栖霞山片区位于仙林副城东北部，栖霞山东侧，北临长江，南与仙林大学城区相邻，东与紫金（新港）科技创业特别社区相邻，从区位上来看，栖霞山片区紧挨仙林湖板块。不过，这里车流量大，且以大型货车居多，整个片区与南部的仙林片区中间隔着栖霞大道（疏港大道）、京沪铁路、沪宁城际铁路、312国道。
由于被3条铁路和栖霞大道、绕城高速等包围，栖霞山片区长期以来相对封闭和独立。

不过，随着栖霞山东麓2幅地块的出让，“五镇一新城”的规划蓝图逐渐展开，这里将打造为“一半是景区，一半是城区”。

栖霞山板块的楼市历程并不久，目前区域存货也不太多，但房价起点其实不算低。

2016年12月，深圳华侨城以底价240000万元拿下栖霞山G76地块，成为板块拓荒者。

2018年1月，华侨城翡翠天域开盘，成为区域首个商品楼盘，精装均价25500元/㎡，奠定了区域的房价起点。

随后，栖霞山板块进入相对沉寂期，直到2019年8月，南外进驻栖霞山，随后，栖霞山板块推出了4幅地块准备出让，其中有两幅地临时终止出让，最终在2019年10月，栖霞山两幅成功拍卖。

2019年10月10日，栖霞山G68地块历经14轮后被南京彣茂置业有限公司拿下，楼面地价15086元/㎡；栖霞山69地块被华侨城竞得，楼面价13741元/㎡。

1、南外加持！明年开始招生
近日，南京开发区、栖霞区教育局、南外仙林分校、南京华侨城公司签约，将建一所小学和一所中学 。此次签约的南京外国语学校仙林分校华侨城小学、中学为公办学校，办学规模为小学42班、初中36班，校方预计于2020年9月招收首批学生。也就是说明年就开始招生了。

2、欢乐谷明年建成
南京欢乐谷是全国第8座欢乐谷，位于栖霞区。对比已经开放的其他7座欢乐谷，无论在单位面积投资额还是项目总投资，南京欢乐谷堪称最“壕”欢乐谷。目前欢乐谷正在紧锣密鼓地建设当中，预计2020年建成开园。园中将引进40台世界顶尖的游乐设备：包含全球首台三级弹射过山车，6台世界级大型过山车，还将有AI智能互动、全息投影、球幕光影等全新黑科技项目，建成后将成为新一代科技娱乐复合型主题公园。

3、地铁6号线、4号线北延辐射
轨道交通方面，区域内未来有地铁6号线，南京地铁6号线工程（不含岗子村站及相邻区间）可研报告获得批复，有望年内全面开工。另外，栖霞山板块未来或许会受到4号线北延辐射，根据此前官方发布的土地推介信息，最新拍出的两幅地位于规划地铁4号线北延线站点500米范围内（最终以地铁官方公布为准）。

不过，从距离上来看，栖霞山的主要楼盘离6号线较远，倒是规划中的4号线北延更近一些，不过4号线北延什么时候落实还未可知。

4、天佑路打通仙林湖、栖霞山板块
整个片区与南部的仙林片区中间隔着栖霞大道（疏港大道）、京沪铁路、沪宁城际铁路、312国道。除了栖霞山西麓景区大门外有条红枫路沟通南北，沿途到山的东麓范围，就只有一条穿涵洞的小路齐民北路。
不过这个现状有望得到改善。天佑路始于仙林大道，止于312国道，双向6车道，此前仙林段已建成。这次下穿铁路后，只要抵达312国道快速路高架下方，即可实现全线贯通。天佑路下穿铁路工程计划2021年完工，届时，栖霞山片区过铁路2公里左右即可到达地铁4号线仙林湖站。届时，栖霞山板块也可以更好地共享仙林湖的配套，如万达茂，未来的省中医院。

含天佑路在内，栖霞山东麓总计规划了24条道路。这些道路还将环绕山体、江边，与西麓栖霞山主景区对接。目前围挡片区内，除江南水泥厂外，大部分厂房和民房已拆迁完毕。

5、华侨城7万平综合体在建
片区内还规划了基层社区中心、医疗中心、养老中心、商业综合体等配套设施，其中华侨城地块正在建设7万平方米的商业综合体。

6、国际邮轮母港落户
近日，南京市政府与招商局集团就栖霞山国际邮轮主题综合项目、金陵船厂转型发展项目签约。栖霞山邮轮主题综合项目位于栖霞山东北侧，定位为“金陵江海门户，山水城市客厅”，发展目标为联通世界的城市窗口、享誉国际的文旅名片。这一项目初步规划占地约104公顷，总投资约150亿元，建筑面积约65万平方米，由国际邮轮母港、栖霞山北门户、国际交流营地等组成，主要建设客运中心、免税中心、航务中心、海洋探索中心以及会展酒店、雕塑公园、庆典广场、漂移式体验剧场、4D水幕电影等。利用岸线总长约1公里，布置国际邮轮泊位2个（8万吨级及3万吨级）、万吨级江轮泊位2个。项目建成后，将成为全国首个内河综合型邮轮母港。

1、未来19.18平方公里的栖霞山文化休闲旅游度假区，一半是景区一半是城区，呈现文旅共生、城景交融的景象，将打造成为紫东地区的江畔“城市客厅”。

2、栖霞山度假区规划“五镇一新城”，包括栖霞山非遗文创小镇、国际邮轮小镇、何家山颐养小镇、龙山度假小镇、象山产业小镇、栖霞山红枫新城区六大功能板块。未来5年内，度假区管委会计划投入千亿元，居住总人口将达到25万人。

3、栖霞区将把度假区、华侨城欢乐谷、万达茂主题乐园等大型旅游项目连成一起，打造文化休闲旅游目的地集群和城市开发新地标。

1、从区域和配套上来说，目前栖霞山板块弊端还是比较明显的。首先，由于被3条铁路和栖霞大道、绕城高速等包围，栖霞山片区相对封闭，目前仅有建设中的天佑路打通区域；规划中的两条地铁，6号线因为距离住宅区较远，4号线北延遥遥无期，因此，交通上来说，其实不太方便，距离主城也较远，目前区域生活配套也不完善，具体落实时间不定，不太宜居。

2、从位置上来说，栖霞山板块离仙林湖板块很近，未来随着道路的打通，两个区域的配套其实可以共享，比如万达茂、欢乐谷。这也跟官方的规划相吻合，一旦壁垒打通，栖霞山度假区、华侨城欢乐谷、万达茂主题乐园等大型旅游项目连成一起，就可以形成文化休闲旅游目的地集群和城市开发新地标，听起来还是很有吸引力的。当然，这个要看官方和开发商的操盘能力，最终效果如何，有待观察。

3、从楼市上来说，目前买房人对于栖霞山板块的认知度并不高，一方面是因为区域楼盘较少，另一方面，是因为区域位置相对较偏远，各项基础配套不丰富，但2.8万的房价其实不低，因此，买房人接受度并不太高。

4、整体上来说，栖霞山板块不确定性较多。如果要提高板块辨识度，提高买房人的接受度，首先得落实规划，将文旅牌打响，其次交通、生活配套得跟上。目前从买房的角度来看，更适合周边地缘客自住，以及长线投资的投资客。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：刘欢欢
美编：黄治华