、检验检疫等口岸查验单位的服务场所，并将成为南京都市圈国际贸易、国际金融、服务外包、国际货运及相关法律、知识产权、投资、代理等企业集聚区。

规划自贸大厦的地块内，我发现已经有挖掘机进场施工，一边对地块内其它项目的工棚进行拆除，一边有挖掘机在地块内部平整土地，似乎有动工的迹象。

整体上来看，三桥区域目前各项配套还不是很完善，不管是地铁、商业还是产业都还在规划阶段，目前土地出让只是打响了前奏，距离板块起飞成熟还有一段时间。

结语

升级为国家级新区后，整个江北新区的楼市发展都如火如荼。从地图上来看，江北新区楼市北面、西面已经发展较为成熟，不管是西面的老山、雨山路板块，还是北面的六合、高新区域，买房人的认知度都较高，要开发新兴区域，西面有老山阻隔，东面有长江天险，向南发展似乎是情理之中，三桥板块位于江北新区中心城区的南部门户位置，毗邻核心区，开发是迟早的事情。

从土拍地价上来看，三桥区域起点在江北新区不算高也不算低，目前高新区最高地价在16065元/平，桥北最高地价在23083元/平，江浦最高地价在23235元/平。三桥板块最快上市的楼盘预计是华宇G34地块，作为板块内第一家上市楼盘，具体性价格还要看销许价格。

从位置上来看，三桥区域毗邻长江，离江北核心区不算太远，都属于沿江发展，未来又有五桥衔接河西区域，相比于雨山路、高新等区域，区位优势还是存在的，未来伴随着房源的上市，将对整个江北楼市都产生一定的影响。

一个新兴区域的诞生，往往意味着更多的机会，但与此同时存在的风险也不小，并不是每一个新区域的发展都如预期的那样，配套跟不上、商业氛围起不来、发展速度太慢等等情况都有可能发生，希望未来的三桥板块能抓住机遇，积极建设，成为江北下一个热门板块。