买时2.3万/㎡！卖时1...

365淘房 合肥站 不知不觉，2020年上半年就过去了。【买房咨询电话：400-8908-365转505】

对楼市而言这6个月可谓跌宕起伏，有疫情期间的门可罗雀，也有成交量猛增的红红火火，但这些对于买房人都是浮云，因为购房者最关心的是价格以及价值。

就在合肥二手房稳步上升的大环境下，有不少业主却哭了，因为自家的房子价格根本涨不动.......

今天，小编就来说一下合肥有哪些不能买的住宅，准确来说，是碰都不要碰的！

NO.1 | 壹

3年房价不升反降！比周边小区低1万/㎡

这年头，只要是在零几年买了一套房，多半都是赚了一笔。但也有例外，比如当年轰动全城的益力檀宫。

益力檀宫是合肥法拍房源的一员大将，低价甩卖也是常态，如今在二手房网站上7月均价1.86万/㎡。

值得注意的是，8年前合肥的房价只有6000-7000元/㎡，益力檀宫售价已经高达2.3万元/㎡。

益力檀宫不涨反跌其中最主要的还是因为所处地段环境带来的影响，产品本身是狂砸钱，无比奢华的，但是毁在了地理位置，周边回迁房较多，不受高端置业人群喜欢。

除益力檀宫之外，蜀山区还有一个小区房价也是涨不动。

信旺华府骏苑的二手房价格三年前卖的都比今年价格高！

2017年，挂牌均价约1.5万元/㎡；

2020年，挂牌均价约1.4万元/㎡；

从二手房网站查询到，3年间信旺华府骏苑二手房均价还相差1000多元/㎡。

该项目周边的居住氛围浓厚，聚集多个二手房小区，二手房均价不等。其中，万科金色名郡2万/㎡，华地公馆2.6万/㎡，光明世家都卖到了2.6万/㎡。

通过比较，信旺华府骏苑的价格确实很低，主要因为：①小区管理差，环境不好；②房龄老，建成已经有15年。

NO.2 |贰

物业拖后腿！换物业后挂牌价高达4.1万/㎡

物业的优劣，往往是衡量房子价格的标准之一。

一个好的物业，甚至会为小区带来升值；而差的物业，不仅对房价起到反作用，而且还会对业主的生活产生十分恶劣的影响。

在合肥被物业拖后腿的小区并不少，尤其是政务区，像浅水湾、岸上玫瑰小区经过调整物业后，房价就迎来了明显的上升。

01

岸上玫瑰

政务区岸上玫瑰房龄已经超过10年，但自从成功更换万科物业以后，小区二手房价格出现明显增长。根据二手房网站上数据显示，7月均价为33870元/㎡。

同时该小区在二手房网站的挂牌价也高达4.1万/㎡，换物业之前，这波业主做梦都不敢相信物业有如此大的升值空间。

02

浅水湾

换物业之前浅水湾均价定格在17689元/㎡，如今均价已经19186元/㎡。

浅水湾换物业之前三年时间小区房价只涨了1822元/㎡，相比政务区周边的小区房价来说，这个涨幅已经很低了！一个差的物业真的给小区拖后腿。

NO.3 |叁

房企破产、倒闭的烂尾楼

提到房企破产，首先我们来看一组数据。

据统计，截止目前，今年全国已有238家房企宣告破产，平均每个月都有40家，每天都有1.3家房企破产。

地处合肥长江西路三里庵商圈的原溪贝乐城烂尾近6年……

买房人2015年花费8000元/㎡买房，交了60多万，至今都没有拿到房，也错过了房价飞涨的一段时间。

结论就是别去买小开发商的楼盘，毕竟他们的抗压能力有限，一不小心项目就烂尾楼......

NO.4 |肆

遇到维权，严重影响口碑

此前，据合肥北城奥青城业主爆料，小区存在整个墙体开裂，地基下沉，物业违规操作，地下人防车库积水严重、且无照明等多重问题。

业主苦不堪言，随后自发组织维权。

如今来看奥青城的二手房价格，可以算一路下滑，7月均价只有8799元/㎡。

发生维权的楼盘多半逃离不了房屋质量问题，所以买房人最好还是避开此类小区。

NO.5 |伍

非学区的老破小，一买一个亏

在庐阳区的二手房市场上，有一种自带学区光环的“老破小”特别受欢迎，如果抛去学区这个优势，老破小就不值一文了。

比如瑶海火车站一带，虽说是合肥繁荣之地，配套非常齐全，但二手房大多房龄较老，且没有优质学区加持，贬值比较厉害。

譬如元一时代广场、莱茵河畔等小区，均价只停留在1.2-1.3万/㎡左右，而且基本上没有什么成交数据。

NO.6 |陆

周边环境差，地理位置不好

新站七里塘一带靠近瑶海，发展较为成熟，且工厂聚集较多，对于二手房有一定影响。

隆昊昊天园，可以发现二手房均价基本维持在1.3万/㎡的水平，多年不涨。

NO.7 |柒

二手房置业应该注意什么？

1. 区域

合肥目前的热门区域主要是政务区（虽然价格是天花板，但是区域热门度持久不衰）、滨湖区（潜力无限）、接着是蜀山、高新、经开还有崭露头角的肥西。

2. 升值空间

地段是最主要的因素，也是影响房屋升值能力的重要因素，学区也不可忽视，升值空间的宝基本上都押在教育资源上了。

最明显的就是庐阳老城区的南门小学和四十五中附近的小区。房龄再老价格也久居高位，而且不愁卖。

3. 性价比

买二手房的时候还要注意性价比，一个好的居住环境离不开周围的区域配套。

选择小区的时候要结合休闲、医疗、教育、小区的物业水平、绿化面积、封闭式程度等因素，看看价格是不是比较合理。

4. 产品质量

相信不管是谁都不想花费了大半辈子的积蓄买到质量有问题的房子，尤其是一些被曝光的楼盘，购房者更是不能买，否则出现窗台渗水、墙体裂缝等问题可能就会让你苦不堪言。

物业服务管理、资源配套、小区口碑，这些都是影响小区未来升值的重要因素。因此选择优质资产，除了地段与资源价值，房企自身具有较好的口碑，也能产生品牌溢价。