房博士|购买二手房有哪些...

合肥热线·365淘房 赵光月 合肥楼市供不应求，购房者苦于新房源太少，面对急需入住的业主来说，购买二手房是一个非常不错的选择。二手房不用等，同样也享受成熟的商圈配套，是大家置业的好选择。那么购买二手房有哪些流程？购买人应当注意哪些点呢？[合肥热门楼盘16家 刚需购房理性看这里>>>]  [远离雾霾 合肥这15家高绿化率楼盘首选>>>]

二手房交易流程：

1、买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（二手房交易流程 365资料图）

3、办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

5、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、打余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房过户需要准备哪些材料?

（二手房过户需要准备哪些材料? 365资料图）

 1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。

2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理。

3、该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

4、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材

5、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的章)、房屋所有权证等相关手续前去办理。

二手房交易要审查哪些问题？

二手房交易应进行相应的调查与审核，包括：

一、权属审查

购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。

为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。

二、共有财产审查

二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。

审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。

我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

三、权利限制审查

二手房交易前，卖方应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。

二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。

四、他项权利设置审查

购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

五、优先购买权审查

共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。

如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。

购买人应当注意，以下情形的二手房禁止买卖：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）依法收回土地使用权的；

（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

（4）权属有争议的；

（5）未依法登记领取权属证书的；

（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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