合肥户型越做越大！这些小...

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编者按

在全国调控放松政策后，今年买房人的置业压力有所缓解，但面对当前楼市，“高房价”、“二手房难卖”、“中介房企生存困难”仍然是楼市亟待解决的痛点。365淘房&安徽楼市独家策划《楼市八角笼》，精准挖掘当下楼市痛点，并给买房人带来置业参考。

有人说，早些年刚需客是楼市的主力，后来慢慢的富人成了城市房价的决定者，而刚需客只能在这场洪流中被裹挟着向前挤；

又有人说“房住不炒”的基调在那儿，房子迟早还是要卖给真正有需要的人……

可我觉得从目前市场上的数据来看，有些人可能还是乐观了些。

01.

户型越做越大

买房成本变相拔高

过去，由于总价低、首付门槛低等特性使得小户型成为受众最广的房型，去化速度往往快于大户型。

然而，今年以来，这个市场规律正被快速颠覆，大户型市场的表现，在不少部分板块中都稳压小户型一筹。

各个红盘、头部板块的新房表现最为明显，如省府板块的龙湖青云阙，整盘均价达到3.35万，但在此前选房，单价、总价均是最高的180㎡，首先就被一抢而空。

像青云阙的这样的情况并非个例，而是合肥的大趋势！

省府的远大九庐，据说即将推出的户型面积段直接约160㎡起，最大做到了258㎡；

环湖板块的望雲，户型面积是143㎡到220㎡不等；

包河区四季臻邸，户型面积最大做到了188㎡；

蜀山区天青臻境，低密度多层建面约147-169㎡。

高新区讯飞小镇纯新盘，万科星遇光年，面积最大为175㎡；

甚至就连三县也开始做大户型了，肥西名邦保利琅悦最大为188㎡；肥东华盛和睦湖壹号户型面积都卷到了225㎡。

俗话说，未经他人事，怎知他人苦。看到这样的占比，会产生紧迫感的应该只有真正的刚需客。

奋斗数年，掏空六口人的钱包，一转身迈入售楼部，却发现适合自己的户型，不是难找就是太偏。

02.

开发商上升面积段

小户型难找！

其实，按照一般人的逻辑来看，小户型的流通速度应该是较快的，不仅是因为总价相对较低，还因为刚需客的市场明显要更庞大。

但是，为什么开发商会越来越愿意设计大户型呢？他们顶着快速回流资金和缩短销售周期的压力，如何能保障大户型的流通速度更快呢？

1、紧跟市场，热门区域不用愁

滨湖就是典型。

这也是很多人都知道的道理：物以稀为贵。

因为这样的高热区域，大户型不愁卖，所以相对来说，都是一套房子的交易，怎么选已经不言而喻。

我统计了一些大户型在售的项目，可以看到大多数项目一入市就成为全市热销的爆款。

数据仅供参考，具体是售楼部发布为准

因为抢占了板块位置、时间等先机，房企对项目也是非常有信心。

简而言之，在热门区域、高热板块，大户型都能很顺利地卖掉的情况下，开发商没有理由设计小户型，如果有，那可能就是企业的社会责任在鞭策着他们。

2、居住品质的进化论

还有一个不大不小的点，如今各项目对外宣传的项目定位中，不难发现，90%的楼盘都被贴上了品质楼盘和品牌楼盘的标签，还有少量的生态景观盘、改善型住宅标签等。

这些标签有多少可信度暂且不论，只说这些标签被贴上去是给谁看的？很显然是购房者，正所谓投其所好。

时移世易，房子的居住功能早已经从最初的“遮风挡雨”扩展到很多层面。社区氛围、物业、绿化、归家路线……无一不反映出客群对居住品质的需求。

而当这些无形的东西被开发商展现在楼书图册中时，就代表着它们已经成为了开发商的建筑成本，自然也会成为客群的购房成本。

于是，真正的刚需客早早地把居住品质与“遮风挡雨”这类功能一齐放到了预算里，适合的户型难找这个问题就自然而然地形成了。

03.被不断向外围挤，位置太偏

主城区找不到合适户型的刚需客渐渐被挤压到区域的边缘，这样的现象很正常。

也是因为如此，才有了泛经开、泛高新、政务南（东）这样的概念。

但是，外围楼盘就真的适合刚需吗？

目前大多数人对于刚需户型的定位：小于90㎡。

数据仅供参考，具体是售楼部发布为准

而这些区域有个共同点：位置上不占优势。

表现在市场上，它们大都存在如下相对：

1、它们有规划不完的配套，并且一直在规划中，而能等得起配套兑现的就称不上刚需客了。

2、区域利好较多的板块逐渐往大户型靠，比如滨湖西、比如北雁湖板块，动辄110㎡起步，均价还直逼主城区。背靠大树好乘凉不假，可还得记住要“物有所值”。

3、北城、新站等东北方向的盘，由于不在合肥扩容的规划里，所以各种原因叠加之后，大多是地缘性客户中的刚需客在支撑当地楼市，鲜少有区域外的刚需客甘心在那里置业。

毕竟，刚需这个词已经道尽艰难，若还要一退再退，那还剩多少置业的必要性？

当然，旁观者清。买房对于真正的刚需客到底还意味着什么，实在难以说清楚，讲明白。

更甚至，在造成刚需买房难上加难这种困境的原因中，面积段上升也只是其中之一，也不是最主要的一个。像没有购房资格、地价高、投资客多、房价泡沫等也是非常重要的因素。

可之所以将它单拎出来，是因为在众多因素中，它是最好解决的一个。

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