据不完全统计，南京今年预计有42家楼盘将收官，分布在江宁、城东、仙林、河西、城南、城北、江北等板块，其中17盘剩余收官房源待加推，25盘有尾房在售。

其中仙林湖、河西、鼓楼滨江、江北核心区等热门区域多家限价盘吸引众多买房者，限价房买一套少一套，购房者可要把握机会。今年的收官楼盘中，改善可以重点考虑华新城、鱼嘴悦庭、华润置地鱼嘴润府、中冶盛世滨江（住宅）、高科荣境等热盘，这些楼盘不仅规划配套齐全，新房二手房也存在倒挂。

刚改客群可以重点考虑中垠紫金观邸、江与城，中垠紫金观邸仅剩4、7号楼共计222套房源，前期销许均价约26500元/㎡。江与城8月下旬加推4、5、16号楼，户型建筑面积98-144㎡，共196套房源，前期均价30500元/㎡，年内将收官。

刚需可重点考虑中冶盛世滨江65年产权公寓，户型面积30㎡起，预计9月将加推，还有力标赞城、中交锦蘭荟、绿地理想城等盘刚需也是可以入手的。但是中交锦蘭荟收官房源开盘后目前在售剩下的基本是大户型，总价相对较高，刚需客户选择起来压力会较大。

华新城璟园项目仅剩7、9、11号楼，约170套精装房源，户型建筑面积为142、170、200平方米。具体开盘时间待定，以销许为准。项目前期均价45043元/㎡。

【点评】华新城位于河西中部奥体中心，该小区二手房本月挂牌均价61923元/平米，一二手房倒挂严重。从楼盘前期交付来看，楼盘的品质、口碑都不错。华新城学校为小红花小学（致远分校）和南京致远中学，学校比较新，目前看不出成绩，但学校生源规整，后期应该不错。投资、改善都值得购买。

鱼嘴悦庭（鱼嘴金茂悦）预计最快8月底收官，项目仅剩6、7、8#这3栋楼待加推，面积只有143、179平方米2种。

华润置地鱼嘴润府预计9月份率先加推6号楼128套房，面积为100、120、140㎡，预计均价39800元/㎡，首付318万起。

【点评】华润置地鱼嘴润府和鱼嘴悦庭（鱼嘴金茂悦）属于一母同胞的G97地块，项目周边规划比较高大上，河西高楼就是鱼嘴G97地块中的一部分，就在附近。周边公园有鱼嘴湿地公园、滨江风光带、秦淮新河风光带，环境宜人。交通方面：目前有轨电车1号线保双街东站，临近项目售楼处。2号线西延线天保街站（规划中）；7号线螺塘街站（规划中）；9号线鱼嘴站（规划中）。

鱼嘴悦庭（鱼嘴金茂悦）和华润置地鱼嘴润府（华润置地瑞府）前期均价39800元/㎡，和二手房价格存在倒挂。周边二手房价格：五矿佳兆业正荣已经5万/平以上，有学区，正荣品质不错，得房率比较高。鲁能、招商得房率一般，学区不稳，品质普通，所以价格稍微低一点。鱼嘴悦庭和华润置地鱼嘴润府至少能和这些盘基本对齐，4.5万/平的估值不成问题（不满两年计算）。后面如果鱼嘴速度加快了，再随着资源落地产生变化，价格上浮的可能性更大。

鱼嘴金茂悦和竞品楼盘——华润置地瑞府对比的优劣势。

精装标准方面，华润置地瑞府精装修标准均价为3500元/㎡，鱼嘴金茂悦精装修标准均价为3200元/㎡。华润置地瑞府有新风系统、地暖、中央空调，鱼嘴金茂悦只有地暖、中央空调。华润置地瑞府客餐厅及卧室贴墙纸交付，客餐厅地面为兴辉或同档次品牌地砖，而鱼嘴金茂悦客餐厅及卧室为乳胶漆交付，地面为实木复合地板。华润置地瑞府的装修使用的品牌产品更多。

到配套的距离来看，华润置地瑞府更靠近项目后期的商业，未来华润的售楼处将被保留，成为区域艺术中心，人流量会相较而言更大。就目前已有的交通配套来看，鱼嘴金茂悦距离S3号线高庙路站更近，约800米；华润置地瑞府距有轨电车1号线保双街东站更近，约100米。未来，地铁2号线西延线也将在附近设立站点，9号线正在建设中。

不利因素方面看，220V的变电站：距华润置地瑞府约50米，距鱼嘴金茂悦约200米；加油加气站：距华润置地瑞府约300米，距鱼嘴金茂悦约300米；环卫用地：距华润置地瑞府约300米，距鱼嘴金茂悦约300米；供电站：距鱼嘴金茂悦约800米。不利因素要需考虑到，会影响到后期二手的价格。

中垠紫金观邸预计今年将会收官，加推时间以销许为准，仅剩4、7号楼共计222套房源，前期销许均价约26500元/㎡。4、7号楼户型分布为东边户109㎡，西边户122㎡，中间户90㎡，户型建筑面积为90㎡、109㎡、122㎡，一梯两户设计。

【点评】中垠紫金观邸是马群附近唯一的新盘，据了解，中垠紫金观邸之所以关注度高，就是因为一二手房有严重倒挂。该楼盘上次开盘均价约2.6万/㎡，二手房成交价接近3.5万/㎡，加上税费单价高达3.7万/㎡。

