2019年1-10月，南京合计出让地块121幅，其中主城82幅、溧水20幅、高淳19幅。

主城涉宅用地共54幅，占主城地块总数的66%。这54幅地块中，有两幅地块终止出让，1幅地块流标，12幅涉宅用地底价成交，占比22%。令人意外的是，今年南京诞生了36幅万元地，比去年1-9月多出了21幅，比去年全年多出13幅。

今年的土拍市场，尤其走到下半程，明显感觉到房企出手谨小慎微，多达12幅涉宅用地都是底价成交，其中不乏很多热门区域的地块，比如核心区、城中。这些底价成交的地块多数诞生于6月之后。

当然，底价成交并不一定意味着区域不被认可，更多还是由每个地块自身条件决定的。有些地块开发条件过于严苛，开发商有心无力；有些地块本身素质一般，或者体量过小，难以满足房企的需求；而有些地块可能就是政府给开发商的定制地块……多种多样的因素都会造成地块底价成交。

经历过2016年的高价地时期，这两年南京地价整体降温明显，今年，12个区域地价出现不同程度的下跌，最高跌幅多达13689元/平，连逢拍必热的河西中也遭遇了“滑铁卢”，地价从4.2万/平跌到了3.2万/平，多少让人有些意外。

降幅最大的城中板块，栖霞建设今年6月刚以39199元/平刷新了城中最高地价，短短一个月后，银城便以25510元/平的底价拿下了玄武湖旁的黄金地块。不过，正所谓没有无缘无故的降价，作为城中难得推出的涉宅地块，G38这幅地块不仅要求有物联网经营实绩，还要建设区中心、小学，首期交付的住宅房有不大于6千方用于拆迁定向安置，办公部分侧重打造物联网和全球光学系统创新型经济总部集聚区，条件之多之繁琐让不少房企望而却步。

此外，江北、西善桥、仙林湖、燕子矶、江宁、龙潭等地价降幅也尤为明显。一方面因为政府在制定最高限价时就比较克制，另一方面也真正说明南京地价在回归理性，房企不再盲目斥巨资抢地。

由于上半年房企拿地热情较高，今年南京8个区域地价被刷新，分别是迈皋桥、龙潭、谷里、江心洲、板桥、城中、小市、江北核心区。这些区域不少都是长达多年没有土地出让过，最典型的有江宁滨江土拍空窗期3年，江心洲土拍空窗期两年多，板桥土拍空窗期3年。

此外，还有一个明显特点是这些最高价地有6幅诞生于今年上半年，下半年到目前仅出现过两次。这也印证了上半年南京土拍的确短暂回暖过。

截止到10月10日的土拍，南京今年诞生的万元地块多达36幅，其中3幅地块地价超3万/平，9幅地块地价2-3万/平，16幅地块地价处于1.5-2万/平区间，8幅地块地价1-1.5万/平。这个数据是过去3年土拍市场上的峰值。

2016年仅2万+地块就诞生了23幅；2017年，2万+地块诞生了8幅，其中2幅3万+地块。再看2018年，仅拍出两幅2万+地块。

今年高价地的增多一方面源自土拍节奏的加快，最多时一个月甚至有三场土拍，另一方面也是因为很多热门区域的优质地块亮相市场，房企愿意为好地块买单。

显然，今年南京的土拍市场是波动的，整体呈现平稳的状态，上半年房企手上资金充足，拿地积极性颇高，加上优质地块频频出让，令土地市场看起来回暖不少。然而到了下半年，市场发生了转变。

1、房地产调控从紧从严
2019上半年，调控风声没有近期这么密集，加上开发商资金相对宽松，因此，出现了一波拿地热潮，不仅南京，杭州、深圳等热门城市土地市场也有所回温。然而，到了2019年中，政策风声再次密集。

7月30日：中央政治局会议上首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

7月31日：央行在座谈会上强调“要保持房地产金融政策连续性稳定性，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示”。

8月2日：央行再次提及“要按照‘因城施策’的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

就地方而言，已有苏州、洛阳、大连、呼和浩特等城市持续加码楼市调控。下半年楼市“从紧从严”的态势趋于明朗，使得开发商对于楼市未来的预判再度调整，持谨慎甚至悲观态度。

2、融资难！房企钱途堪忧
除了中央对于房地产调控的信号释放，影响房企”钱袋子“的各种融资也越来越难：
5月中旬：银保监会率先发声，强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，释放收紧信号。

8月7日：“64号文”指出在房地产信托业务上，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。目前，银行信贷、信托、海外发债等多个房企融资的主要渠道面临全面收紧。

数据显示，2019年前9个月，40家典型房企总计融资6130亿元，相当于2018年前11个月融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，融资渠道继续紧缩，融资成本上行较为明显。

融资难直接影响开发商的钱袋子，报告显示，我国房企融资成本进一步上升，随着国内监管的缩紧，不少房企开始寻求海外融资；融资成本的上升有可能会对房企的净利润数据造成一定的冲击。

另外，对于一些现金流并不充裕的房企来说，为了保证资金链，需要通过各种手段来快速回款，因此加速开盘回笼资金。另一方面，在面临融资较大不确定性的情势下，房企拿地也会更加理性谨慎。

不过，曾经严格的限价政策现在也在不知不觉中微微松动，从一定意义上缓解开发商的压力。今年，南京新房市场以各种理由突破限价的楼盘越来越多：青龙山新城都会学府销许均价26277元/㎡，板块原限价25600元/㎡，突破限价677元/㎡； 城北星河国际销许均价41976元/㎡，城北限价40000/㎡，突破限价1976元/㎡；麒麟熙悦30195元/㎡，板块限价3万/㎡，突破限价195元/㎡。此外，上秦淮、仙林湖、城南也都突破限价。

限价松动对于开发商而言，一方面释放了开发商的利润空间，对于低价拿地的开发商更是利好；另一方面，原本现房销售政策导致开发周期长，资金回笼慢，对于开发商的现金流要求很高，但目前南京土拍已经取消了现房销售的要求，这些对于当下拿地的开发商而言相对更有利。

1、限价新房选择或增多
房企入市的积极性会更高，为了快速回笼资金，开始加快出货速度，推盘量增加对于买房人来说，短期内限价新房的选择可能会多一些。

2、楼盘质量或有所保证
房企低价拿地，同时房价上限隐性提升，原本房企为了控制成本而降低房屋质量的行为或将有所缓解，相信聪明的房企会在精装标准上较前期多下功夫，从而吸引买房人。

监制：王莉
策划、制作：宋晨
设计：黄治华
出品时间：2019.10.17