365淘房 陈蓓 （点击查看房博士）面对中美贸易战的持续升级，股市行情将不会风平浪静，而就着投资界趋利避害的本能，跷跷板的另一头自然会缓缓升矣，楼市可能将会迎来另一个小高峰。

楼市热度不减，刚需人群又占据不小的比例，按照这样的态势，其实可以推算出当前政策不会有“放松”的趋势，但这只是针对的住宅，而更依赖于市场的商业项目拥有着自己的独有优势。

一般来说，商业项目的价格起伏是可以反映出当前区域的市场需要，不受“政策”约束的商业项目可以更为直观的表现出当前的楼市状态。

1、河西：均价最高，房源较少，市场热度高

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河西的房源，不仅仅体现在住宅的“一号难求”，而商业项目也同样所剩无几，坐落在区的商业，拥有着强大的消费人群，更多的开发商愿意自持经营，物以稀为贵，对外出售的商铺也同样处在南京新房的“塔尖”位置。

从大的方向对比，西贝的排序是：河西中部＞河西南＞江心洲。

河西中部是整个河西板块发展最成熟的商圈，多中型、大型或者资金雄厚的企业，办公人群以白领为主，固定人口的消费能力亦是不菲，商业市场可想而知，目前在售项目的最高单价突破10万有余。

值得一提的是，建邺吾悦广场，4月份加推36套可餐饮商铺，如今仅剩余10套在售，关注度一直处于较高状态的。

河西南当前在售的新兴商业比其他两个区域更多，如今在售的商业类型偏向于社区底商，单价在5.7-9万之间，售卖速度很快。尽管配套还未完全成熟，但是后期的商业阵容着实让人期待，在建的金地中心以及正荣财富中心，与3、4地块的城市综合体共同构造起河西南未来的商业中心。

江心洲位于江北核心区和河西之间，与两大“当红炸子鸡”之地“关系匪浅”，区域居住的人群通常被戏称“岛主”，这个称呼其实也侧面反映出了居住人口不菲的消费能力。

规划上，江岛新天地、仁恒国际广场、英伦中心、升龙江岛时代等将是未来江心洲主要的商业配套，而目前在售的商业项目仅升龙江岛时代一家，6#、9#面积在28-132㎡之间，单价5-8万之间，有部分是可以餐饮的。

2、城北：老商圈+新城，上市量大

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城北最明显的特征之一便是新老建筑相互交衬，尽管政府后期主推的核心区域偏向了河西和江北，但是留下来的人口基数仍然相当庞大、周边基本配套相对完善，包括医疗、教育、社区等等，汇聚的“老南京”颇多。

鼓楼滨江与中央门都是南京的老商圈，地理位置上仍然占据着独天优势，中央门近多条地铁，而鼓楼滨江有着良好的经济基础，更毗邻“新街口”商业中心。与这两个“老炮儿”相比，燕子矶新城略显青涩，总的还是处于建设状态，住宅方面多刚需人群，可以说是城北房源的主要提供地之一。

西贝给予城北的排序则是：鼓楼滨江≥中央门＞燕子矶新城

鼓楼滨江目前仍然保持着较大供应量的项目，除去还未加推和剩余尾盘的项目之外，西贝首推桃园世纪以及中冶盛世滨江，可供选择的房源占据比例较大，单价3.5-7.5万之间，临街、临地铁口，客流量大。

中央门目前在售铺源不多，当前仍以葛洲坝招商国际项目为主推，后期可以期待电建中储泛悦城市广场的新项目，如果是临街单层铺面，西贝预测它的单价跟葛洲坝不会相差太大，整个区域单价将在4-6万/㎡之间。

燕子矶新城的公开价格通常令人咂舌，例如电建地产海赋尚城的一期公开价▼

铺面价格直赶河西，而工作人员所说的实际均价则是应该在3.5-4万之间，二期2幢商业销许单价为5万，4幢、5幢、6幢销许价12万。

对于燕子矶的商业投资，价位和本身价值是相匹配的，中等价位，当前新城的相关配套还在建设当中，落实时间仍需时日。

3、江北：商铺供应量较大，热度高

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江北核心区入驻南京新主城之后，房价直升，渐渐也成为很多投资者的香饽饽，部分人认为它就像“河西”的前身，现在就是投资的较佳时期。

