1、据不完全统计，从2016年至今，南京目前有37个微板块地价刷新。南京的最高价地是位于河西南的葛洲坝南京中国府，楼面价45213元/㎡。南京各区域高价地里，地价超过3万的地块共有6块，分别是：河西南葛洲坝南京中国府、河西中海玥万物、江心洲荣盛G08、城北葛洲坝五矿金陵府、城北星河天赋、城中栖霞建设G17。最高地价在2万-3万的地王有17幅，还有14幅地王的最高地价在2万以下。从数据上可以看出，南京地王地价主要还是集中在2、3万左右。

2、这37幅地王中，有8幅是今年拍出来的，分别为：江北核心区通宇G10、江心洲荣盛G08、板桥宋都G18、城中栖霞建设G17、迈皋桥新希望G01（锦麟融誉府）、龙潭正荣悦东府、谷里德信地产G11、城北葛洲坝G49。其中有两幅地块进度较快，龙潭正荣悦东府拿地6个多月后就迎来了首开，迈皋桥新希望G01也定了案名：锦麟融誉府。

1、在37幅地王项目中，有17家已经迎来了上市，其中大名城·紫金九号和花语江南近期都已领销许，但网上房地产还未有开盘数据。

2、截止11月6日，网上房地产数据显示，15家开盘地王（不包括大名城·紫金九号和花语江南）中，有10家地王盘去化在8成以上，其中4家楼盘所推房源售罄了，分别为：中海城南公馆、星河天赋、融信世纪东方、银城旭辉上淮铂悦府。整体上来看，地王并不都像大家想象中不好卖，实际上，这些地王中，超6成去化8成及以上，卖得还不错。

3、这些地王盘卖得不错的原因，主要有两点：一是区域较为热门，如仙林湖、上秦淮，青龙地铁小镇，要不就是区域本身配套已经不错，要不就是规划比较好，近期刺激较多，如地铁小镇、上秦淮，这些区域大多存在倒挂，兼具投资和自住属性。二是区域内同类型项目并不多，项目本身适合改善，如中海城南公馆、星河国际、北大资源颐和翡翠府、融创中南御园，这种项目地缘客较多，去化也不错。

4、不过，值得注意的是，还有5家楼盘去化在6成以下，去化不理想原因也主要有两点：一是区域较远，配套没跟上，从板块上来看，这些楼盘主要在汤山、禄口、龙潭、正方新城；二是楼盘价格较高，买房人对区域高价盘接受度不高，如桥北中建国熙公馆单价接近3万，基本是区域房价天花板，但桥北还有其他低价盘可以选，因此接受度不高，禄口地王恒大林溪郡价格破2万，也突破了区域房价天花板。
（备注：上述楼盘去化数据均来自网上房地产，不排除部分盘数据还在上传中，数据统计截止时间为2019年11月8日；另大名城·紫金九号11月11日开盘，根据开发商消息已经售罄）

卖得好并不意味着赚得多。在目前南京限价的大背景下，地王往往就是压力的代名词。房价上不去，利润就会大打折扣。一般来说，开发商把商品房的价格构成划分为三块：地价、利润和综合费用。综合费用一般不超过40%，如果控制得好，还会少一些。也就是说，地价占比房价超过60%，利润就比较少了。

而在目前南京上市的17家地王盘中，有12家地价占比房价超过了60%，有8家地价/房价甚至超过了70%，在这种情况下，开发商往往只有两种选择：一、压低综合费用，获得利润；二、不亏本就万幸了，尽快抢跑回笼资金。

而即便房价压了又压，依然有不少地王的开盘价突破了区域限价或者房价天花板：花语江南43200，大名城·紫金九号39998元/平、中海城南公馆35000元/平 、融信世纪东方32000元/平、北大资源颐和翡翠府18500-21500元/平、恒大林溪郡18500-21500元/平……城南、仙林湖、溧水、禄口房价也被刷新。

1、目前南京还有20幅地王待上市，其中有7幅地王是今年才出让的，拿地时间较短，上市时间待定是情理之中。

2、不过，值得注意的是，还有13幅地王是2016年和2017年出让的，有5个项目拿地已经超过3年还未上市，“拖延”时间久的，也是地价相对较高的，地价42561元/平的海玥万物距离拿地已经45个月+，河西南葛洲坝南京中国府距离拿地已经41个月+。这两家楼盘近期也终于有动静了，海玥万物预计近期公开售楼处，葛洲坝南京中国府预计年内开盘。

3、去掉今年拍的地，整体上来看，这些地王拿地都已经超过2年，但是多数项目上市时间还是待定，只有葛洲坝南京中国府和通宇林景博园两家放出消息今年开盘，但能否上市还要看实际情况，其他楼盘开盘时间还是遥遥无期。

4、有一些地王所在的区域已经房荒很久，周边二手房也多为老小区，价格不高，如栖霞鲁能公馆所在的尧化门区域，上一次开盘还是2017年华润幸福里加推，均价在1.8万左右，目前区域二手房价格也多集中在2.6万左右，地王项目地价在20171元/平；另外，东山地王上元府周边也没有太多新房，二手房价也集中在2.万-2.6万左右；江宁滨江上一次开盘在2018年5月弘阳禹洲时光印象加推，均价在1.2万左右，地王地价在11077元/平……从房价和地价对比来看，这些项目上市房价压力很大，但也因为区域内并没有其他新房可选，一旦上市或许也会吸引部分地缘客。

这些未上市的地王压力有多大？看看地价和房价对比就清楚了。纵观这些还未上市的地王，基本地价/房价比都在60%以及以上，有10家占比超过了80%，葛洲坝南京中国府、栖霞鲁能公馆、葛洲坝五矿金陵府地价已经超过房价。这也不难理解不少地王为什么拿地几年还不上市，不少开发商只能通过打造高端豪宅产品期待将房价拉高一些，如地价45213元/㎡的葛洲坝南京中国府有四季度上市传出上市价格为5.98万/㎡+1万/㎡的精装包，190㎡起步。但这些豪宅价格究竟会是多少，又会卖得怎样，还有待市场检验。

相比于亏本卖，似乎还是等等看比较安全。伴随着南京地价不断下跌，地王盘想必也是越来越忐忑的。

365淘房出品
出品时间：2019年11月11日
监制：王莉
策划、制作：刘欢欢
美编：黄治华