直击庐阳三大地王 350...

（直击十大话题盘 365淘房 胡婕/制）

编者按：2017年开局，合肥土地市场冷门频出，楼市遭遇暴击，市场格局或将迎来巨大改变，有些楼盘高位站岗，有些项目入市堪忧。时隔半年再加推，市场却已不同往日，新盘正准备面市却迎来棒击。楼市风云变幻，楼盘话题不断。安徽楼市独家策划《直击合肥八大话题盘》，揭秘最真实的市场现状，呈现来自一线的调查。

365淘房 合肥站 2017年楼市开局，刚需成为购房主力，高端盘难以去化，“地王如何入市？”成合肥楼市热点话题，庐阳区总价、单价和楼面价地王最新情况如何呢？直击三大地王盘。[上周合肥市区住宅销量989套 高新228套夺冠>>>]

直击庐阳三大地王盘

关于2017年合肥地王如何去化？是很多网友关心的话题。当下合肥楼市较为敏感，政策严控，地王如何去化？是楼市探讨十分热烈的话题。

2016年合肥楼市爆冷暴热，整体呈现两极分化格局，致使2017年楼市真实市场行情难以琢磨。其中，庐阳区表现最为明显，区域三大地王盘均是2016年6-9月出让，在楼市最为火爆时期出让，按照正常的而推盘节奏，一般从拿地到销售8-10个月。那么，庐阳地王盘最新情况如何呢？

总价地王——2016年6月29日，国贸以2220万元/亩联合竞得庐阳区怀宁北路以西、固镇路以南的庐阳区N1603号地块，住宅楼面价17999.91元/㎡，总价42.59亿元，溢价率344%。

单价地王——2016年7月28日，安徽水利全资子公司蚌埠清越置业发展有限公司以2595万元/亩摘得庐阳区肥西路以西、北一环路以南的庐阳区N1604号居住用地，总价39028.8 万元，住宅楼面价16923.83元/㎡，溢价率281.62%。

单价地王——2016年9月23日，海亮地产以2420万元/亩竞得庐阳区界首路以东、茨河路以北的庐阳区N1606号地块，住宅楼面价18149.9元/㎡，总价94234.8万元，溢价率266.66%。

为了解三大地王盘最新情况，小编今日一早前去庐阳实地探盘，为大家呈现最真实的地王现状。

总价地王国贸天成 项目仍未动工

乘坐105路公交车到森林公园朗庭公交站下车后沿固镇路向南出发，步行一公里左右抵达国贸天成具体位置-怀宁路北，固镇路西。国贸天成紧邻旭辉铂悦庐州府，两项目仅仅相隔一条固镇路。

另外，项目周边环境配套还是挺不错的。距离固镇路不到1公里的距离，有庐州公园、合肥市45中学、合肥市南门小学、明发商业广场等配套。

国贸天成现状：国贸天成2016年6月底拿地，至今地块外围没有明显围挡显示项目宣传语，紧邻固镇路一侧，和庐州公馆营销中心相对地块边界围挡是铂悦庐州府项目宣传语。

国贸地块固镇路一侧地界围挡让给旭辉庐州府使用，小看来国贸天成今年入市可能性较低。目前，地块内部两个挖掘机正在挖土，191.84亩地块，仅有两个挖掘机施工，还没有任何标语显示此地块是国贸天成，看来2017年上半年是不打算入市了!

为了解国贸真实营销节奏，电话咨询国贸在售项目国贸天悦案场，工作人员非常明确表示，国贸天成上半年暂无任何计划。

拿地满8个月，没有广告宣传，没有营销节点计划，地块广告位还让给相邻在售项目，种种迹象表明上半年确实不会入市。

项目去年拿地两周后，也就是7月13日公布案名，也仅仅以海报形式公布。

但是该项目出让要求中，签订合同后4个月内开工建设，并在1年内竣工。那么，国贸天成推盘节奏似乎不符合出让要求。至今，具体规划还没有公布。

国贸合肥在售项目国贸天悦一直口碑就好，可能是因为项目考虑到市场环境，最后会出个大招吧！

 单价地王叶语溪花园，暂无入市计划

单价地王叶语溪花园相对国贸天成来说节奏就快了些，2017年2月18日项目接待中心开放，具体规划和户型也随之公布，作为安徽水利进驻合肥市区的首个项目，这宗占地仅15亩的庐阳单价地王将会如何打开市场呢？

叶语溪花园位于庐阳区北一环和肥西路交口南150米，项目在11月1日公布案名——叶语溪，宣传语是一叶一世界，一语话三生。

（和顺叶语溪接待中心 365淘房）

另外，叶语溪花园具体规划还未出炉，从现场宣传图来看，项目总体规划四栋高层，1#16层，2#15层，3#14层，4#26层。合肥和顺叶语溪4栋楼200余套房源。

(叶语溪花园具体规划 365淘房)

项目四种户型设计公布，分别为112、136、97、108㎡。户型南北通透，以长形为主，空间可灵活性变动。

首次开盘时间未定，接待中心表示，项目将以市场考虑入市计划，目前未定推盘时间节点，但是该盘表示，200余套房源将会一次性开盘上市！

楼面价地王海亮唐宁府 入市计划未定

从实地探盘来看，三大地王中，海亮唐宁府最晚拿地，但是节奏却是最快，目前地块案名已公布、规划已出炉。合肥海亮唐宁府38亩地将建7栋楼 2.5万/㎡起。

(海亮唐宁府最新情况)

