6月12日江北核心区域4幅优质宅地出让，整个拍卖过程开发商们颇为理性，4幅地块没有一个达到最高限价，正核心区的G06地块仅拍13轮便以18381元/平的地价成交，远低于2.2万左右的最高限价。几幅地块竞买激烈程度甚至不如前段时间拍出的板桥地块。有人将此解读为“核心区凉了”，真的如此吗？

地价2万左右在南京来说其实并不算低，核心区的最高价地也毫无悬念的被刷新了，受制于区域新房3万/平的限价红线，以这个价格拿地对于开发商来说风险还是比较小的。即便是同一区域的同类型土地，受地块具体条件的限制，价值也不尽相同。比如卓越拍得的G06地块，位置优势毋庸置疑，但因为地块本身面积很小，可供开发的空间不大，能够输出的房源量也有限，造成地块没那么热门。

此外，拍卖的节点也至关重要。当下楼市大环境整体稳定，和2016年前后火爆的局面完全不同。当年江浦、桥北诞生多幅2万+地块，如今入市卖得好的屈指可数，这也让开发商压力颇大。相比下，核心区的这几幅地块价格显得“很安全”，开发商只需把握正常的开发节奏即可，核心区楼市的供应量也因此得到保障。

从2019年南京已挂牌的土地信息中不难看出，官方对各大热点区域的土地价格有相应的判断。多年没有出让地块的区域，如江心洲、大校场，地价双双被限定在2.2万-3.2万的水平，一定程度上说明在价值评判上，江南区域地段优秀、有发展潜力的新城区，住宅用地价格控制在这个范围是可接受的。而像河西中、城中这样已经发展成熟、完善的区域，宅地就是3.5万甚至4万以上的水平，主要还是限定在南京地王价格以下。

很多人意识中发展潜力巨大的江北核心区，目前的土地价值只排在了第四级，落后于城中、河西中、江心洲、南部新城几个区域，和迈皋桥、燕子矶新城、江宁大学区几个区域级别相同，不过这也和新房限价、最高楼面地价在区域内不要过高突破等综合因素有关。

其中2.5万-3万的层级出现空白，是因为今年还没有区域的土地最高限价定在这个层级，从2.5万以内瞬间跳跃到3万+的水平，南京的土地定价在这里出现了断层。

另一方面，从定价规则也可以看出，目前南京1.5万-2.5万左右的地价集中了最多的区域，相对来说是主流，对应的则是南京遍地2.5-3.5万/平的新房房价。

某种意义上来说，地价是政府给出的评估价，但是评估价也存在“高估”和“低估”的情况。

比如江心洲的G08地块，当时吸引了超30家房企竞拍，3分钟即达到最高限价，最后由荣盛拿下，自持商品住房13000㎡，实际成本价格远超最高限价。想必政府也没有想到这个局面。

那么很多人会有疑问，规划等级很高的江北核心区，为什么地价只有1.6万-2.2万的水平？是不是被低估了？但是政府亲民的定价并不是没有道理。新区发展最重要的是资金，土拍资金的大量注入，对江北核心区的城市建设将起到积极有利的推进作用。土地出让越频繁，资金投入越多越持续，核心区的城建和规划落地也会更快。

不论地价还是新房价格都是由政府来划线，而二手房价格不一样，更多由市场来决定。

通过观察表格里的数据，我们也发现一个奇特的现象，就是核心区地价不过2.2万，部分二手房已经超4万，最高价格超新房1万/平。而在政府价值体系中排位更高的江心洲和南部新城，二手房价格普遍还在4.5万上下，买房人用真金白银投票，那么到底是核心区地价被低估还是南部新城和江心洲的房价被低估？这个房价差距未来会拉大还是缩小？都是值得思考的问题。

此外，通过梳理我们也能看出南京不少区域高价地“高位站岗”的状态短期内难以改变。比如河西南，同样属于江南段待发展的潜力新城，后续宅地出让价格大概率也会在2.2万-3.2万的区间内，那么目前区域内几幅3.5万+、甚至4万+的高价地们，就会更加尴尬。

另外一个典型就是江浦，已经是高价地非常集中的区域，8幅2万+地块有的已经入市，有的还遥遥无期，如今最新出让的地块价格纷纷被限定在1.7万/平以内，相比高价地，最新挂牌的几幅地块后续上市压力肯定会小很多。

截止6月12日，南京主城今年已成功出让的涉宅用地约16幅（部分商住用地因商业部分占比过大未纳入统计），其中8幅达到最高限价。近期土拍明显回暖，背后主要得益于房企资金回血，今年的土拍氛围也从去年的谨慎、小心转变成更加主动、积极甚至热烈。但是哪些被低估哪些被高估，又将如何影响后续房价走势，欢迎在评论区发表你的观点。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：宋晨
设计：黄治华
出品时间：2019.6.12