1、城北、城东仙林金九银十预计有15盘上市，其中仅4家为纯新盘，它们是中央门的葛洲坝·阳光城鼓印蘭园、麒麟的新保弘·领东苑、仙林中心的恒基旭辉玲珑翠谷、地铁小镇的阳光城文澜府。

2、这些项目中有不少是备受关注的网红盘。除了4大纯新盘放风已久外，还有鼓楼滨江的中冶盛世滨江、燕子矶新城的中海燕矶听潮更是让买房人期待许久。而马群的中垠紫金观邸、仙林湖的高科荣境凭借较大的新房二手房价差优势，正是当下买房人眼中望眼欲穿的限价福利盘，此类项目在南京卖一套少一套，可以说买到就赚到。

3、金九银十麒麟、地铁小镇也迎来开盘潮，区域内多家热盘扎堆上市，楼市战场硝烟弥漫。自年初市政府重新举起“紫东地区”大旗后，这两个板块内部，以及互相之间的竞争已经进入白热化阶段。金九银十成为这些项目必须把握住的时机。

葛洲坝阳光城鼓印蘭园项目位于鼓楼区和燕路与安怀村路交叉口。共规划6栋住宅，5栋17层小高层和1栋7层洋房，共计458套房源。

项目预计9月中旬首开3、5、6号楼，3、5号楼为高层、6号楼为洋房，面积127㎡、130㎡、140㎡，共计258套房源。

从鼓印蘭园的户型设计不难看出产品定位为纯改善。户型分布呈中轴对称：其中2号楼为楼王，全172㎡、3号楼的东边户与1号楼的西边户为143㎡，其余为127㎡、5、4号楼均为144㎡、6号楼为洋房均为130㎡，全部精装交付。据置业顾问透露，单价预计不超过4万/平，今年计划全部卖完。

相比前不久刚刚收官的紫郡蘭园，鼓印蘭园主要拥有几大特点：
1、在户型方面，相比紫郡兰园有了一定的升级，如127㎡户型的厨房位置向过道方向移动，避免厨房的油烟串味客厅，次卧门向阳台边开，可保证房间有地方打造橱柜等；
2、产品为纯住宅，没有住宅底商干扰；
3、3.1米层高，保证居住空间感；
4、景观方面，绿化率高达39%，包含6大空间，中式园林设计；
5、项目17层没有连廊设计，基本做到一梯一户，所有户型南北通透，得房率在85%；
6、项目还包含68项人居细节，5G科技、270°双阳台，户户餐厅北面设窗，入户门无门槛等

项目预计近期将加推65年产权的公寓，本次加推的为锦绣江山组团的1、2号楼，共计437套房源，毛坯，户型面积33-130㎡，均价3.5万/㎡起，预计2021年交付。

项目的亮点在于低首付低总价就能买到拉小分校学区房，据项目置业顾问透露，此次加推房源均价预计3.5万/平左右，最小33平，总价120万左右，首付3成也就是36万。可以落户、可以上学、可用公积金贷、民用水电。相比动辄5、6百万的本部学区房，门槛低很多。

从沙盘图来看，1-7层为标准层，8层以上做成了梯形。置业顾问称是为了避免遮挡部分公寓的采光而设计的。从户型分布图来看，户型面积段位35-128㎡，主力户型在50-70㎡之间。

不过项目也有比较明显的缺陷，一是缺乏空间晾晒衣服，二是公寓临近长江大桥可能会有点噪音。总的来说，低总价小户型学区房比较适合投资。

中海燕矶听潮预计9月份加推B地块5#、6#、8#、9#，共计487套房源，具体加推时间未定。前期A地块2-4#房源销售均价为29200元/㎡，装修房交付。

对于此次开盘价格，项目方明确表示，破3万/平的希望不大，还将限价盘作为卖点。此外，近期还有消息称，栖霞区教育局正在积极努力争取南师附中入驻枣林片区配建的中小学。而枣林片区的配建的中小学具体位置就在中海燕矶听潮西侧。

中海燕矶听潮即将推售的房源也是该项目的收官房源，区域周边待上市的楼盘多是高价地现房，未来上市房价的不确定性颇高。目前区域内二手房成交量不算特别多，融创玉兰公馆在今年6月有过3.4万/平的成交记录，随着近期学区利好的释放，该小区报价已经突破4万/平。比起二手房价格，中海的价格还是有一定优势的。

中垠紫金观邸预计今年将会收官，最快金九银十期间加推，目前仅剩4、7号楼共计222套房源，前期销许均价约26500元/㎡。4、7号楼户型分布为东边户109㎡，西边户122㎡，中间户90㎡，户型建筑面积为90㎡、109㎡、122㎡，一梯两户设计。

中垠紫金观邸算得上南京最热门倒挂网红盘之一，前期销许均价26373-26650元/㎡，近期二手房成交价最高近3.5万元/㎡。根据置业顾问的最新说法，项目加推时间、价格待定，但价格不会超过3万/㎡。

