房价降了，合肥这4种小区...

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去年下半年的楼市有点热，今年下半年的行情就有多冷！

连月来，全国范围及合肥本土的调控政策密集下发，动态打压投资性需求，将市场预期一度锤到了“冰点”。

时下的合肥二手房市场，早已没有了彼时的“癫狂”。除了真正的核心地区核心资产，扛不住降价成了中介推广常用的关键词。

风，变了！

01、关于降价 房东们暧昧中透着直白

降价，作为最原始、粗暴的促销手段。在楼市下行期，不光是开发房企的杀手锏，也是一些房东的惯用既能。

比如现在的二手房挂牌网站上，你就能看到一些颇为逗趣的标题，我们就以房价天花板的滨湖来看：

滨湖世纪城一套房源房主让价30万，直呼错过真要拍大腿。

同样的滨湖万达揽湖苑，房东直降50万急售，加注：错过1年就白干了！

又一套滨湖高速时代公馆二手房，直降20万，怕买家不相信，备注了一句：杜绝虚假！

还有一套蓝鼎滨湖假日的房源，标题赫然写着：只要你也真心买房，一切OK！

我不太清楚这个一切OK究竟意味着什么，但至少20万左右的砍价空间，一定是不成问题的。

案例着实太多，不再一一截图。房价究竟是不是在降，只从滨湖的这些案名中，可见一二。

02、你把房价降了 买家们就一定会接盘么？

降价就一定好卖了么？

答案，自然是否定的。

这像极了楼市上行期，房东总觉得卖亏了，惜售着、观望着，哪怕违约也不签。

如今，买家们也是一样的心理——你不买，我不买，明天还能降200元/㎡！

这可不是笔者杜撰，在数据真实性较高的贝系网站上，有这么一组数据。

7月合肥挂牌二手房69613套。

8月中下旬，数据来到了71405套。

9月下旬，飙升至76834套。短短两个月，挂牌量抬升7221套。

这组数据足以说明，近2-3个月合肥二手房挂牌新增量远高于成交量。

03这些小区风险高 劝你一定要谨慎

不可否认，目前的行情，是比较适合入手的时机了。

这可能不是价格回调的最低点，但谁也不能预测最低点在几时，妄图抄底不大现实，最大限度的争取议价空间目前则是可行的。

那么近期购买二手房，有哪些是相对风险较高，不建议你购买的呢？

1、学区老破小、老破大

按目前的政策来看，名校房风险指数较高。

这其中，学区老破小、老破大风险最高。因为除了挂靠学区，居住属性没有或者太差，如果学区政策变动，这类房可能一文不值。

2、被猛炒的二档名校房

一些兼顾居住属性的二档次新房，在这一轮周期里，价格上浮较高，且截至目前价格回调并不明显，风险值较高。

比如：

一、万科森林公园。四里河“宇宙中心”概念的缔造者，但却是是一个不折不扣的刚需盘，顶多算刚改。因南门、四十五中的学区概念，房价一路抬升，今年初大有冲破4万/㎡的趋势。但仅近年升学率来说，并不喜人，在二档学区中都站不太稳，房价透支严重。

二、祥源城。高新蜀西湖板块的拓荒者，曾经卖6000元/㎡的刚需大盘，因一所合肥六中高新中学的落定，追涨到3.8万/㎡。这个价，接盘风险系数极高。

三、融创城。经开区高容积率代表楼盘，居住舒适度并不高。也是因为四十五中芙蓉路而炒作上涨，目前3.3-3.4万/㎡。事实上四十五中芙蓉路也非常一般，房价根基不稳。

四、万科蓝山。滨湖被炒上天的神盘，4万/㎡以上挂价比比皆是，逮着46中使劲涨。事实上，46中在合肥相当一般，只能算在滨湖比较拔尖。

3、相对冷门区域二手房

今年初跟风的新站2.7万/㎡，到底是没有什么实际成交案例。

而今楼市冷了下来，其挂牌价也不再过度膨胀。随着滨湖市场的下行，其他区域也必然迎来回调。

其中受影响最大的，必然还是相对冷门一点的外围区域。比如，新站、肥东、长丰。

4、肥西个别高价盘

肥西的个别高价盘，指的是毗邻高新，在去年的行情下借势猛抬的小区。

典型如中海嶺湖湾，最高挂牌价接近2.7万/㎡，风险系数飙到顶了。

04、当下买房 给你的一些建议

如果当下你要买房，给你这些建议。

1、首选新房。

目前楼市整体热度下滑，同时也包含新房，从近期多盘的登记来看，数据整体不高。

这意味着，新房的买房难度下降，摇中几率提高。

2、新房首选高新。

高新区的职住平衡，对企业员工是个重大利好。如果你在高新就业，这是一次不错的试错机会。

3、二手房只买核心地段的。

楼市下滑，整体会有回调。但合肥作为一个人流净流入城市，核心地段的土地占有，仍然会奇货可居。

现在买二手房，只建议购买核心地段的核心资产。

4、刚需可以好好挑。

进入2022年，今年集中供地的楼盘会成批上市，虽然整体供应比不上往年，但相对今年上半年，供应还是有所增加的。

加之目前市场不温不火，无需恐慌性出手，可以根据需求好好挑挑选选。

5、努力挣钱。

价格回调，不是崩盘。房价的基本盘在这里，主流区域2万/㎡是改变不了的。

即便是一套100㎡的户型，总价也是200万，首付3成60万，8成160万，对普通来说都是不小的压力。

努力挣钱买房，仍然道阻且长！

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