林中：未来20年不会出现...

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中发表主题演讲

365淘房 李瑾英 2017博鳌房地产论坛现场直击 每一年，中国房地产所面临的宏观环境都有所不同，在政策调控和建立长效机制的新要求下，房地产行业的未来会呈现何种景象？企业又将如何选择？8月8日上午，2017博鳌房地产论坛宏观篇《长效机制与市场》，旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生发表《新形势新格局下的地产发展思路》的主题演讲。>>>365直击：跨越与去地产化浪潮 2017博鳌房地产论坛正式启幕

市场分化加剧 大型企业增长速度更快

目前来看市场有两个非常典型的特征，第一是市场分化。中国这一轮的市场分化是过去20年来最严重的，有些城市已经到“冬天”了，但是有些城市才刚刚开始“春天”，有些城市交易量在开始萎缩，价格在稳中略有下降，有些城市交易量和价格都在不断创新高。这对开发商来说，带来了比较多的机会和挑战，因为一个分化的市场不能用一种方法来做。

中国房地产行业的集中度，特别是大型企业为什么在最近一两年集中度能进一步提高，其实一个很大的原因跟这个分化的市场有巨大的关系，因为大企业集中度高体现在几个方面，第一个方面是战略纵深，大企业基本在一线、二线、强三线、四线布局，你要上几千亿的规模，你一定不能只在个别的城市、个别的区域，所以它这种发展一定会比较均衡。

任何一个规模不够的公司，其实你很难来抗衡这个分化的市场，你总会处在有时候好、有时候差的情况。而大企业的第二个特征就是跨越周期，一般中小企业会随着周期起伏，大企业基本上在研究的就是跨越周期的问题。

第三是资源配置的能力，大企业在资金、土地、人才方面配置的能力远远高于中小企业。第四是房地产企业是项目型的，企业再大对它的管理难度增加不多，在市场分化的情况下，大企业的增长速度越快，大象也能跳舞。

市场信号扭曲的情况下 需要站在后天看明天

近期另外一个行业非常明显的特征是信号扭曲，比如说价格是扭曲的，新房价格是扭曲的，二手房价格也是扭曲的，我们现在看一二线城市，我们已经不用一手房的价格来看市场的变化，我们更多的是用二手房的价格和二手房的交易来看市场的变化。另外一个是供求关系扭曲，因为供求关系传递出来的信号也是扭曲的。

还有一个是房地的关系在扭曲，为什么面粉比面包贵？大家测算的价格是按政府的限价，还是按二手房的市场价？现在很多城市都碰到政府要求按限价，所以下半年很多高价地供应量会非常少。

这是目前市场上的两个非常大的特征，这个特征造成开发商目前困惑、看不清明天，因为已经很难用过去的知识和经验判断市场背后的变化和逻辑。

这里可以用5天的模型来看，问题的核心是要看懂明天，因为我们所有的决策都是对着明天来的。过去的经验是用前天和昨天的经验，再加上今天的市场，来判断明天的市场变化以及走向。但是问题是，前天跟昨天的经验已经不适合用，所以我们现在很难看得清楚明天。我们现在用了一个新的模式，我们看后天，我们看一个中长期的大趋势。进而站在后天来看明天，因为这样我们对明天就会有更好的把握和判断。

市场周期临界点到来 未来20年不会出现房地产泡沫破裂

用这种思维逻辑，可以看到房地产行业存在20周年长周期的变化。从1998年到2007年，第一个20年过去了，未来的20年来了，目前正处在两个20年的周期交界的时候。

长周期变化在历史的背景下，它其实是有它的内因跟外因的，房子是用来住的，不是用来炒的，我估计未来至少10到15年都会是一个主导方向，防止脱实入虚，防止大起大落，防止资产泡沫，这个估计未来是政府的一个大的方向。所以中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂。

一线城市已经开始从增量市场逐步转向存量市场，再过十几年，全国应该就会转向存量市场，这些是长周期变化的内因和外因。

行业正处在第一个长周期过渡到第二个长周期，它会发生很多的变化。第一个长周期是高频波动、高速增长的长周期。从1998年到2017年，全国的平均房价涨了7倍，一线的平均房价涨了15倍。1998年房地产开发量估计在一两亿平方米，到了2017年是15亿平方米，但是未来20年，全国平均房价还能涨7倍吗？一线城市房价还能涨15倍吗？肯定不行。未来20年应该是一个低频波动、平稳增长的长周期。

天无绝人之路 只有适合自己的才是最好的

从发展思路来看，天无绝人之路，走一条适合自己的发展道路。现在已经排名前几位的大企业，基本上都是要做强做好，降低负债率，提高利润率，全球化、金融化、多元化，在30名之内基本上就要做大做强，也不能被落下。

在后面做区域龙头，还有一部分叫梯度转移，从一线转移到1.5线，1.5线竞争太激烈了，再转到二线、三线，未来几年细分市场也有很大的机会，还有存量市场也有很大的机会。

有一些中小企业开发可以转经营，比如你说在某些城市，你的项目就不卖了，可能10年来看，比你卖了之后做其它的事情挣得更多。也有可能你可以做资管，做基金，你可以转换行业。

面对今天这个市场，不同的企业是有不同的道路可以走的，有不同的战略可以实施。特别是很多中小企业，不同的企业有不同的战略选择，只有适合自己的才是最好的。