浦口新城最大的优势就是它的交通位置，近10号线地铁站，同属江北核心区，江浦也同样拥有着政府规划所带来的便利，他们是当前江北的主要房源供应地。

核心区的范围规划：东沿滨江大道—横江大道，南至虎桥路，西至江北大道—浦口大道—浦滨路—五桥连接线—浦乌路，北至定向河路，总范围约33.2平方公里，现在的投资方向也是以核心区为排头兵，商业价格大致会在3-7万/㎡，价格直赶鼓楼滨江。

从整个房源供应来看，大部分属于社区底商，大面积房源占据的比例较大，较小面积、总价较低的项目仍以宝隆时代广场更为显眼，主力面积50-90㎡之间，一层单价5-6万，二层2.5-3万之间。 

4、城东：商业体量少，中等价位

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从当前区位和人流密度来看，环紫金山近2号线，又是当前的城东核心，固定居住人口也占据着不小的比例，而从规划上看，“青龙山地铁小镇”（紫东核心）占据绝大优势，两者的商业存在着不错的发展升值空间。

麒麟位置偏远，当前并没有更为突出的优势，但是它的铺面单价却远远超过紫东核心，西贝认为这跟它的商业总体量有关系，商业配套不够完善，但固定人口仍然有着不少数量，在售的商铺占据着“物以稀为贵”的优势，像合益一番街尽管位置偏僻，但是均价达到4万每平。

环紫金山的商铺目前大部分已经处于经营状态，除去中垠紫金观邸这个项目之外其余项目都是尾盘在售，选择性不多，但是周边消费群相对较为稳定，大部分楼盘已经交付，商铺也是现铺在售，中垠紫金观邸的项目区位优势明显，但是部分住宅以及商业交付至少今年6月份。

紫金核心区目前多投资性房源，周边配套贫乏，“养铺”时间较长，但是价格便宜，均价仅2.9万。

就当前的购买价值，西贝认为：环紫金山＞麒麟≥紫东核心（长期投资：环紫金山＞紫东核心＞麒麟）

5、江宁：上市量大，价格差距明显

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江宁的面积大，板块圈层分类复杂，当前仍是以百家湖、九龙湖为核心，但是百家湖在售的房源贫乏，目前并没有在售的新房商铺，所以江宁目前的热门还是在九龙湖，区位条件优越，与百家湖的关系类似于鼓楼之于新街口，两者相邻，商业价格上也永远处在江宁上位区，以融信城市之窗为参考，目前均价4.7-7.6万/㎡之间。

顾名思义，方山大学城的房源优势是依靠周边学校，固定居住人口也是以大学城工作者或者学生为多，从消费群体来看，是仅次于江宁核心区的，保利樾广场是地铁商铺，价格较高，且近江宁核心区，单价在3-8万之间，武夷名仕园现在是尾盘在售，均价2.1万，但是好位置的商铺不多。

青龙山新城现如今的房源售卖仍是当前较为热门的区域之一，供应量上也是较为可观的，从规划上看是高于方山大学城，但是目前是项目建造中期，居民入住率暂时不高，仍以住宅售卖为主，程度上类似于城北的燕子矶，定居人数并未达到稳定消费群的数量，所以当前加推的商铺并不多，后期可以期待新的商业上市，单价应该会在4万上下。

空港新城、东山新城、滨江、正方新城就现有房源来看，所处价位不相上下，总的来说相对便宜，空港新城、东山新城是未来规划的主要利好区域，除去地铁口商铺，大范围内的单价应该会在2-4万之间。

西贝认为的江宁在售区域排序是：九龙湖＞方山大学城＞青龙山新城＞空港新城、东山新城＞正方新城、滨江。

6、城南：热门区域，价格中等偏上

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除去“老鼓楼”，南京的“老城南”作为“老商圈”同样有着扎实的经济基础，而后期经济规划的定位却高于“鼓楼”，作为南京主城南部的市级商业中心和枢纽型商业中心而发挥商务功能，按照规划，南京南站将被打造成为继新街口、河西之后的第三大城市核心区，且这三个中心的框架已经成为南京若干年后的一个总体框架。

南京南站凭借其得天独厚的交通位置占据核心位置，无疑是众多投资者着力所追捧的对象，目前铺源量还是处于中等供应量范围内，整个南站价格与九龙湖、鼓楼滨江相差不多，同等预算上可以横向对比选择，单价在3-7万之间。

软件谷区域也占据规划利好的优势，跟城南核心区的距离上也相差不多，交通上近1号线、3号线，单价2.3-5万之间，低于南京南站，中等价位相当于城东环紫金山商圈。

城南的投资区域相差明显，南京南站＞软件谷＞板桥新城。

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