毛坯价直逼3万/㎡！经开...

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编者按：合肥三供28宗约3177亩地上市待拍。量不多，但变化极大。如地块限价、精装要求、现房销售、装配率等方面都有重大变革，对明年的合肥市场将有重大冲击。

另外，政务时隔多年再供宅地会引发争抢吗？包河再次大量供地会加剧区域竞争吗？高新再次0供应，“房荒”如何解？面对诸多疑问，365淘房策划《风暴》与你一起带着问题追地合肥。

双叒叕供地了，从去年至今，合肥的每一次集中供地，我们总能看到经开的身影。

接连供应下，曾经的“房荒”重灾区，如今已经有些“过剩”了。

如今，这第三次集中供地，经开又一下子拿出4宗约517.06亩地。

若成功入市，区域价值预期会下降吗？买房会变得容易吗？

01

限价破2.9万/㎡

经开翡翠湖板块2宗“巨无霸”入市

第三批次供地，经开供应的4宗约517.06亩地中，JK202211号、JK202212号地块位于环翡翠湖板块，JK202213号、JK202214号地块位于空港。

其中最受关注的，就是翡翠湖周边的JK202211号、JK202212号地块，且都是面积达104.35亩、206.27亩的“巨无霸”地块。具体情况一起来看：

JK202211号地块

位于锦绣大道以南、青龙潭路以西，面积约104.35亩，其中居住96.25亩，幼儿园8.1亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格22139元/㎡。

地块要求竞得人配建12班幼儿园+4班托班+10%租赁住房+2条规划支路及1处公园绿地。

从航拍图上看，地块紧邻锦绣大道，不远处就是金寨路高架，稍远点的地方还有地铁3号线站点，交通比较方便。

且周边还临近多伦多花园、南空花园、锦绣大地城、翡翠花园等小区，有翡翠湖、合肥八中教育集团翡翠湖初级中学、经开实验学校等配套。

不过地块的西边和南边有不少厂房，造成一些不好的居住体验。

地块毛坯限价22139元/㎡，对比经开3月成交的地块，毛坯限价上涨了2370元/㎡。

JK202212号地块

位于繁华大道以南、集贤路以西，面积约206.27亩，其中地块1居住171.348亩，地块2商住混合（租赁住宅）22.635亩，地块3幼儿园12.28亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格29787元/㎡。

地块代建要求较多：如在地块3内配建18班幼儿园+4班托班；地块1内沿南侧规划支路配建建筑面积不少于2000㎡的党群服务站；地块1-2及地块2内建设保障性租赁住宅；修建一所义务教育阶段学校，总建筑面积不少于45748平方米；以及道路、绿地等。

从航拍图上看，地块上还有不少正在拆迁的厂房等设施，地块的东侧是集贤路、合九铁路线，北面是繁华大道高架桥，带来便利交通的同时，也会有噪声影响。

东侧是合肥一六八玫瑰园学校、翡翠湖风景区、绿城翡翠湖玫瑰园、安徽大学馨苑校区等，不过中间隔着高架、铁路。

南侧是厂房，西侧是公园绿地还有高压线，再向西是肥西产证的信地华地城、禹洲天玺等小区。

值得注意的是，该地块毛坯限价高达29787元/㎡，对比经开3月成交的地块，上涨超10000元/㎡，创合肥限价天花板。

而之所以项目限价如此之高，是因为要求修建一所义务教育阶段学校，网传是168新校区。

毕竟旁边168玫瑰园学校，二手房挂价都直逼5万/㎡了。

02

竞争激烈的经开

这2宗地入市，价值几何？

今时不同往日，如今的经开区已有10盘在售或待售，区域楼盘竞争越来越激烈。

据相关数据统计，2021年经开区共计推货900多套，平均去化率在80%左右，整体市场热度较高。

而2022年1-8月，经开区新房合计推货超1000套，但整体开盘去化率已降至60%以下，去化速度已有所减缓。

最主要的原因就是，供求充足，楼盘多且有些项目地段很集中，甚至扎堆入市：

南艳湖旁的远大上湖居，9月10日开始登记1#、2#楼，面积143㎡、182㎡，均价2.3万-2.4万/㎡。

明珠广场附近的尚泽明珠中心放风价2.5万/㎡左右，大概9月首开。

竞品质满分的邦泰新华星耀未来，规划10栋住宅+3万方商业，住宅户型面积103-165㎡，也即将首开入市。

如今又有两宗地块要入市，在当下的经开市场，价值如何呢？

1、这两宗地块面积较大，且都是居住地块，相对较纯粹。便于整体的土地利用，产品、物业可以更丰富，对房企来说有很大的可发挥的空间。

2、两宗地的地段位置相对较优越，都位于环翡翠湖板块，目前在将开楼盘主要集中在南艳湖附近，环翡翠湖的相对较稀少。

3、若按照户型面积100㎡，容积率2.0来计算的话，2宗地预计会分别带来1154、2284套可售房源，对翡翠湖板块是一个补仓。

4、2宗地约3400套房源入市，对于买房人来说选择充足。但去掉刚需、人才的房源比例，普通购房者的机会依然不多。

5、限价大涨，且毛坯销售，也就是说，将以当下精装的价格去买未来的毛坯房源，购房成本大大上涨。不过地块与周边二手房相比依然有倒挂，尤其是12号地块，因为教育资源的问题，倒挂空间非常可观。

6，也正是因为如此高的限价，可以看出市场对这个板块土地价值的认可度，未来预期较高。

结语

经开新房毛坯价直逼3万/㎡时代，对于买房人来说购房成本大大上涨，区域买房建议大家有机会尽量去买现有在售待售项目；建议优先选择南艳湖板块、翡翠湖板块，这里不仅有湖景生态，还有地铁、教育的加持，比较适合自住。

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