4组TOD，8个未来社区...

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近日，江海之城单元详细规划（草案）公示，杭州主城区这座总规划面积24.5平方公里的新城有了更清晰的面貌。

PART.

01

江海之城单元位于杭州市钱塘区江东片区，也就是俗称的大江东核心区，东临高铁新城，北至江东一路、南至钱塘快速路、西至河庄大道、东至头蓬快速路。

结合规划图和之前官方透露的信息，远期规划21、22号地铁轨交都将经过江海之城，17号线、20号线等线路也将经过大江东，也就是说，大江东未来至少要新增4条地铁线。

△江海之城范围

根据规划，江海之城总用地面积为2446.23公顷，其中建设用地面积为1757.35公顷，规划人口27.18万人。

△江海之城效果示意图

江海之城空间结构大致为12宫格，分别为东西中轴的地铁8号线四组TOD集群和南北两侧的8个未来社区生活圈。

△江海之城规划结构图

从用地功能规划图来看，商业商务用地主要在江东大道和青六路两侧，其中地铁7号线、8号线青六中路站附近最为集中，为板块CBD区域。地铁+人工湖+商业综合体+写字楼，东沙湖和金沙湖CBD十分相似。

△江海之城控规图

控规图上，江海之城住宅用地占比不低，其中大部分还未开发。根据2021年9月江海之城挂牌时提出的目标，江海之城预计2025年基本建成启动区6.24平方公里框架，到2050年基本完成核心区24.5平方公里建设，填满这张“大饼”还要很多年。

△江海之城规划图

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02

从2010年9月21日杭州大江东产业集聚区正式确立，到如今已经快有13年了。早期的大江东作为远郊区，在杭州楼市并没有存在感。

前几年，大江东凭借地铁7号线、8号线、龙湖江东天街等利好落地，智造产业的前景预期，加上“1字头”的单价，乘着杭州这轮牛市的东风，吸引了不少刚需和投资客。

△江东天街实景

2019-2020年间，江与城、融创城、金色和庄三个红盘诞生了5次“万人摇”，大江东核心区一度和未科、勾庄一样，多个新盘被列为只限人才或无房家庭登记的“热点楼盘”。大江东核心区 次新二手房成交单价也一度突破了3万元/㎡。

不过随着杭州楼市的行情反转，大江东的降温也特别惨烈。曾经的“楼市网红”大江东，如今在楼市几乎已失去声量，新房热度不再，二手市场量价齐跌。

东湖城、江与城、融创城等次新小区挂牌价和成交价都滑落到2万出头，基本和新房限价持平，星央悦府、琅琴湾不少房源挂牌价甚至不到2万。

△截图自贝壳找房

曾经投资客聚集的红盘，现在也在疯狂出货，2020年底开始交付的江与城如今贝壳上还有73套挂牌，2020年底交付的融创城，目前贝壳上也有97套挂牌。

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03

大江东核心区的新盘供应主力从早期的东沙湖南岸，转到了西岸和北岸。目前在售新房有湖映里、湖悦岚湾、青西铭府，已出让的还有滨江地块和天阳地块。

湖映里有200万级楼盘里少见的四面大面积铝板建筑立面、外墙三玻两腔LOW-E玻璃的高颜值，户型建面89-128方，精装限价21300元/㎡。

  △湖映里效果图

湖悦岚湾和青西铭府都已是尾盘在售，湖悦岚湾仅剩余少量122㎡户型在售，精装限价21300元/㎡。青西铭府目前已是现房，外立面为石材干挂，在售户型建面为131、136㎡，均价20800元/㎡。

天阳地块紧邻铁7号线江东二路站和钱塘区政府，南面一线东沙湖景观，位置相当不错。容积率1.8，偏低密，限价22240元/㎡。

△天阳大江东地块

滨江地块规划已公示，拟建造7幢22-25F的高层住宅，外立面以银灰色、浅灰色、暖色调的铝板为主，园区有景观水系设计。 

△滨江大江东地块效果图

回归“房住不炒”的大江东，依然是刚需不错的选择。

杭州主城区，已通双地铁，已开业天街+宝龙双商业综合体，还有杭高启成、崇文、文海名校全域覆盖，浙一钱塘院区已落地，单价只要2万左右，除了大江东核心区，确实也没谁了。 

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