凯旋门3.7万/㎡、滨湖...

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近1个月，合肥部分“著名”二手房房源的成交情况曝光。

包括政务、滨湖、庐阳等区域内的典型小区，它们都有地段、品质、名校等加持，但是成交价格让人有些“意外”。

但的它们的成交情况，往往代表着接下来整个二手房市场的一个走势，事关买房人，一起来看。

NO.1：

凯旋门3.7万/㎡、滨湖印3.1万/㎡成交

庐阳名校房被“腰斩”

一、政务凯旋门3.7万/㎡、蓝蝶苑4万/㎡成交！ 

我们先来看有“房价天花板”之称的政务区。

据微博爆料，华润凯旋门一套约114㎡房源，以总价426万成交，单价大约在37368元/㎡。

且还是在降价20万之后成交的。

另外中介的朋友圈内还有一套凯旋门的房源在急售，面积约109㎡房源，一口价415万，单价约3.8万/㎡。

而去年同期，该小区同类房源的成交单价基本都在4万/㎡以上。

还有前两天成交的绿地国际花都蓝蝶苑，104㎡小三房最新成交单价已低至4万/㎡。

对比2022年7月时，小区80多平的两房房源成交单价约4.54万/㎡，虽然户型不同，但这个差价还是挺大的。

当然，这几天也有高价成交的房源，比如置地栢悦公馆，一套187㎡左右的大户型，以1200万的总价成交，成交单价超6.3万/㎡。

通过政务区这些成交案例可以发现，一方面房地产回归居住属性，单纯的名校优势对二手房成交、价格的推动作用在变小；另一方面市场分化越来越显著，只有在品质、物业、地段等各方面有综合优势的二手房，才更容易得到认可。

二、融创滨湖印3.1万/㎡成交，蘭园挂3.3万/㎡！

不仅是政务，有着合肥“二手房风向标”之称的滨湖区，最近几天成交的房源也挺有意思的。

如省府板块融创滨湖印成交了1套约150㎡的房源，以总价466万成交，单价约合3.1万/㎡。

且在一次降价34万之后才成交的。

对省府二手房稍微有些了解的网友，看到这个成交价，都会觉得很“便宜”。

那具体有多“便宜”呢？我们来对比下：

2022年10月还小区一套约170㎡的否认成交，单价41559元/㎡，总价708万，据悉，这还是降价后的价格。

国庆期间，也有一套约170㎡的房源成交，且是提价12万成交的，成交总价750万，单价达到近4.4万元/㎡。

可以看到，约3个月左右的时间，成交价相差超1万/㎡。晚买几个月少花一百多万！

当然滨湖印在这几套房源可能不是同一物业类型，有的是小高层，有的是洋房，但不管是什么，3.1万/㎡的成交价在滨湖省府都不算高。

另外，省府中轴次新房绿城蘭园近日在朋友圈有一套房源，业主急售，单价仅约3.3万/㎡。

去年禹洲绿城蘭园刚交房就有业主挂5万/㎡，但最终的成交价仅3.5万/㎡左右，且我们经常能看到蘭园的降价房源降价，如今更是直接挂3.3万/㎡…

三、庐阳学区房价格“腰斩”！

1月初，庐阳南门小学+45中双本部学区房人民巷14号成交一套约54㎡的小户型，成交总价约222万，单价约3.98万/㎡。

因为有着合肥“顶级”学区组合的加持，像人民巷这样的“老破小”成交价一度超6万/㎡。

如今随着学区价值的削弱，居住价值的回归，这类房源的价格已大幅回落，甚至直接大多被“腰斩”。

NO.2：

市区88个典型小区二手房价曝光

成交依然低迷

除以上小区房源成交情况以外，我还查询了市区各个区域88个代表性小区的近期二手房成交情况及参考均价，详细数据如下：

从表格中可以看到：

1、这些小区都是各个区域具有代表性的小区，房价一直都是区域内较高的水平，或者代表区域二手房市场的变化行情和趋势。

2、房价较高的小区依然集中在“政滨高”区域，或者是有名校加持的小区，这些小区的房价基本都在3万/㎡以上、4万/㎡以上，甚至更高。

3、总的成交量上看，各小区都比较低密，3个月成交5套以上的小区不到2成，还有不少90天0成交的。

4、成交量最多的是滨湖万科城 ，90天成交11套，这主要是因为小区在售房源较多，已超200套，基数较大；另外该小区曾经“疯涨”之后，价格大幅回落，目前均价仅约2.7万/㎡，已是正常水平，且还有万科品牌物业、地段、学区等加持，性价比还不错。

5、这些小区相较于之前行情好时候的高价，其均价已有大幅回落，如滨湖的万科蓝山，房价已从“4字头”降到了“3字头”；庐阳的“老破小”已从之前的五六万一平降到了三四万每平的价格；新站朗香书院 等也从超2万/㎡的价格降至1.6万/㎡……

综合来看，数据反映出的合肥二手房市场依然是“冷清”的，包括价格、成交等多方面。当然这样的市场环境，也在给这些小区“挤水分”，房价正逐渐回归正常、理性。

NO.3：

2023年合肥二手房市场如何发展？

2023年伊始，关于二手房回暖的声音其实已经开始了。随着“阳”的影响在消散，广州、上海、北京、杭州等多城二手房成交有了明显回升。 

合肥从12月中旬至今，每逢周末都能看到中介发的“成交量上涨”的消息。

再加上近期楼市放松政策的持续启动，会给人以要“回暖”的错觉。

那么2023年二手房市场将如何发展呢？以合肥为例来看看。

2022年一年市区成交了58宗宅地，2023年还有预计超6000亩商品住宅用地供应，可以说各区域新房供应都会很充足，“打新”将对二手房市场造成很大的分流。

就这一点来看，二手房市场就很难再有大涨。

但是未来的二手房市场及整体楼市，它都会逐渐好转，这也是事实。只是二手房会面临买房逻辑的变化，地段、环境、配套、品质优越的房源会更有市场，学区资源一般、价格虚高的房源，很难有市场。

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