数据统计说明：
统计口径统一为南京8大板块主力在售盘2019年最近一次开盘均价对比约半年前的开盘均价，个别项目因半年前未开盘，故追溯到2018年6月后最近一次开盘时的房价作对比。对比价格均为同一楼盘的同一类型产品。（不含高淳、溧水，已剔除收官项目）

数据来源：365淘房新房中心
数据统计截止日期：2019.6.16

本次摸底楼盘62家，其中28家为今年上市纯新盘。62盘中，19盘价格出现上涨，占比1/3。1盘价格出现微跌，其余项目房价保持稳定。

值得注意的是，今年不少楼盘房价涨幅不小，而降价幅度相对来说很小。

今年南京涨价的19盘中，最高涨幅来自城北的当代万国府ΜΟΜΛ，涨价幅度高达5747元/㎡。此外，还有7盘房价涨幅都在1000元/平以上。自南京执行限价政策之后，今年新房房价上涨数量之多、幅度之大是比较罕见的。

从区域分布来看，江北（含六合）8盘房价上涨，数量最多，城北4盘、江宁4盘紧随其后，城南两盘、城东1盘纷纷登上涨价榜。

上半年南京仅有1盘房价微跌，来自桥北的大华锦绣时代，洋房产品单价下降216元/平，降幅其实非常小。此外，还有一盘比较特殊，那就是桥北的北外滩水城，最新一次加推均价仅18600元/平，相比去年11月加推时20599元/㎡的均价，经历了近2000元/平的降价，主要因为项目由精装改成了毛坯。降价后的北外滩水城，也成为今年以来桥北唯一一个公证摇号的项目。

其实从去年开始，南京房价就很微妙。有的楼盘涨价被默许，有的楼盘涨价却被打回。比如近期关注度极高的河西限价盘就传出风声，收官房源有可能突破4.5万/平；此外，主城一家纯新盘想卖4.5万/平，试图去报价，结果却被驳回……但种种迹象都在传达一个信号，2019年南京房价预计还会延续这样“低调微涨”的态势，而未来南京房价突破点可能在三个方面：1、多年未开的老盘再开；2、毛坯改精装；3、纯新盘破限价。

据统计，今年上半年南京有7盘或多或少突破了区域限价，少则突破100元/平，多则突破5000元/平以上，不少区域的买房成本都在上涨。这7盘中有5盘是今年入市的纯新盘。相对老盘涨价而言，纯新盘突破限价似乎容易一些，一个重要的原因就是南京目前多数纯新盘的地价都不低，因此往往通过做精装，将价格提高，导致房价也上了一个新的台阶。

还有一些项目，比如仙林的高科紫微堂、九龙湖南的五矿澜悦栖原等，开盘价格都高于区域原来的限价，但因为产品类型较以往发生改变，考量标准不太一样，因此不能算真正意义上突破限价。

除了“赤裸裸”的破限价之外，今年还出现了一种“突破限价”新方式，那就是开辟一个新的楼市区域，典型代表就是河西南的鱼嘴板块。今年上半年随着佳兆业城市广场收官，河西南限价3.5万/平的时代宣告落幕，金茂和华润的纯新盘以鱼嘴板块的全新面貌进入楼市战场，也让河西南的新房价格站上了4万/平的台阶。

当然，有些项目虽然均价仍在红线之下，但也采取一些手段做到了技术性突破限价。不少楼盘通过挖掘地下空间，将低楼层和高楼层的价格差距拉大，从而隐蔽的实现了正常楼层甚至好楼层卖出高价，买房人想买需要付出远高于均价的价格成本才能买到。

此外，随着新房价格上涨，限价房陆续收官，之前南京新房二手房价格严重倒挂的情况略有缓解。很多二手房源虽然报价很高，但多数都是有价无市，目前南京还存在倒挂的楼盘屈指可数，主要分布在河西中、仙林湖、核心区少部分。

根据南京当下的房价分布，我们绘制了一张南京房价金字塔。从图中不难发现几个现象：

1、刚需买房成本提高。目前南京2万/平以下的房源多数集中在远郊，雨山路和桥北只有个别楼盘还在这个区间，真正刚需的买房人选择少之又少，要么只能退而求其次，要么想办法增加预算，考虑房价更高一些的区域。

2、南京不少区域房价跨度很大。比如仙林湖，既有限价3万/平的高科荣境，也有突破限价的融信世纪东方，还有高端改善，单价4.5万/平以上的高科紫薇堂。类似的还有鼓楼滨江，区域内世茂璀璨滨江精装3.5万/平左右，中冶盛世滨江前期毛坯均价4万/平以内，而属于终极改善的项目当代万国府ΜΟΜΛ最新价格已经逼近4.9万/平。当然，这也和各盘的产品、地价等多种因素相关。

3、个别区域房价门槛再上一个台阶。比较典型的代表是江北核心区和江宁九龙湖以南区域。核心区前期一直严格限价在3万/平以内，随着纯新盘风华国际的入市，均价突破3万，后续江与城、绿地海悦等核心区多盘都表明会站稳这个价格甚至更高。这对于想在这个区域置业的买房人来说，买房成本变得更高了。

根据国家统计局数据，今年1月-5月，南京新房价格环比数据未出现下跌，仅2月份短暂持平，环比最高涨幅达到0.8%，同比数据更是经历5连涨，最高达到4%。

二手房方面，今年也同新房一样，没有经历过下跌，仅在1月持平过，其余时期均是上涨状态，最高一次涨幅在2月达到2%，涨幅还是非常高的。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：宋晨
设计：黄治华
出品时间：2019.6.17