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业主沸腾！江北又一小区房价创新高！
就在今天，我在南京某二手房网站上看到，江北老山板块碧云山庄成交一套建面约207平米的二手房，成交总价为600万，单价约28986元/平。
值得注意的是，不管是成交总价，还是成交单价，该套房源均刷新小区以往成交记录！
与此同时，相较于小区前期成交均价2.2万/平，这套房源的成交价跳涨近7000元/平，意义重大！
对此，我将从相关中介经纪人处了解到的房源信息介绍如下：
1、该套房源为四联排的边户，上下4层，其中一层带大花园，室内装修交付；
2、该小区内联排产品非常少，总共6栋，在卖的不多，成交的这套是因为房主急用钱，所以出手；
3、小区为2004年左右的建筑，建筑比较老，一般住宅市场流通性一般，成交价也便宜，在2.2-2.3万/平左右，联排因为稀少，稍微贵点。
那么，你觉得碧云山庄成交的这套房源，值这个价吗？欢迎扫码添加“小北君”，进群一起讨论！
近3年成交均价都在2.2万/平左右，碧云山庄超级稳！
碧云山庄位于江北老山脚下，距离地铁10号线龙华路站和文德路站约1.5公里，周边分布较多低密住宅小区，区位示意图如下：
据资料显示，项目占地10多万平方米，分三期开发，总户数1400多户，当时最早一批新房仅卖2000元/平左右，时至今日，房价翻了约10倍！
但由于是房龄较大的老小区，因此小区或多或少会出现一些问题！
其中闹出较大动静的是在2018年，碧云山庄业主对物业“骗取维修基金”、“储藏室住人”、“小区绿化、环境卫生、硬件软件破坏严重”等问题进行了投诉，业主生活备受困扰。
最终，在业主的努力下，碧云山庄前物业公司于2018年9月30日撤离，后期由银城物业接手。
之后，小区环境也发生了翻天覆地的变化！更有业主激动地直言：新物业来了，房价估计也要跟着涨一涨了......
那么，小区自2018年之后，小区房价是否有一定提升呢？
今天，我也在网站上统计了项目2015-2022年期间项目二手房的成交数据，该网站上显示成交17套房源，其中近3年的成交均价都在2.2万/平左右，走势非常平稳！
与此同时，据365二手房网站信息显示，从去年底开始，该小区的房价行情就开始急转直下，挂牌价从2.45万/平降低至2.2万/平左右。
由此也可以看出，好的物业进场，对于老小区的房价提升可能也不见得那么有效。
延伸阅读：老小区的出路在哪里？
事实上，此前我也针对江浦街道的部分老小区进行了研究，发现它们主要呈现以下3大特征：
1、近5年期间，老小区的成交价基本没有太大变动，除了个别几套房源有点特殊性外，总体成交价基本都在2.1-2.3万/平，价格体系基本成型；且房龄越老，价格越便宜。
2、随着房龄的不断增长，小区二手房的流通性也会相应大打折扣，房龄越高，成交量受影响也越大。
3、从二手房交易面积上来看，成交户型基本都是100平米以下的刚需小户型，且房龄越大，小户型占比越高，从一定程度上也说明，老小区业主潜在的改善需求非常大。
确实！在日常生活中，相较于新小区，房龄较大的老小区确实或多或少的存在一些问题，比如管理混乱、生活环境差、设施配套不全、房屋破旧、房型设计不合理......
从以往经验来看，倘若没有教育等特殊利好加持，老小区的进步空间基本已经到头了。市场行情好的时候，隔壁新小区大涨，它只能跟着小跑；市场行情差的时候，稍有不慎，就可能坠入泥潭，很难翻身！
那么，江北这些饱经风霜、意义非凡的老小区如何能够逆天改命，未来又将何去何从？
条路：渴望机遇垂怜，坐等政府拆迁
拆迁确实是老房子的一种归宿，但是就当下情况而言，买个老破小，去博拆迁的难度真的太高了。
尤其是2020年是全国性棚改收官之年，也不再是关注的重心，拆迁致富的时代早已一去不返。虽然现在棚改还在继续，但已经不再疯狂，可遇不可求。
第二条路：改造出新，更新小区面貌
当拆迁不再普及的情况下，旧改的出现，成为老旧小区续命的新方式，旧改政策为符合条件的老小区加装电梯，配建停车场和养老服务设备，或者外立面翻新等等措施，对于提升城市功能与品质，改善群众居住条件等起到了非常关键的作用。
而就在日前，江苏省人民政府也发布了今年城镇保障性安居工程目标任务，旧改依旧是工作重点方向，也是老旧小区未来的主要出路。
近几年来，江北的一些老小区正在正经历“破茧重生”，慢慢实现“逆生长”，这在提升小区居民生活幸福指数的同时，其实对小区房价也有一定的提升作用。
对此，你怎么看？欢迎扫码添加“小北君”，进群一起讨论！
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