据统计，9月南京新房实际上市量多达11481套房源，同比过去4年创下新高。环比8月的8623套，上涨33%。

9月南京新房55家楼盘贡献了59次开盘，其中9家纯新盘入市，占比15.3%。约7成左右的项目集中在9月中下旬入市，其中更有一周5天多达28盘领销许，堪称史无前例。从上市区域来看，江宁、江北（含六合）依然是供货主力，高淳、溧水各有9次、7次出货量，表现也分外抢眼。

上市量的集中爆发促使南京的新房库存量短时间又上涨不少，高点时南京商品住宅可售套数一度超过4.5万套，创下今年以来的新高。市场人士认为，以南京房地产市场的规模，新房库存只要保持在2.5万套-3.5万套之间都属于正常水平，站稳“4”字头的新房库存，意味着楼市“金九银十”迎来上市量高峰，与往年相比毫不逊色。同时买房人的选择余地更大，买到满意房源的机会也随之大增。

截止9月30日19:30，南京9月新房成交9683套房源，自2016年9月以来，仅逊色于今年7月的9856套。实际上，由于网上房地产突击进行网站升级维护致使无法获取最终数据，9月南京新房的实际成交量或许超越7月的峰值。

然而，成交量虽然处于高位，开盘当天售罄和基本售罄的项目只有17家！更多楼盘去化成绩并不理想，甚至有曾经的网红热盘开盘惨遭滑铁卢，约半数楼盘甚至不敢对外公布销售情况……

目前南京楼市销售冷热不均的现象十分明显，河西南、江北核心区的楼盘依旧火爆，而其他区域的表现则不尽如人意，个别楼盘开盘一个月认购量不足3成也时有发生。新房库存的增长表明，一方面房企推新入市的力度不减，另一方面，买房人在出手时显得犹豫不决，尤其是非热门地段的项目，销售情况显然不如房企预期。

①产品同质化严重，稀缺属性差的小区：
金九银十及开盘的项目中，一批定价在2.8-3万/㎡左右的楼盘，或由于区位相近，产品同质化严重，区位不占优势，对买房人而言缺少吸引力，竞争优势则略为逊色。
在二手房市场上，挂牌量较大的超级大盘小区，或由于稀缺属性差，成交周期拉长。

②定位及定价过高，片区无最新利好刺激的小区：
一些板块缺乏最新利好的刺激，但区域内3万/㎡左右的高价盘却不少。其中有一些盘由于定位过高，买房人对高端楼盘的接受程度较低，客群流失，投资客撤离因素，若板块无新的利好刺激，区域楼盘竞争将更为激烈。
一批二手房挂牌价较高，但区域限价新房上市量较大的区域，二手房市场接下来也将迎来更艰难的时刻。

③配套跟不上房价，新房房价远超二手房的项目：
比如江北核心区的楼盘之所以热门，一部分是由于核心区规划利好强大，未来配套高大上，另一方面则是由于区域已经出现了明显的新二手房倒挂。
部分板块配套差，规划相对落后，后劲略显不足。且周边二手房的均价明显低于新房，让买房人在选择时心有顾虑。

老山盘金隅紫京叠院9月推出房源时表示，至售楼处现场报名可优惠15万/套，折算起售价最低只有25000元/㎡；无独有偶，雨山路盘中海原山也对现场报名客户给予优待，将获赠一台双开门电冰箱，此外，甚至江北核心区有楼盘传出要一成首付的消息……

作为传统热门板块的江北新区，为何会频频出现房企优惠售房的现象呢？首先是房企有加速回款的内在动力，因此往往会通过优惠的方式“锁客”。今年“金九银十”的市场活力可能会不如往年，价格刺激是最好的促销方式。其次，江北新区的范围很广，最热门的板块为江北核心区，老山等其他板块的市场热度明显不如核心区。而非核心区的楼盘甚至出现过开盘一个月认购不到1成的情况，买家的积极性普遍不高。此外，房企也会根据市场行情推出不同的优惠，以期尽快落袋为安。

国家统计局9月17日发布房价数据，8月南京新房价格环比下跌0.2%、同比上涨5.4%，这也是南京新房价格环比连涨5个月以来的首次下跌；从2019年1月份，南京房价恢复上涨通道之后，到7月份，房价始终是上涨的状态，最高的一个月上涨了1.2%。如今到8月份，终于出现了下跌的迹象。

然而，据不完全统计，2019年至今南京已经有27盘涨价了，其中涨幅最多的是鼓楼滨江当代万国府ΜΟΜΛ。最近一次开盘价格是48800元/平，相比前期上涨了5145元/平。从价格区间上来看，涨价2000+的有3盘，大多数楼盘涨幅集中在1000-2000内，有15家楼盘；涨幅在1000以下的有9家。整体上来看，绝大多数楼盘涨价幅度都不算大，属于小步慢跑型。这样小幅度的涨价，对买房人的刺激虽然未必猛烈，但买房成本在不知不觉中确实有不小的上涨。

365淘房出品
监制：王莉
制作：宋晨
设计：黄治华
出品时间：2019.10.1