看着火爆的合肥楼市，有多...

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5月的合肥土拍结束了！

总结今年3、4、5月的合肥土地市场，大多数人第一反应应该都是一个字——热！

但现实中，我们了解的二手房市场似乎又出奇的冷，降价、难卖舆论满天飞！

都说二手房是新房的晴雨表，那是什么造成合肥新房、二手房冰火两重天的局面呢？

以及接下来，合肥的房子到底还能不能买？

01.土拍的火，是被迫的！

合肥新房市场传导出来的热，实际上是有一定人为因素的，且具有较大偏差的。

就接着今年的土拍来说吧！

3场土拍，为什么次次都有多家房企报名、多家房企摇号，显得很火爆？

1、拿地还能苟着，不拿地区域公司可能就掰了；

对有些房企的合肥公司而言，土地储备已经或者无限接近见底，包括中海、保利、建发、联发等一众大家熟悉的房企。

对这一类房企而言，拿到的优先级可能略高于地块优质与否。

虽然市场整体下行，营销有压力，但有压力的活着，总比区域公司没地、没活解散强吧！

2、供地较少，加之相对来说地块相对优质；

造成房企库存见底，且有心补仓却很难实现的原因，就是供地少，且整体相对优质。

取消集中供地以来，虽说有3次土拍，但实则整体供应量并不多，无法满足大多房企需求。

且为了保证土地市场的健康度，今年的3次供地，方向上整体都是相对热门板块或主城区的地块，尤其是小庙、新站、庐阳北等争议板块的供地明显压缩。

房企有需求，地块又相对优质，争和抢就是难免的了。

3、不竞品质拿不到，马甲太多；

僧多粥少，本来就供不应求，所以基本上地块只要不太离谱，都要触顶竞品质才能拿到。

那怎么才能提高自己的命中率么？自然是找合作或者安排小马甲。

关于合作，在合肥有太多绑定很深的房企。比如城改与万科、亚伦与龙湖、通和与伟星......

而关于小马甲，就不便明说了，比如5月土拍结果里的浙江和泰、杭州椿实，就分别与某W姓、Z姓房企有关联，到底是合作还是马甲，尚难定论。

所以，某块地动辄20家房企竞品质，实际上水分很大。

一句话，不要信什么房企热情高，根本不惧高价拿地的话。都是做生意，谁希望进货价过高？

都是无奈而已！

02.新房的热，只是表象！

新房市场，也远没有大家想象中的热。

如今，真正能称得上不愁卖的区域，也就仅剩滨湖而已。

而现实中，不少人都会被“摇号盘”这个概念骗了。

诚然，启动公开摇号售卖初期，一个项目能够触发摇号，确实值得当做是否值得购买的参考。

但现在摇号盘变味了！

一个是，官方将摇号触发比例从1:1.5调整至1:1.2，这就大大增加了楼盘触发了摇号的几率，让摇号盘有了水分。

另一个就是房企自发调整营销策略，多次、少量登记以控制房源，人为制造摇号，让摇号盘水上加水。

后者，不仅仅意味着购房者可能会买到价值不扎实的楼盘......

比如近期瑶海某M姓楼盘，4月底首开只推了70套房，触发摇号，但30多天只备案了10套，这10个买房人要被限售3年！

而这样的楼盘，目前在合肥大把存在！

事实上，合肥新房目前很多板块都并不好过，大多都是温饱状态，甚至一些曾经高热板块，也陆续上了分销、全民。

甚至个别流量不高板块，楼盘佣金已经接近5万/套。

03.二手房的冷，是真切的。

与土地和新房市场的热相比，二手房市场的冷来的更真切点。

无它，只是某壳平台接近12套的挂牌量足以说明一切。

而造成这一现象的原因也很粗暴。

一来，行情不行了，投资客在撤场抛售；二来，置换需求旺盛，以2016年为分界点，前后的房产品质差距明显；三来，很多家庭在进行资产优化。

而大胆预测这也会引起合肥二手房未来的几种“新常态”：

1、房子越卖越多；

每卖出一套房子，就会增加几套新增挂牌。事实上，合肥二手房月度新增挂牌，已经远高于月成交量了。

2、挂价被越砍越多；

以前买房砍价小心翼翼，现在都是上来10-20%的砍，买方话语权越来越强。

尤其是今年卖房的，想不亏钱离场，很难很难。

3、第三买贵保值；

可以说现在85%的房子都是降价成交的，仍然在涨的、少数的核心资产，都有一个共同特征——贵。

还是那句话，在大多数人心目中有共同价值认同的房产，一定贵，且才具备一定的流通性。

比如45+南小这种硬核本部学区房、置地栢悦公馆这种湖畔大平层。

4、成交周期巨长；

从挂牌到成交周期会越来越长，卖房难卖房慢卖不出，都会很普遍。快出快进，几乎不可能。

5、卖方想净得很难；

以前卖方都是直接净得，中介费买方付。

现在二手房库存量巨大，买方意愿又不强，就很难说了。

未来很有可能倒过来，卖方付费，买房少付甚至不付。

04.结语

合肥的房子，还能不能买？

当然，就在昨天，新一线城市又把合肥划进去了，城市潜力毋庸置疑。

另一方面，合肥又发起了对2023毕业大学生的邀约，提供20万个岗位。

这是一座年轻并富有活力的城市，无论是生活环境亦或是创就业环境都在越来越好，自然也很宜居。

但你说，我买了房能不能赚快钱？

那还是算了吧！

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