重大信号！刚刚，已有银行...

365淘房 昨天，房贷新政突然开始落地。

这一次，楼市暴涨的阀门被锁死。放水前筑了个坝，楼市被“定向加息”了。

率先“试水”LPR房贷利率新政，招行深圳首套房新利率5.15%  

昨天，突然传出深圳房贷利率上浮的消息！

9月5日起，招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR(贷款基础利率)。  

据了解，新利率下招行深圳地区首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）加30个基点和60个基点，利率分别为5.15%和5.45%。

招行深圳首套房利率原先为5.145%，二套房利率原先为5.39%。相比之下，新政下首套和二套房房贷利率分别较原先提高0.005%和0.06%。

据了解，客户对新房贷利率体接受程度良好，部分可以选择老利率的客户坚持要用新利率。他们认为未来市场利率会降，不想采用固定利率。

而作为房贷大户的五大行表示，目前还未接到分行参考LPR定价的通知，仍然采用以基准利率定价的老利率。

具体是怎样的？新的房贷利率对我们有什么影响？会影响已经买房的人吗？

新房贷利率和以前有什么区别？ 

新政前

 购房贷款利率： 

央行规定的存贷款利率就是基准利率，当前的基准利率是4.9%。

基准利率和房贷利率的关系：

二套房的利率不低于基准利率的10%。

实际买房时的利率：

买房最终的贷款利率是由贷款银行决定的，目前南京大部分银行执行的利率是：

1、首套房：基准利率上浮15-20%，即5.64%-5.88%；

2、二套房：基准利率上浮20-%—25%，即5.88%-6.13%。

新政后

LPR是什么？ 

LPR是货款市场报价利率。LPR不是央行宣布的，由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率。剔除最低价、最高价，算出的平均价。

LPR和贷款利率的关系：

例如：8月20日报价的5年期LPR为4.85%，假设9月20日LPR利率不调整，那么根据最新政策，房贷利率如下：

1、首套房：不低于LPR，按目前的标准就是4.85%；

2、二套房：必须在LPR的基础上最少加60个基点，按目前的标准是5.45%。

实际买房时的利率： 

LPR只是确定了利率的最低值，实际买房利率和之前一样，都是由贷款银行决定。 

举例：此次深圳首套房贷款利率为LPR+30个基点，实际利率就是4.85%+0.3%=5.15%

合同签订后，利率会受LPR影响吗？

1、贷款后，银行会跟你签订一份贷款合同，在合同规定的周期内，利率是固定的； 

2、合同中会规定利率定价基准的LPR及适用周期，并确定利率重定价周期及调整方式。

即，确定你的贷款利率以及贷款利率适用周期，并确定什么时候重新调整利率。

3、利率适用周期最短为一年。

看起来很复杂，但其实，很简单。

房贷利率有一个参考标准，政策前参考央行的基准利率，政策后参考LPR，这两个参考标准都是动态变化的。

新的房贷利率对我们有什么影响？ 

问：已经在还房贷的人有影响吗？ 

答：不影响。新政只针对新发放个人住房贷款利率，以前的个人住房贷款利率仍按原合同执行。

问：刚签合同没有放款，有影响吗？ 

答：2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以新政前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

问：公积金贷款买房有影响吗？ 

答：不影响。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，五年以上公积金贷款利率3.25%。五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%。

接下来，房贷利率是涨是跌？ 

根据上述规则，按最近一个月(8月20日)LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

据融360大数据显示，目前全国大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%（5.39%-5.88%），二套房贷上浮20%-30%（5.88%-6.37%）。高于现行房贷基准利率4.9%，也高于即将实施的利率下限。

不过，有的城市比如上海还有95折优惠的， 明显低于即将实施的利率下限，接下来利率必然需要上调。而深圳此次上调，主要也是因为早先利率上浮5%，相比其他城市来看，并不算高。 

从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。不过在这个贷款利率范围内的城市，即属于符合要求的，接下来的贷款利率基本不会有很大的变动。

“新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变；央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。

对南京楼市、房价走势又有什么影响？ 

目前，南京首套房上浮15%-20%（5.64%-5.88%），二套房贷上浮20%-25%（5.88%-6.13%），可以说是完全符合要求的。

而我在摸底银行贷款利率的时候，有相关工作人员也透露道，“南京利率是符合要求的，接下来应该是没有太大变化的，但最终还是要以下发的官方文件通知为准。”

对于南京而言，早前利率下调过一阵，首套最低可以做到上浮5%，虽然只是个案，但这个下调的趋势很明显。但从5月份开始，经过一轮“窗口指导”，南京房贷利率一路高涨，到目前的首套上浮15-20%。

LPR下，南京的利率有没有下调的可能？

小幅上下波动有可能，大幅下调的可能性为0。为什么？

LPR每个月一遍，随市场来的，相比上个月，可能会上升，也可能会下降。但是最终的贷款利率实际上是“LPR+基点”，这个基点由银行来规定，同时也要受“窗口指导”。

举个例子：

这个月LPR为4.85%，银行要求加30个基点，实际贷款利率就是“LPR+30个基点”，就是5.15%；

下个月LPR为4.75%，银行要求加40个基点，实际贷款利率就是“LPR+40个基点”，还是5.15%；

什么意思？

 LPR变了，基点也可以变。

经济不好了，是要放水了，但是这次放水是为了引导资金进入实体经济的，所以筑了个大坝，就是不让它流进楼市。

“定向加息”听说过吧？

所以说，对楼市有什么影响呢？对房价走势有什么影响呢？

稳，就一个字。

现在的各种调控新政，看起来很复杂，但其实，很简单。都是为了平稳房地产预期。

还想着重现楼市暴涨？

不好意思，这一次，楼市暴涨的阀门被锁死了。

那么，一定又会有人问，还要不要在南京买房？

曾经250万可以买河西南，现在400万才够买鱼嘴

曾经200多万可以买新玄武，现在400多万才是准入门槛

曾经60多万能在六合、溧水、高淳随便挑，现在近120万的溧水康利华府抢都抢不到

……

说这些不是为了煽动你去买房，而是你买不买，现实都是如此。刚需的买房路，就是又窄又难。

不过，对于投资客而言，却要谨慎出手。

15年的结果造成太多人急功近利，买房之前希望房价跌，买之后希望一夜暴涨。以至于把买房看成赌博，这种思想是不可取的。

眼下的房子，房价不涨个10%、7%，都是亏。 

不要为了买房而买房，没确立好投资方向和标的之前，必须耐心等待，一旦确认找出低估的标的，那么买入加持有合理周期耐等待，时间就会兑现这种投资价值。

横盘之下，没有完卵。

 楼市不缺机会，缺的是看准机会。 

不管你是否打算买房，都欢迎加我微信，一起聊聊楼市。