紫核可能3万+/平吗？_...

最近股市大跌，不少人热议想要抄底。股市、楼市能抄底，想低买高卖美滋滋，但就怕现实打脸。

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最近，我们收到不少网友提问，整理了一些关注度较高的一些问题，就与大家分享：

城东还有哪里可以抄底、紫东核心区今年要上市的项目情况、预算有限能选择所谓的“价格洼地”等等......

看看有没有您的疑虑，也非常欢迎网友发表意见讨论。

01

城东有没有低价且比较有价值的地区？考虑买新房。

一看就是想在如今“住房不炒”的大环境下，寻求一点投资机会的网友。请看题划重点：低价且比较有价值。

低价有多低？如今城东、仙林来看，新房单价普遍在靠近3万/平＋，这个可以看做城东刚需普遍价格了。假设网友的低价是单价2万/平出头。

城东情况来看，比较有投资价值的地区，那就汤山板块值得了解！重磅利好！栖霞38个重大项目正式开工！

汤山：板块主要的特点是旅游，园博园和汤山国家公园。板块内在售的项目差别也比较大。有汤山玉兰公馆、东泉名邸、汤山温泉康养小镇、碧桂园若水雅苑。

汤山的板块配套怎样呢？

商业有百联奥特莱斯（已运行）、景枫商业综合体（在建）、南京明月冰雪小镇项目、汤山国际生活MALL、汤山匠人村、华鼎台湾特色街区、汤山社区中心商业综合体，所以在生活上配套是完全可以满足的；

地铁交通：地铁宁句城际在建，预计在2022年运行。在汤山区域内就有侯家塘、汤泉西路、汤山镇、汤山四大站点，未来6站直达马群。

教育资源：南京汤山威雅公学国际学校、台湾康桥国际学校、南师附中江宁分校确定在汤山板块设立三所学校。

医疗资源：南京军总医院汤山分院、江苏省中医院汤山分院；

在这些重量级规划下，汤山的未来发展势头也不可小觑。我们知道板桥为什么价位涨的不快，地铁未建原因占比较大。而汤山板块的低总价、现房、地铁口项目就不得不关注了，可扫图片中的二维码咨询。

02

青龙地铁小镇今年有什么项目要上市吗？会不会均价3万+/平？

青龙地铁小镇是紫东核心区，自从2018年挂出两幅住宅用地后，终于在2019年最后一天，紫东核心区G114地块挂出，但最终终止出让。

该地块挂出的起拍价格15500元/㎡，位置在国际高中（在建）的北面，后期将以什么情况面市暂未知晓。2020城东多家纯新盘将上市！仙林湖、紫核新盘来了

（高科G51地块项目名已定为紫星荣院）

板块内拍出地块，还未售罄或尚未开盘的仅三盘：誉峰苑、紫星荣院、深业青珑上府

1、新城、保利、招商共同打造的誉峰苑项目，目前项目仅剩最后2栋房源尚未加推，已步入收官阶段。2、3号楼尚未加推，共196套房源，两栋楼的户型分布一样，90㎡、90㎡、110㎡、110㎡、130㎡、130㎡。

从前期每次开盘的时间来看，销许均价28150元/㎡，此前5次的开盘去化情况来看，面积90㎡是投资客与刚需的首选，也是去化最快的户型。

纯新盘紫星荣院、深业青珑上府这两个项目，后期上市的价格有没有可能3万/㎡+？

我们来有根据的猜猜看，开发商申报价格，会参考板块内同类型产品情况，以及市场调研意向群体的心理价位等。

2、深业青珑上府，在誉峰苑项目的东侧，仅隔一条马路。青龙地铁小镇板块第二个现房项目，体量为7栋17层住宅，2栋18层住宅。不过售楼处、户型尚未公布，上市时间预计在今年下半年。

那价格呢？旁边同样为现房高层的誉峰苑项目就有参考意义了。

我从最新的网上房地产分栋销售数据来看，誉峰苑销许都在2.8万/㎡以上，不到2.9万/㎡。但是深业青珑上府上市预计在2020年年底，所以价格上，大家可以猜猜看。

3、紫星荣院，高科项目，开发商的口碑颇受认可。高科已经在仙林深扎，也向南京其他板块发展。

紫星荣院小高层低密度多层，与相邻的阳光城文澜府属于同类产品。从网上房地产数据来看，其实楼栋的均价有3栋是3万/㎡左右，而且是在有地下室拉低均价的情况下，具体情况可以看下图（都是精装交付，网上房地产也有出错的时候emm....）：

那么紫星荣院、深业青珑上府两个项目今年上市的价格，现在大概了解了吧。

03

预算有限，只能投资1.7万/平项目，城东有符合预算的项目吗？能否入手？

这道题目拎重点，预算有限到只能选择1.7万/㎡的项目，姑且认为总价预算在170万左右吧。

我们看看总价170万左右的新房项目，在城东符合预算的项目处于什么位置呢？

城东的龙潭，它有什么特点呢？位置偏远、周边配套不全、“价格洼地”，是否真的是“价格洼地”还需要细品。

网友纯投资，项目需要具备保值增值。预算有限又要能稳定收益，个人认为其实选择新房还不如选择地段合适、到手立马能出租的二手房，实现资产增值的目标。

与其不停去赌所谓的“价格洼地”，搏实现低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己。所谓的价格洼地，最后真的是低买高卖，还是高买低卖？天上掉的馅饼也能掉陷阱。

04

现在南京的贷款利率，首套房和二套房分别是多少？选择浮动利率还是固定利率最好呢？

目前南京的新房首套房贷款利率是LPR+80个基点，二套房利率LPR+105个基点 

换句话说，按最新LPR4.75%计算：首套房利率5.55%，二套房利率5.8%。最终的具体情况还要贷款银行。

从今年开始，利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。

其实到底是转化为浮动还是固定利率，到底选择哪一个方式，真的是因人而异，更是取决于未来的LPR走势。

1、固定利率：在未来还房贷周期内，利率都会保持不变。

比如：假设您的原合同约定的利率为基准利率无折扣，转换前房贷利率为4.9%。

如果转换为固定利率，贷款利率一直保持4.9%不变，直至贷款还清。

如未来的LPR上涨，而您每个月还款压力大，且剩下金额较多，贷款年限还很长，那么选择固定利率相对较好，不会在利率突然走高的情况下，增加还款压力。固定利率的好处是预见性较强，还款情况能计算，适合计划较为明确的贷款者。当然不会享受到后期利率下调的红利，也不会被利率调整所干扰到还款金额。

2、浮动利率：房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降；如果当年最新LPR利率上涨，房贷利率随之上涨。

比如：如果转化为LPR，您的贷款年限超过5年 

（1）当年你买房属于房贷打8折，相当于基准利率下浮20%的情况下，那么，此前房贷利率为3.92%。2019年12月的LPR为4.8%，浮动加点就是3.92%-4.8%=-0.88%，换成浮动利率后，按照重定规则每年的都是最新的LPR-0.88%，只要往后的调整一直下调，还款将会享受福利，还款较少，但是上涨也将会随之多付利息。 

（2）当年您买房时属于基准利率上浮20%，此前房贷利率为5.88%。转换为LPR后加点值则为1.08%，以后每年都是最新的LPR+1.08%。 

所以到底怎么样才划算，其实是根据您的自身贷款情况有关—当初的贷款利率、剩下需要还款的额度、还贷压力与还款能力，同时还有一个变量—LPR，未来的走势谁也说不清，毕竟还有好多年呢！所以一定要结合自身贷款情况选择。

涉及更多情况可以点查看只能选一次，LPR还是固定利率？有房贷的看过来！

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