蓝光黑钻公馆在售二期1、2、5、6号楼毛坯房源，主力户型建筑面积109、129、132㎡，销许均价25980元/㎡，两梯四户设计，预计交付时间2021年年中。后期加推等情况待定。

新保弘领东苑（原新保弘天宸）已重新启动项目，预计首开8、9号楼，主力户型89、110、128㎡，均价3万/㎡左右，9月中旬公开样板间，开盘时间待定。

璟悦名邸（时代天樾）预计在本月中旬加推1#、2#、3#，户型建筑面积约77、94、117、122㎡，装修交付，另在售4#5#6#7#房源。

从拿房时间来看，新保弘领东苑是现房销售，所见即所得，但同时，新保弘领东苑开盘后的价格也可能一跃成为三家最高。

从户型上看，时代天樾起步户型77㎡，门槛是最低的，新保弘领东苑有89㎡的户型，而且做到了89㎡两卫的设计比较难得。对于蓝光黑钻公馆来说，100㎡起步的户型更像将目标客户定为改善群体，或对生活舒适度有追求的刚需群体。

目前蓝光黑钻公馆距中海启迪的底层商铺仅仅一路之隔，日常生活较为方便，新保弘领东苑离建设中的荔枝广场和沛麟广场最近，不过时代天樾自带一个商业体，下楼就能逛街，可见未来这三盘的商业配套都不用太过担心。

高科荣境目前仅剩10号楼共88套房源尚未加推，前期均价为29800元/㎡。西至东户型分布为142㎡、124㎡、124㎡、142㎡、142㎡、124㎡、124㎡、142㎡，共计4个单元，每层共8户，一梯两户设计，售完项目将收官。

高科荣境之所以被称为福利盘，一方面主要是因为位置、配套较好，项目就在2号线经天路地铁旁，是纯正的地铁盘，周边还有4号线仙林湖站；自带沿街商业，另外离万达茂也很近；学区是金陵小学仙林湖校区、金陵中学仙林分校，口碑较好；项目附近有省中医院在建；不管是学区、地铁、商业都比较成熟。另一方面，则是项目倒挂很明显，高科荣境前期精装均价为29800元/㎡，目前高科荣境二手房最高已经卖到了4.2万/㎡，二手房普遍成交价在3.8万/平，一二手房倒挂明显。

最后即将加推的户型也比较不错，整体上来说，适合改善自住和投资。

融信世纪东方预计9月、10月加推11、12、14、15四栋洋房，具体时间以销许为准，共计288套。户型建筑面积124㎡和143㎡两种，一梯两户设计。今年将会加推完一期，小高层还剩四栋，小高层户型面积124-143㎡；高层还剩三栋，高层户型88-133㎡，前期价格区间为21806-34906元/㎡。

根据今年的最新学区划分，融信世纪东方在金小仙林湖校区施教区范围，但由于楼盘目前尚未交付，最终学区可以等到交付后再来看当年的学区划分。

恒基旭辉玲珑翠谷预计9月下旬首开，9栋洋房共252套房源，总高6层，户型面积为89㎡、100㎡、125㎡、130㎡四种，一梯两户东西双开门，每家都有一个电梯前厅，相当于一梯一户，将一次性推出所有房源。项目带地暖、中央空调精装交付，目前价格待定；2021年3月31日之前交付。预计近期将会公开89-130㎡样板间。

1、从前期销许均价来看：珑悦（27840元/平）＜悦峯（28150元/平）＜招商正荣东望府（28569元/平），珑悦总体均价最低，东望府总体均价最高，阳光城文澜府为纯新盘，价格不确定。

2、从前期中签率和关注度来看：珑悦中签率最低，7.2%，竞争最为激烈；悦峯报名人数最多，共有2442组有效买房人报名。阳光城文澜府的开发商是阳光城，目前在南京的产品并未出成绩，不少买房人持观望态度。

3、从买房门槛来看：招商正荣东望府之前所拥有的区域内绝版的73㎡、84㎡的刚需户型，已经全部售罄。项目最后一批收官房源中，全部为改善户型，面积是117㎡、129㎡。此前一直没有消息的大户型129㎡，在户型上和珑悦的收官户型129㎡，布局上几乎一样。而悦峯近期加推的户型面积90㎡、110㎡、130㎡，纯新盘阳光城文澜府首开户型面积82㎡、99㎡、119㎡，也就是说文澜府82㎡户型将成为地铁小镇的新门槛。

4、从交付时间来看，悦峯是整个区域内唯一现房销售的项目，拟交付时间2020年3月份，是几个项目中最早交付的，这项优势也让不少买房人愿意买单。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：宋晨
设计：黄治华
内容支持：徐雯、刘存佳
出品时间：2019.9.11