在3万/㎡成为滨湖主流前...

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现在的合肥，说涨或说跌似乎都容易招人骂。

你说房价在涨，会有一批人跳出来说，二手房在咔咔跌。

你说房价在跌，有一批人指着你鼻子说，每个板块新房都在涨。

我寻思，你们这不是挺明白的么，本身涨与跌就是基于在新房与二手房两个完全不同的维度上。

01、新房没涨？滨湖都最高3.9万了

新房价格涨没涨？

你要说整个合肥，那不是，毕竟像北边的一些冷门板块，不仅涨不动，甚至都在悄悄打折。

那你要说一些相对热门，市场关注度较高的板块，比如淝河、滨湖，那肯定就是涨了。

远的不说，万科朗拾森屿是要比万科朗拾贵的，招商四季臻邸可能更高，至于后面的中铁建，可能是价格天花板。

再直观点的案例，滨湖望云最高备案到3.9万/㎡的价格没人不知道吧？

可就一个多月前，龙湖青云阙最高价才3.5万/㎡。再往前推，2.9万/㎡就算滨湖的天花板了。

短短半年，滨湖新房天花板价格上浮了小1万/㎡是不是事实？

你又说，我拿最高价来举例，以偏概全了。好，那就看相对基础点的高层，青云阙整体3万/㎡以上 ，望云高层3.1万/㎡左右。

对比眼下还有些毛坯限价2.7-2.8万/㎡的盘，是不是涨了？

02、单价在涨，总价也在涨

除了单价，滨湖新房的总价也在上浮。

还是拿今年的3个盘来说。

青云阙，相对保守，作为滨湖首个3万/㎡以上楼盘，户型起步127㎡。 

望云，因为体量更大，有着更适合做改善盘的基地，产品面积稍微激进一点，起步户型141㎡。

然后就是远大九庐，从目前释放的信息来看更激进，起步户型160㎡，最大268㎡。

也不用去看各家具体的价格是多少了，咱就统一按3万/㎡来算，这三个盘的产品设计，给滨湖门槛提了多少。

如果你是上个月买青云阙，门槛价是381万。如果望云本月首开，那你要投入的门槛价是423万。而如果你计划再等等，等到远大九庐首开，彼时的门槛价是480万。

总价差额奔100万去了！

03、为什么滨湖如此疯狂？

你要问市场为什么突然如此疯狂？

为什么二手房市场那么难，新房市场却如此嗨。

我觉得原因倒也简单：

第一个，现在真没啥所谓的缺地概念，尤其是滨湖，不过是官方控地水平高。尤其是在滨湖，每年撑死10来宗地的供应。控制总量来控制热度。你就看今年，开年3宗地后，立马偃兵息鼓，好几个月不上新了。

第二个，因为供应少，所以实际上滨湖的房源是相对能消化完的。毕竟，这是安徽的省府，是全安徽有钱人盯着的地方。

第三个，恢复精装加取消限价，开发商利润空间更大了，产品上也相对提档了，价格也更自信了。

第四个，7月底的提振“楼十条”，明确试行取消楼层价差率限制，开发商定价自主权更高了。

第五个，目前二手房虽然存量多，价格也低，但产品确实落后太多。同一个板块，二手房跟新房一对比，完全没有优势。

第六个，也是最重要一点，滨湖的热不光是官方控地控出来了，还有前些年参与滨湖炒房的利益既得者共同“吹”出来的。

甚至一段时间，市场上的买房群体，无论是手里预算100万还是500万，第一反应都是想买滨湖。

04、还好，滨湖还有低价机会

当然，既然涨价的是今年新成交的地。

那就说明，只要是2023年前成交的地，就一定还有性价比。

毕竟买房成本的高与低，都是靠对比出来的。

假设你接下来仍计划在滨湖买房，高速尚阖院值得关注。

①142-250㎡，同样定位高端改善

高速尚阖院的产品面积段在142-250㎡之间。

只看产品端设计，也不难看出它也是定位 滨湖的纯改与终改客群。

②价格更低，毛坯限价2.7万/㎡

高速尚阖院，前身地块有毛坯限价要求。

所以即便它起步户型142㎡，但叠加2.7万/㎡的毛坯限价，所以总价约在383万，相对来说，成本更低。

③满分竞品质，品质感更高

高速尚阖院，也是滨湖满分竞品质项目——绿建二星建造标准、公建化立面、3.15米及以上层高等等，由此带来的，是值得放心的品质保障。

项目采用临街现代公建化立面设计，同时搭配LOW-E中空玻璃、铝板、石材、真石漆等材质，品质感很足。

④42%绿化率的纯低密社区

高速尚阖院规划以“小高层”为主的纯粹低密住区，最大楼间距约110米，南大门进深更是做到了近30米。

此外，约42%的绿地率更是给了项目充裕的发挥空间。近7000㎡三大中央景观带，其中最大景观片区占地约5.4亩。

⑤金融板块核心，配套完善

高速尚阖院卫浴金融板块，是滨湖唯一一个拥有定向高端产业群的宜居板块。

项目邻近地铁5号线贵阳路站与滨湖竹园站，周围还有协和双语国际学校、南侧是师范附小三小贵阳路校区，还有合肥市第四十八中学阳光南校区、市政幼儿园（规划中）、四川路小学（在建中）。

生态与商业配套也非常优渥，云街商业街、首创奥特莱斯、融创茂、金斗公园、北涝圩生态湿地（规划中）。

04、结语

按趋势来看，滨湖未来高层/小高层类产品3万/㎡以上会是主流。

对意向滨湖的买房者来说，眼下如高速尚阖院这种最后一批毛坯限价盘就显得十分珍贵。

毕竟占位相似，能以更低的入手成本拿下，谁又不愿意呢？

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