2016年是9月23日海亮拿地一个月后，规划已出炉。2016年10月24日，《海亮地产安徽合肥海亮唐宁府项目(暂定项目名)总承包工程招标公告》中可以获悉，合肥庐阳区N1606号地块案名暂定为海亮唐宁府，并且地块工程规模和建筑面积出炉。

（海亮唐宁府招标公告 365淘房）

项目具体工程规模/建筑面积： 本项目用地面积为25959.43㎡，容积率2.0，暂定由1栋小高层(9F)、2栋中高层（16F）、4栋高层（28F、31F）及沿街商业、公寓楼、地下车库、配电房、物业用房等业态组成。总建筑面积为69594.55㎡（其中地下车库为17640.00㎡）。

（海亮唐宁府正在打桩 365淘房）

庐阳地王入市预计价格均超2.15万元/㎡（但是考虑到当前市场背景，未来入市价或变）。从目前市场考虑，计算三大地王入市价，增加3500元——5000元/㎡，整体来讲，未来入市价均超21500万元/㎡！国贸天成住宅成交楼面价17999.91元/㎡，未来入市价预计将在2.15—2.3万元/㎡左右。叶语溪花园住宅成交楼面价16923.8元/㎡，未来入市价预计将在2-2.2万元/㎡左右。合肥唐宁府住宅成交楼面价18149.9元/㎡，未来入市价预计将在2.2—2.3万元/㎡左右。

但是从今日实地探盘和咨询来看，三盘对于今年的入市节奏均没有具体明确规划，以市场环境为首要考虑因素。

市场成交惨淡 地王入市节奏缓慢

地王入市节奏缓慢，这其中最重要因素是：市场成交惨淡，限购政策下投资客退场，刚需为主的购房市场，高端盘去化方向显得有些迷茫。

（1）成交量猛跌。2016年10月限购政策出台后，合肥市区成交量猛跌，1月成交量仅1389套。

（2）房价持续下跌。2月22日上午，国家统计局发布了《2017年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况》的统计数据，45个城市新建商品住宅价格环比上涨。但合肥则继续呈下跌趋势：新房环比下降0.1%，二手房环比下降0.1%。双指标都呈下跌趋势，合肥楼市走低趋势愈发明显！

(合肥房价持续下跌 365淘房)

（3）土地成交价走低。地价限价政策仍在执行，2月27日，合肥迎来春节后真正意义上的首场大型土拍，合计8宗1206.155亩地全部成交，揽金117.26亿！难以相信这是合肥的土地市场，超千亩地的入市，才卖出117.26亿！高新最低楼面价6451.74元/㎡、蜀山最低楼面价2699.99元/㎡、滨湖最低7811元/㎡......

（2月27日土拍汇总表 365淘房）

（4）刚需为购房主力群体。春节过后，肥西市场持续火爆，但均是万元左右楼盘出让，刚需成了购房主力群体，8家楼盘集中开盘，其中5家售罄。而区域均价在1.2万/㎡左右房源却去化艰难。

关于地王如何去化的问题，不防看看对合肥楼市市场熟知的安徽清源房地产研究院院长郭红兵的看法。

从前两天的合肥拍地来看，开发企业的信心依旧，这从蜀山地块摇号就可以看出来，但这种信心的支撑有越来越弱的趋势。刚开始摇号拍地时，多宗地块都可以进入摇号，但进入2017年后，进入摇号阶段的地块出让已经成了个案。未进入摇号的地块出让价，距顶板价也渐行渐远了，以至于滨湖出现了楼面地价变成前地王价格的零头这种情况。

当然，低价地块的涌现不完全代表开发企业的信心迅速下降，我的理解，这更多是因为开发企业提高了风控的等级。至于以后的入市价，以及前期地块的入市价，并不能按地价论。

我以前写过文章，专门论述过房价并不是由地价决定的，而是房价的预期决定了地价。预期有所下降，说明开发企业也关注到了政策风向的变化和不断露头的线索。

后地王时代，操盘策略也要做相应的改变，现金流的稳定将会是企业、项目稳定最重要的选择。由于调控不是一个短期的行为，所以等待是不可取的一种选择，在前景不明的情况下，必须保持较高的步频，持续在市场中发声，持续有产品入市，保证企业现金流的安全，也许会损失一些利润目标，但活下来是最好的选择。

但后地王时代，由于是一种大上坡，所以许多企业的都会感受到巨大的压力，这时，必须重新计算与分配体力，先小步跑起来，如果遇到下坡再提高一点速度，不被关门是上选。把话说白了，必须能出货就出货，不要把市场让给别人，毕竟你并不清楚后面的坡有多大。

在政策的调控下，暴热的合肥市场进入”冷宫“。从目前市场来看，2017年合肥市场依旧冷场，刚需主导的市场，地王究竟如何去化呢？这应该是每一位开发企业都在考虑的问题，但是市场是变化的，有实力的企业可以用杀手锏”以不变应万变“！而此时，亟待入市的刚需可以仔细甄选房源，在合适时机入手。