合肥这两个热度曾超滨湖的...

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编者按：近些年，合肥房地产市场突飞猛进，狂飙的楼市也带来了很多的后遗症。新板块越来越多、户型越做越大、二手房挂牌量越来越高，导致去年市场出现了很多“后遗症”。365淘房&安徽楼市独家策划《狂飙后遗症》，通过独到的市场观察，全面的梳理，给购房者呈现真实的市场现状。

“狂飙”、“后遗症”，看到这个策划主题的时候，大家脑海里第一想到的板块，一定就是运河新城吧，曾经多“疯狂”，现在就有多“冷淡”！

第二个想到的板块，应该也少不了多次“画饼”的少荃湖板块，曾经是要“打造下一个合肥硅谷”，现实却是“一片玉米地”……

为何会前后会出现如此大的反差？我们一起探讨下~

1、2年新增12盘，楼市热度“惊人”

2018年底“运河新城”的概念出现，2020年3月合肥市政会议将运河新城列入5大重点发展片区之一。

从此“小庙”正式翻身成为“运河新城”。

按照官方的意愿，运河新城是要全面对标国际一流城市核心区和国内一线城市同类区域发展。目标是：5年内出具雏形，未来10-20年高标准打造国际化运河新城。

接着就是板块2年左右的“开挂”时光：

数十条道路交通快速开建、开通；

安徽医科大学临床医学院一期投用，二期预计今年7月底建成投用；

八中、五十中、安居苑小学、西园新村小学等诸多名校入驻；

总面积约2.42平方公里的心湖片区启动建设；

总投资约85亿，阳光电源、安徽省智能软件园等10大产业类项目开工建设；

十多个品牌新房先后进驻……

在去年底，官方对于运河新城又做了一个全新的重磅定位：将直接对标2.0天鹅湖、3.0滨湖发展，打造合肥的4.0时代。

一路“狂飙”的板块规划和基建下，楼市热度也是一路“狂飙”！

2020年8月板块大规模供地，龙湖、上坤首入运河新城，随后高速、方远、通和、旭辉、新华等相继进驻，一直到2022年9月，约2年的时间里，板块内先后成交12宗宅地，且每场土拍的热度都很高。

表现在新房市场上，也是千人抢房，非刚需8成首付依然多次摇号，楼市热度不亚于省府中轴。

现在来看，那时运河新城的楼市仿佛昙花一现，恍如隔世。

与运河新城的发展相像的板块还有新站区的少荃湖板块，只是力度和热度要差一些。

比如也是高起点、密集的规格：

2017年7月，以“北航合肥科学城”为核心，少荃湖边将呈现一个产学研高度协同融合的创新产业示范区。

2018年合又宣称要打造下一个合肥硅谷。2020年官方定位两个重点：“东北部城市新中心”和“产城融合示范区”。

从此“魅力少荃、活力水岸“片区规划的确立。

2022年10月，市规委会重大项目专题会上，再次呈现了新站少荃湖片区的最新规划。增加了住宅用地；市民活动中心、青少年素质教育中心、图书馆等全面布局；加快推动168高中少荃湖校区建设；成立市级领导小组……

在此情况下，早期板块的楼市表现也是可圈可点。

板块内有不少楼盘，也不缺乏知名房企布局，比如华润、龙湖、旭辉、绿都等。

板块内新房成交量也几度超过滨湖区，位于全市9区之首。

房价也迈上了新台阶，从约7000元/㎡涨到了约10000元/㎡，再到后来的仍1.3万-1.5万/㎡左右。

运河新城和少荃湖板块，都是合肥市区近几年少有的高规划发展的板块，楼市热度表现也很明显。

2、土地流拍、房子卖不掉，“后遗症”明显

曾经风光无限的板块，如今已不再，甚至成为楼市茶余饭后的“吐槽”对象。

为何会如此呢？

各板块也有各自的原因。

比蜀山运河新城，要规划有规划，要速度有速度，要力度有力度，预期、价值兼具，但奈何库存太多。

上面也说了，仅2年新增12个新盘，板块大量新房快速集聚，同质化竞争增加，再加上2022年以来楼市整体行情下行。

板块热度大幅下降，一方面宅地没人要，流拍；另一方面即便正常首付，也很难卖掉。

再看新站的少荃湖，如今5年过去了，规划改了一波又一波，“饼”画了一个又一个，曾经的“合肥硅谷”，真正落地的屈指可数。

根据2023年1月板块的最新规划图来看，板块的发展似乎还仅停留在规划图上。

现实也就如下图一样，大片的“荒芜感”依然很强烈。

在新站区域整体楼市低迷，土地“流拍”、“0”登记、库存庞大的状态下，少荃湖板块更是不乐观，房企和买房人少有关注，仅有北岸的乐富强项目，靠1.3万/㎡的绝对性价比有稍许的吸引力。

一个因为供给过剩，一个因为落地速度慢，两个风光的板块，现在看来均已跌落“神坛”。

3、板块未来如何走？房子还能买吗？

其实，这两个板块对于目前的买房人来说，尤其是刚需购房者，还有着一些优势，比如价格低，比如不限购。

但就目前的行情来看，这两个板块还值得买吗？

首先是运河新城板块，规划力度高，兑现速度快，区域发展潜力是毋庸置疑的。

只是这两年快速发展下的大量供地，造成目前板块内部大量新房集中供应，竞争加剧，去化困难，且板块内已经形成1.5万-1.8万/㎡的价格水平。

且在今年的供地计划中，运河新城预计还有8宗宅地将供应，区域的库存还将持续增加。

可以预见，近一两年内，板块新房热度大概率很难在高涨了，房价也将稳定在1.8万/㎡左右的水平。

因此，有自住需求的刚需可以买，尤其是地缘性刚需或刚改买房人可以放心冲，毕竟区域内有很多都是竞品质的项目，大牌房企的品质项目。但是投资需谨慎。

而新站的少荃湖板块内，规划虽有，但兑现速度太慢，板块价值和预期暂时都不高。

但是板块发展由区级提升到市级之后，会不会迎来快速发展期呢？还有待观察。

好在板块不限购、价格低，刚需和新合肥人可以考虑。不过建议要选择地铁站附近的项目，出行便利，通达性更好。

今年预计少荃湖北岸还会再供应4宗宅地，位置较优越，不着急的买房人可以等等看，或许有惊喜。

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