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河西4万5!城北3万!南部新城2万9!限价下南京高价地还好吗

日期:2018/05/03 19:46:48  来源:365淘房

365淘房 庄倩 今天一早开会,又听到同事爆料,江北一盘业主因对精装标准不满,正在维权。

今年以来,南京多个楼盘爆发维权事件。很多买房人担心,南京限价政策下的限价盘减配、维权会成为普遍现象。买到限价盘真是一半窃喜,一半担忧。

此外,南京一批高价地、甚至地王急吼吼想上市,如果南京继续限价下去,这批楼盘要怎么活?买房人将要面临的又会是怎样的房子?你想知道吗?

 南京又有楼盘业主维权了……

南京又有楼盘维权了!其实,今年以来,南京已经有多家楼盘爆发维权事件,我大体梳理了一下,维权原因集中在以下几种:

1、房屋减配

由于限价,开发商为了控制成本,对楼盘减配,卖房时宣传的很好,但交房时发现,装修标准等减配,业主不满,维权。

2、房屋质量问题

房子交付后,发现房屋质量存在问题,如城东某限价盘,交付后,地下车库漏水等,影响生活质量,维权。

3、配建设施、配套跟不上

买房时,周边是空置用地,拿房后就发现,周边变成了变电站,养老所等,业主不满,维权!

4、学区问题

很多买房人就是冲着楼盘宣传的学区才买的房子,拿到房子后,发现上不了这个学校,很是郁闷,只能维权!

5、降价维权

楼盘一旦降价,常会引发前期业主的不满,拉横幅维权,但在南京已经很久没出现过因为降价维权的情况了。

有人说,你享受了南京限价政策下的价格福利,那你就应该为此埋单但也有买房人反驳,一旦如此,那还叫什么福利呢?那就是买房人的灾难了!你怎么看呢?

南京现房销售时代,维权会减少吗

以前南京新房更多以期房销售为主,最终交付的实体与宣传的落差,造成买房人维权的常见原因。

这两年,南京土地拍卖规则不断升级变动,让南京楼市的销售逻辑正在发生变化。

根据我们的统计,南京楼市共有66幅现房销售地块,其中33幅现房销售地块今年将上市,其中江宁15幅,江北12幅,仙林1幅,城南2幅,城东1幅,城北2幅。未来的南京将以现房销售为主,所见即所得。对买房人来说是好事吗?维权会减少吗?

高价地来了

除了现房销售外,未来的南京楼市还将以高价地为主。从统计的数据来看,2015年以来,南京有36幅2万+地块,其中只有保利天悦、中海桃源里4个楼盘已经开盘,还剩下32幅等待着上市。

地价与房价基本齐平的情况也并不少见,其中河西南的葛洲坝南京中国府45213元/㎡的楼面地价已经远远超过区域35000元/㎡的新房均价,对于这种拿地房企来说,压力可想而知。

据前期了解的消息,河西金茂府、尧化门的栖霞鲁能公馆等纯新盘放出消息,想在今年开盘。

尧化门前期华润幸福里的收官价为18500元/㎡,楼面地价为20171元/㎡的栖霞鲁能公馆想在今年上市,那房价呢?能突破3万/㎡吗?单价3万/㎡的尧化门,你会买吗?

今年上市的现房销售地块中,楼面地价2万+的地块就有10幅,新盘的上市将在一定程度上缓解区域的“房荒”,买房人可以有更多选择。

 

高价地的几种活法

关于高价地的命运,不少人会想到麒麟京奥港未来墅,目前售楼处紧闭,等待收购事宜。当然京奥港未来墅如此现状,与开发商项目打造、操盘等本身原因有着很大关系。但其它的高价地、地王们日子就好过了吗?

近期江北核心区热盘放风3.1万-3.2万元/㎡,试探限价红线,但最新消息曝出:精装均价仍然被严格限制在3万/平。

我想短期内,尤其是今年年内,限价政策放宽的可能性几乎为零。但回顾这些年的南京市场,绝大多数地王还是活下来了,只是各有各的活法,有的精彩,有的寂寞,也有半死不活的……

1、贴着成本卖房,活着就好。

这种活法主要跟房企的战略和地王项目上市的时机有关。一般情况下,开发企业拿地1-2年内都要开发(近年来有些企业把这个时间缩短到半年),不然没有更多的资金回笼,巨额的财务成本无法让企业正常运作,为了活着,有些企业的决策是贴着成本卖房。与此同时,地王上市时若市场行情不好或一般,你想卖高价也卖不上去,只能低价跑量,活着就好。

代表:

2010年曾是江宁地王的银城千花溪。项目拿地一年半后首次开盘,开发商自己喊出裸奔价卖房,6449元/平米的楼面价,首次开盘均价11000元/平米不到。

2014年底首次开盘的城南小行地王恒大华府同样是贴着地价卖房,14033元/平米的楼面价,第一次开盘精装均价23500元/平米,曾让大家担忧的该盘2015年恰逢改善市场的春天,销售还不错。目前已经清盘。

2、活法二:守得云开见月明。

限价政策迟迟不放开,或根本找不到合适的入市机会可以把房价跟着地价抬上去,有钱任性或者实力雄厚、经得起时间拖累的地王们,就一个策略——

等到哪天限价政策放开了,市场变好了,买房人多了,或者自己潜心多年研制了“杀手锏”产品,再亮相。瞬间,地王华丽转身了。

代表:

“守得云开见月明”地王的典型有长发都市诸公和高科荣境,都是有故事的地王项目。

长发都市诸公

2010年1月初,长发都市以15977元/平米的地价拿下了雨花台风景区西南侧地块,此后四年保持着南京单价地王的称号,当年土拍现场的一罐红牛至今仍让不少参与当时土拍的人士记忆犹新。

