2012博鳌论剑:楼市周...

博鳌论剑：调控中的房地产如何前行？ HOUSE365图

365地产家居网 赵晶 贾丛 2012博鳌房地产论坛 现场报道 调控两年，在限购、房产税、合理房价多重压力之下行业起伏不定，多方博弈亦从未间断。建立房地产市场调控长效机制和政策体系大势渐成，未来选择被动适应，还是迎接新挑战？

8月10日中午，博鳌论剑第三场，以“政策挑战·调控中的房地产”为主题，9位房企代表、机构专家、政府官员，现场针锋相对，高潮迭起。“面对调控我们束手无策，只能适应”，而机构则认为“地产企业过多心思去研究行业趋势变动的话，那就离死不远了”。

房企迷茫：中国楼市调控太微观 未来难以预测

“现在的调控不是宏观调控，基本上变成了微观调控，把市场周期弄成3-6个月。从现在的政策就知道，调控到户型，调控到购买资格，调控到一个小小的制度，甚至有可能直接变成约谈，动用这种手段来调控。”协信地产控股有限公司CEO刘爱明表示。

他还指出，中国对房地产没有定位。“如果你承认它是自住，那自住需要的是稳定，要有一整套宏观的做法保持自住的稳定，剧烈的阵痛对于自住来说是完全承受不了的。甚至现在讨论取消预售，这样的问题都还在讨论，就表示我们没有共识，没有一整套规划。”

“没有一个宏观调控的话，未来就是非常难以预测的。否则，就会像陈淮昨天讲的，他在另外一个海边和在这个海边谈的问题都不一样。这样的话，也就会导致调控目的和现实结果完全不一样了，这个问题值得大家深思。”

刘爱明说，现在我们看到的是波动周期越来越短，从城市交易量来看，可能很多市场的波动周期是3-6个月，为什么会出现这样的状况？实际上，预测未来是预测不准的，因为周期只有3-6个月。

机构反击：化被动为主动 过多研究政策就离死不远

“我一向都不赞成地产企业关注短期的调控或预期，地产企业过多心思去研究行业趋势变动的话，那就离死不远了。”面对不少房企对调控政策表现出来的担忧，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹一语惊人。她认为，如果现金流不好，就趁着市场好赶紧卖房子；如果你还有富余资金，还可以平稳度过，花心思研究政策的变动和微调，不如去想想长期发展模式。

杜丽虹认为，从短期来说，任何一个分析师不能预测到下半年或明年的政策会怎么变动，影响的因素除了国内的经济形势和国际的很多因素，谁也没有办法准确预测和把控。但是，从长期来看有些趋势是明显的，一方面我同意中国地产行业在未来10-20年还会是一个向上发展的行业。但是，另外一方面也很明显，中国的土地红利确实是在快速地衰减。因为，城市化的比例已经达到了50%，未来进城的速度是下降的，还要人民币升值这些推动土地红利上升的因素也存在很多不确定性。

“在这种情况下，地产企业从长期来说，你所能做的不是想办法和政策博弈赚土地的钱，而是怎么样使自己进行更好的模式定位、模式转型，变被动为主动。如果你总是跟着政策跑，那你肯定是被动的，如果你自己有一个很好的战略定位、模式转型和效率提升的话，企业就会有一个比较主动的发展空间，也不会随着短期的政策调控有很大的业绩和现金流的波动。”杜丽虹说。

如何应对：主动反应 做“深”做好

在探讨万对调控的看法后，协信地产CEO刘爱明指出，中国的企业普遍缺乏一种把企业往“深”做的能力。“比如招商运营，中国这么多家招商的企业，有几家把招商运营得很好的？但是，我们是做商业地产，重点还是在地产，你不懂招商经营也可以做地产。但做商业地产还要做打造商业氛围，如何在这个市场中具有竞争力，这才是你的本事。”

卓越置业集团有限公司执行总裁张远则很迷茫，“我们只能无可奈何的接受调控政策，没法主动。企业要知道调控的边界在哪里，知道手在动就可以了。但是，我要主动地去适应市场，这个不能被动。各个企业有各个企业的做法，各个企业也有各个企业的条件，对未来市场的认识也不一样，做法说会有一些微调。

预测后市：适应调控 价平量升是趋势

在场的不少开发企业都表示，宏观政策这一块企业的发言权不多。企业更多的是无可奈何，面对“闲不住的手”调控，只能选择适应。

“房地产企业发展到现在，靠一批资金、一个楼盘，创造一个品牌，创造一个企业的奇迹已经过去了。现在的发展阶段到了，可能因为一个毒地板，可能因为一个户型，可能因为一个楼盘而毁掉一个品牌，而毁掉一个企业的时代了。”张远表示，“所以，作为房地产开发商来讲，应该更加谨慎，应该更多关注自己产品的质量，关注自己的产品是不是对路，是不是能够满足需求。那么，更多的企业应该怀着敬畏的心情来面对市场，怀着谦卑的心情来对待竞争者。”

“昨天，巴曙松先生讲房地产宏观调控缺乏顶层设计的时候，企业只能考虑我的底层设计，考虑户型设计，考虑一楼、二楼的设计。在波动期，企业怎么找到窗口期配合自己产品的推售和开发节奏，我认为这是企业自己要做好的事情。”问及对后市的判断，张远认为，“所有的数据都在证明一点，价平量升，这是一个现实。”