项目本身的的配套还算不错，中垠紫金观邸位于地铁2号线马群站南面，除了有马群换乘中心、宁句城际经过，近期官宣还有12号线起点设在马群，且项目自带大型TOD商业中心，对面就是招商花园城，非常方便。

但是项目也是存在短板的，马群由于是换乘中心，环境方面比较嘈杂，周边也在拆迁，尘土飞扬。中垠紫金观邸小区内部和外部环境一般，前期交付的房源学区是太阳城小学、南京一中马群分校，算不上名校。

高科荣境预计将在今年下半年加推，具体时间待定，以销许为准，目前仅剩10号楼共88套房源尚未加推，前期均价为29800元/㎡。西至东户型分布为142㎡、124㎡、124㎡、142㎡、142㎡、124㎡、124㎡、142㎡，共计4个单元，每层共8户，一梯两户设计，售完项目将收官。

【点评】高科荣境上一次开盘还要追溯到今年1月份，当时项目加推44号楼共66套房源，全部为178㎡的户型，验资150万，中签率低至8.7％，到80号就全部售罄，竞争十分激烈。

高科荣境如此受欢迎的原因在于：一方面交通、学区、商业配套齐全。地铁2号线经天路站、4号线仙林湖站在项目周边；高科荣境学区是金陵小学仙林湖校区、金陵中学仙林分校，考试成绩在南京公办学校中排得上名次；另外项目离万达茂也很近，自带沿街商业也能满足日常需求。

另一方面高科荣境新房二手房倒挂严重，365二手房最新数据显示，高科荣境二手房挂牌均价在39526元/㎡，这与项目前期均价29800元/㎡相比，倒挂近1万元/㎡。

翡翠天际仅剩9号楼待加推，面积126-143㎡，项目前期均价34980元/㎡。

【点评】翡翠天际位于南京主城区，周边地铁有10号线和1号线交汇站点安德门站，商业有虹悦城，且项目由万科操盘，品质应该不错。

但是翡翠天际周围小区较多老、破、小；西侧有宁芜铁路；缺少名学区加持，这些因素将来预计会影响小区二手房价格。

葛洲坝招商紫郡蘭园已领23号楼销许，共60套房源，销许均价为38495元/㎡，建筑面积为127㎡、130㎡。装修房交付，拟交付时间为2021年6月30日。预计近期开盘。

【点评】葛洲坝招商紫郡蘭园项目位于鼓楼区，周边配套较为齐全，临近1号线红山动物园站，3号线小市站，出行较为便捷。

葛洲坝和招商均为品质较为不错的开发商，且项目户型均较为周正，精装标准高，小高层产品较为稀缺。但学区待定，且周边可开发地块较少，升值潜力一般。但是，综合来说，个人认为葛洲坝招商紫郡蘭园项目作为改善房源而言，是一个不错的选择。

中冶盛世滨江在售锦绣公馆11#、13#少量剩余房源，建筑面积为230㎡，销许均价为40431-40937元/㎡，1梯1户，毛坯交付，拟交付时间为2021年9月。项目9月将加推65年产权的公寓，户型面积约35-130㎡，户型图尚未出炉。

【点评】中冶盛世滨江位于鼓楼滨江商务区，地理位置得天独厚，涵盖了和记洋行旧改主题商业、低密度豪宅、江景高层、滨江特色商业街、湾区办公、酒店等多种业态的大型城市综合体，周边规划有地铁5号线，小学学区为拉小直属分校，中学目前还不确定。

中冶盛世滨江目前在售的房源为大户型，适合终极改善；近期将推出的65年产权公寓，门槛较低，不管是对于想入手鼓楼滨江的，还是入手学区房的，都是比较好的选择，适合刚需和投资客。

江与城8.26新领4、5、16号楼销许，户型建筑面积98-144㎡，共208套房源，销许均价30127-31056元/㎡，精装交付，预计2021年6月30日交付。

【点评】江与城距离南京一中的小学和初中都是非常近的，但未来具体学区还要等交付之后看具体的施教区；大型商场方面，江与城主要是靠江北核心区七里河区域，里面有江北三大场馆、新金融中心等，靠近隧道附近的东方万汇城、红星美凯龙等也算其配套。

此外，江与城是核心区目前楼盘当中，密度最低的一个，这是它的优势。价值具体可以对比同区域二手房，距离正荣润锦城一街之隔，目前润锦二手房均价3.7万/㎡左右，二手房最高成交价已经突破4万/㎡。新房价格于周边二手房还是存在一定倒挂，刚改和投资都是可以入手的。

绿地理想城预计近期加推二期11-18#栋楼，层高22-26层，户型95、105、110、118㎡，共约790套，前期均价23000元/㎡。

【点评】绿地理想城最主要的优势就是交通了，项目边有地铁S1号线正方中路站。目前周边生活配套不是很方便，学校的话，正方新城有拉小分校，但是绿地应该辐射不到，目前看来是没有什么好的学区配套的。生活配套，估计要考靠后期绿地自带的商业了。

正方新城主打的软件产业，要看以后产业发展，目前腾讯等各种企业也都入驻了，前景还可以，规划上来说，以后还会有3号线3期辐射到，所以长期持有应该还行。但是因为目前价格挺高的，所以短期空间有限。

监制：王莉
策划、制作：尤佳
设计：黄治华
数据支持：邢梦露、苏子祺、冯思曼、姜娇、林雪原、杨维维、刘存佳
出品日期：2019.8.26