4年间,该地块有过无数次转让风波,小编们也去几年都是菜地的现场探访过N次。终于在2014年7月初,开发商带着最牛户型、超高性价比高调亮相,总归是开卖了。

高科荣境

实力雄厚的本土房企高科自2007年拿下当年仙林总价地王高科荣境后,守着地王多年,5年后首开获认可,如今继续游刃有余地打造着仙林湖最高端住宅。

其实,现在南京也有一些项目在采取这个策略,拖,一直拖到多年稳固的营销团队都散架了,项目还没上市,就是因为报批的价格与物价局没谈拢,

3、活法三:生在盛世,等来搭救伙伴。

相比贴着成本卖房,或者等上几年光阴的地王,有些地王就是命好。 出世时,或让人忧心忡忡,但等到卖房时,人家等来了市场的最好时机,购房者呼啦啦来,房价还能嗖嗖涨。像2015、16年开卖的地王项目,大多都是这种活法。

代表:

这么命好的地王第一个让人想到的就是河西中部的金隅紫京府。2013年,北京金隅以16979元/平米的楼面价拿下了河西南一幅住宅地块,打破了长发保持了近4年的南京单价地王纪录,晋升南京新地王。

2015年项目首开,成交均价30000元/平米,此后几次开盘均取得不错的销售业绩,年底价格也涨到了35000元/平米,目前已经售罄,官价卖到了45000元/平米,还成为了买房人抢着买的限价盘。

4、活法四:换一种活法,开心就行。

看了上述三种活法,其实想想地王真的不是那么好当的,要么有钱,有么有时间耗,要么运气好遇到好时机,但是也有一些地王,开卖时定位没想清楚,既没贴着成本卖讨好购房者,运气也没好到遇上好时候,高价开盘销售成绩不佳。

还好,他们悟性还行,这样活着不行就换种活法呗,自己开心就好。桥曾经地王富力尚悦居就是这样的,首批精装房源达到区域天花板价销售,购房者认可度不高,部分房源就改成毛坯销售,也能继续活下去。

5、活法五:好基友,手拉手。

不知从何时开始,楼市流行起联合开发模式,这也是不少房企在拿了高价地或地王后降低风险的一种做法。

要么是你拿地我操盘,要么是一起拿地其中一家独立操盘,要么是你拿地我们一起来开发项目,有网友点评这类地王的活法就是:好基友,手拉手。

说到这种活法,不得不提南京楼市第一个联合开发的项目朗诗保利麓院。2012年,朗诗竞得仙林大浦塘住宅地块,楼面地价8680元/平米,成为当年的仙林地王。第二年,保利宣布与朗诗合作开发该项目,两家合用一个案名合用一个售楼处,各卖各的组团,2014年底这个项目基本卖完。

6、活法六:中途改嫁,凤凰涅槃。

地王不是你想拿就拿的,网友点评:今天冲动举牌拿的地,或许就是明天含泪卖不出去的房。在楼市竞合、大牌房企越来越强势的当下,很多资质不高、实力一般的中小房企生存空间变得有限。

但前些年,这些中小房企也曾“头破血流”、不惜代价的拿下地王信誓旦旦要在南京争得一席之位,昆仑沃华便是如此。

昆仑沃华拿下的城北“悠山醉月”项目是当年迈皋桥地王,后被绿城接手,改名“东方兰园”,目前已全部售罄。

昆仑沃华仙林的另一个地王项目——仙林G76地块,后也被绿城东方接手,打造绿城东方玉园,目前也已售罄,收官价30000元/平。地王的另一种活法就是风光改嫁,凤凰涅槃。

7、活法七:分家,各过各的。

耐心看到这的,我想肯定是南京资深业内人士了(或者是笔者的忠实粉丝,呵呵)。提到南京地王,不得不说南京总价地王——中冶下关滨江地王。对的,笔者总结的这种活法是为其量身定做,两年内六度拆分,然后各过各的,目前来看,这或许是这幅地王最好的归宿。

既然说了,就再多说两句这个地王的历史吧。

2010年9月,下关滨江1号地块和3号地块出让,中冶竞得,合计成交总价200.34亿元

2012年11月,2号地块也由中冶竞得,至此3幅地块的总价高达256.54亿元

2013年,政府收回2号地块,中冶表示集中力量推进3号地块的开发,并在1号地块开发中寻求引入战略合作伙伴。

于是,此后的两年时间里,中冶下关滨江1号地块六度拆分,分别引进了证大、龙湖、深业、恒大等房企各自开发项目。而经过这些轮的地块交易,“地主”中冶早就收回了当时1好地拿地的成本价。这种活法羡煞旁人,地王不仅没烂在手里,说不定通过卖地还挣了些钱。

现在,恒大滨江精装3万5/平,深业滨江半岛毛坯价3万8/平,中冶盛世滨江毛坯3万8/平,还有很多买房人盯着想买。

8、活法八:半死不活。

房地产本就是高资金周转的行业,不是所有开发商卖房都能赚钱,也不是所有开发商都有能力操作好地王。

若拿地房企没有足够的经济实力或公司运营不当,资金链出现断裂,那所拿的地王项目在市场上或许还活着,但这种“半死不活”的活法,实在让人替买房的业主心疼。

 限价政策下,南京这些地王还好吗

河西地王地价4万5/平

城北地王地价3万/平

南部新城地王地价2万9/平

燕子矶地王地价2万4/平

江浦地王地价2万3/平

九龙湖地王地价2万/平

淳化地王地价2万2/平

……

以下是南京目前各个区域的地王分布图,它们将会是哪种活法?

 

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