“高低配”新盘井喷，高层...

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最近，杭州一大批地块规划先后出炉，从中可以发现一股很有意思的风潮。

2019年“双限”以来，几乎已经绝迹的“高低配”批量重现。一批新盘都设计了排屋/合院+高层/洋房的搭配，今年将会是一个低价排屋集中供应的大年。

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01

首先是超级TOD地铁越秀星桥车辆段上盖项目。

项目位于临平区星桥街道临丁路与规划崇乔路交汇东南处，由南北两宗地块组成，于2022年9月15日由地铁集团竞得，2023年初通过转让19%股权的方式由越秀进行开发建设。

项目总建筑体量约48.2万方，为包含了住宅、幼儿园、九年一贯制中小学、社区配套用房、文体中心、底层商业、公园、幼儿园中小学停车场等众多品类的超级TOD。

△项目总平图

其落地区（南地块）住宅部分容积率1.2，规划为16幢14F高层，属于常规操作。

而上盖区（北地块）住宅部分容积率1.03，位于项目中央，被32幢多层及小高层包围的赫然是20幢共289套的3F合院排屋，非常典型的高低配。

△项目局部鸟瞰图

项目住宅限精装均价为28200元/㎡，最高单价为30720元/㎡，均含装修3000元/㎡，也就是说其排屋单价仅3万元/㎡左右，比丁桥3.29万/㎡的高层限价还要低。

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02

萧山的新世界河上项目甚至把排屋价格打到了“1字头”。

项目位于萧山区河上镇政府东侧、樾臻府南侧一路之隔。2022年11月29日，由浙江新世界房地产集团以25441万元总价竞得，溢价率0%。

地块规划3幢14F高层、23幢3F排屋。值得注意的是该地块原本的容积率要求不大于1.9且不低于1.0，而开发商将容积率做到了1.05，几乎是贴着下限来设计，将地块打造成了一个低密项目。

△项目鸟瞰图

地块限价与纯高层容积率2.2的樾臻府一致，即限精装均价13000元/㎡，最高单价也才14100元/㎡（精装标准2000元/㎡），单价1字头的排屋，是不是瞬间就觉得很香了。

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03

临安、富阳向来是杭州低密产品的供应主力，最近也都有高低配的排屋亮相。

临安的新都房地产双林高校地块东至农林大路，南至农林街，西至西径山路，北至B-12-08地块，东面一路之隔就是浙江农林大学东湖校区。

  △项目区位图

最近，该项目规划刚刚公示，新都双林高校单元项目拟采用“高低配”模式，计划打造5幢高层+11幢联排，高层层数分别是11、17、19、20、21F，风格现代简约，有围合式的绿化空间；联排是3F的中式风格排屋。

△项目鸟瞰图

项目新房毛坯限价21210元/㎡，精装限价24210元/㎡。且毛坯销售最高单价不高于23330元/平方米，装修价格不高于3000元/㎡。

富阳万达广场旁也迎来了地铁排屋。

山水置业银湖37-8号地块，位于新桥新路与金桥北路交叉口东南侧，万达广场南侧，距离地铁6号线阳陂湖站约300米，位置相当不错。

△项目区位图

去年11月29日，该地块土拍时很快抢到溢价封顶，最终被富阳山水置业有限公司通过摇号竞得。

△项目鸟瞰图

根据规划公示，该项目容积率1.01，规划建造34幢住宅楼，含31幢3-4F联排产品和3幢6-7F洋房产品，共222户。目前该项目已在宣传造势，户型建面为联排195-285㎡，洋房115-131㎡。

△项目效果图

根据出让须知，该地块限精装均价25800元/㎡，最高单价28080元/㎡，装修价格不高于3000元/㎡。

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04

高低配曾是开发商增加利润的方式之一，由于土地出让时已经限定了建筑面积，在同样的建面下，设计一部分单价更高的排屋、合院类产品，就能大大提高整个项目的货值。

尤其是新房限价后，高层均价已基本固定，排屋均价却能上浮，如勾庄的运河云庄，高层均价为29000元/㎡，排屋均价却能上浮到52000元/㎡。

但在2019年6月29日，杭州挂牌了首批限价房试点地块，并在挂牌地块的出让条件中首次设置了“限房价、限装修”，既规定了项目日后销售时的均价，还规定了最高销售单价。

△高低配的西溪公馆

既然排屋不能再突破限价，项目货值上限在拿地时就已确定，再做高低配就不划算了，所以此后杭州新盘就很少再采用高低配了。

那么为什么，近期亮相的这些楼盘却不约而同地主动重拾“高低配”呢？

首先，这些地块本身容积率都不高，有打造低密产品的基础。

其次，这些楼盘所在板块如星桥、萧山南、临安、富阳，市场热度都不是很高。

△高低配示意图

所以，可以推测，在限价已经确定的情况下，这些楼盘如果打造成高层、洋房或叠墅，可能会显得“平平无奇”，刚需买不起，改善看不上。

而和高层相差不大的单价如果可以买到排屋，就瞬间显得“性价比”十足，这也是算是一种降维打击。

所以说，“高低配”重出江湖，主要是市场倒逼房企的结果，至于这股风潮下的产品入市后会有什么样的表现，还有待进一步观察。

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