1150万/亩成“天花板...

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合肥热线 365淘房 崔盼盼 5.13的土拍余热仍未褪去，北城又在27日土拍大战中“预定”了两席。较之于13号两宗地的高期待值，业界普遍“看衰”绕城高速、淮南铁路西北角的这两块地，甚至破不了800万/亩！[爆料！网传合肥31日起买房将提供2年纳税证明>>>] [开发商与投资客哄抬房价 合肥不排除或重启限购限贷政策的可能>>>]

199亩连体净地将推

27日出让地块，双墩镇CF201604、CF201605地块为连体地块。

这两宗地块为2015年9月10日北城21宗土地推介会上指出的优质地块，当时容积率规划为≤2.6，最新动态显示容积率更为≤2.0。

04、05地块整体位于恒大帝景以南，绕城高速与淮南铁路西侧（周边规划道路为湘潭路与汝阳路），前者102.98亩、后者96.02亩。

其他数据相似，建筑密度≤22%，参考地价260万，保证金7000万。

较之于13日推出的两宗地，CF201604、CF201605地块明显的利好，就是净地出让。

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周边配套繁复 利弊参半

净地出让，是04、05号地块的利好。现场探访来说，也是其唯一的利好！

虽然，04/05号地块公示位置在湘潭路以西、汝阳路以南，但实际上用绕城高速以北、淮南铁路以西来形容更为贴切。其中，湘潭路也仍在整修。

交通方面，地块西侧1公里为阜阳北路，北侧湘潭路直达蒙城北路，东、南面均无衔接城市干道。

商配上，地块周边2公里范围内也缺乏商业配套，主要依托恒大帝景项目的主体商业部分。但恒大帝景、北城中环城目前入住率均不高，商配品牌、人次均有限。

除此之外，04地块出让条件中，CF201604号竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案，在用地范围内同步建设建筑面积不低于2000平方米的社区菜市场(农加超)，建成验收合格后，产权无偿移交长丰县政府指定单位。

同时，供地范围周边，学区也存在明显短板。

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“抢地战”再打响 金科或“搅局”

地块位于恒大帝景正南，仅一街之隔。据了解，恒大目前已是尾盘，即将清盘，如此天时地利人和的地块，恒大是否会打“保卫战”，收归囊中呢？

据此，本站电联到恒大方面工作人员获悉，集团确有意向为恒大帝景储备地块。

而CF201602、CF201603地块联合吸引15家房企竞夺，让04、05地块遭遇“疯抢”也成为可能，至少恒大想要以低价拿下，不甚容易。

“争抢是避免不了的，地块位置实际位于北城核心启动区，有着明显的市场需求方面的利好和现行、潜在区域利好！”万途营销总经理孙宜庆表示。

而据业内人士称，13号参与竞拍的房企或将全部再聚，与文一、文德死磕到最后的华地、力高将是恒大最大的绊脚石。

据该人士表示，华地近年在县域市场屡试不爽，力高已面临土地储备告急。之外，据知情人士透露，金科地块或将意向摘夺。

对房企而言，在供需矛盾进一步加剧的合肥市场，目前地块周边的利弊已不是衡量拿地价值的绝对衡量值，能不能在这个行业继续玩下去，得看手上有没有“面粉”。

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专家“看衰”难破800万/亩

“打破或达到1150万/亩基本不可能！”万途营销总经理孙宜庆直言。

“这个地块的项目的售价基本低出金梅路一片1000-1500元/㎡，这是市场给出的价格，自然也会反馈到地价上！”孙宜庆表示。

对此，合富辉煌安徽区市场研究部主任徐阳持相同意见：“依时下市场，地块自然有一定的上涨空间，但毕竟距市区较远”。

“虽然今年至今大步伐的配套补缺不少，但北城仍处起步阶段！”徐阳补充道。

同时，27日市政发声（限购限贷预警）让业界颇显冷静。孙宜庆认为，供需关系的改变带来的市场火爆，从扩大土地供应、重拾限贷两方面，会对楼市带来明显的影响。

合富辉煌安徽区市场研究部主任徐阳同样认为，政府发声要监管、打压市场，预示着下半年楼市已存在较大风险，如果楼市下行，最先崩塌的就是房价过高的外围区域。

“恒大帝景精装9500元/㎡，类比下两宗地的合理楼面价在6000元/㎡左右，地价应不超800万/亩。”徐阳补充道。