巨变！2017市区53宗...

徐州365淘房  孙楠  2017年的徐州楼市，可谓是跌宕起伏，激情四溢又黯然神伤，从一言不合就涨涨涨，到套路式限字诀轰炸，有人冷眼旁观，有人莫名恐慌，有人犹豫观望。花式调控及严厉监管下，徐州楼市的火热之势稍微降了下温，备案价被限制，楼盘涨幅逐渐缩小，但土地市场却有着不同的表现···2017楼市年终讲开始，跟随小编一起来看看，过去一年徐州的土地市场是如何玩转楼市的吧！

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2017市区共成交53宗地 揽金111亿

据365淘房数据中心统计，2017年（1-12月）徐州市区（不包括铜山和贾汪区）共成交53宗地块，相比于去年的56宗，减少了3宗，下降了5.4%；虽说2017年的土地成交数量低于2016年，但是由于每宗地块面积不同，整体面积来说有所上涨，2017年土地成交总面积达324.7万平方米，相比于去年的245.9万平方米，增加了78.8万平方米，同比上涨32%。另外，2017年土地成交共揽金111亿，相比去年51亿的成交金额，翻了一番，涨幅达117.6%。

（1）年底爆发已成趋势

整体来看，2017年土地成交情况也与往年一样，都是在年末时大爆发。2017年全年成交数量趋势成先抑后扬，再回落，最后反弹的趋势，12月份达到峰值，当月就成交20宗地块，占全年成交的37.7%。与2016年所不同的是，2017年的土地成交基本都集中在下半年，而2016年则集中在4-7月份。

传统的“金九银十”，2017年的土地成交情况也是比较好的，共成交13宗地块，约占全年成交的24.5%。而2016年这个期间的土地市场却是相当冷淡，仅有1宗地块成交。

（2）住宅用地占比32.7%

2017年全年的土地成交数量为53宗，其中住宅用地为17宗，仅占其32.1%，3月、7月、8月、9月份均无住宅用地成交，5月份也仅成交1宗住宅用地，即为2017年欣欣路地王，历经765轮竞拍，以216730万元的成交价被华润拍得，溢价率高达241%，楼面价为7186元/㎡。而距离该项目不远的另一个欣欣路北地块毛坯最高限价9800元/㎡，这个名副其实的地王，所打造的产品该如何定位才能与其地价匹配？

除此之外，2017年溢价率高达433.41%的张小楼地块，楼面价为3200.9元/㎡，备案名暂定为天誉雅园。目前该项目附近楼盘鱼先生的社区，最新一批房源均价为6200元/㎡，对比这个价格，小编预测张小楼地块首开均价应该会在6500元/㎡左右。

2017年成交的地块，大多数项目已经首开。推盘速度最快的当属香山物流东A地块的中昂朗琴项目，1月份拿地，6月份首开，12月份收官；泊岸美墅、保利合景珑湾等楼盘已经推出第二批次房源，而万科压轴的纯新盘万科翡翠之光也在月底首开。

2017铜山逆袭 土地成交99宗 揽金85亿

说到2017年的铜山区，相信很多人会用“黑马”这个词来形容它。从原来的默默无闻到万人瞩目，这个区正在发生着翻天覆地的变化。据365淘房数据中心统计，2017年铜山区共成交99宗地块，总成交面积达411.2万㎡，总成交金额为85亿。其中住宅用地为41宗，占比41.4%。

之前的铜山比较单调，区域内仅1、2家知名房企，2017年迎来大逆转，万科、美的、融创、中梁、碧桂园、中骏、珍宝岛等知名房企开始纷纷进驻。目前，这些房企所拿地块案名大多已经确定，除万科新都会二批次房源待加推之外，湖悦天境、中梁首府、美的雍翠园、珍宝岛熙悦府等楼盘，均在前期蓄客阶段。

2017土地“限价”成亮点

不管是市区还是铜山，上半年的土地市场都是比较火热的，市区高楼面价和高溢价率地块诞生。下半年，从铜山区的焦山驾校地块开始，土地市场开始迎来转变。为积极响应“房住不炒”的号召，政府出台了土地“限房价、竞地价”的拍卖方式，土拍的热度渐渐褪去。

与其他热门城市所不同的是，徐州的土地限价限制的是房价，所以有些地块因利润太低而导致流拍。目前2017年的限价地块已有11宗地块，遍布徐州的东南西北，这也在一定程度上框定了徐州2018年的房价基调。

2017贾汪爆发 土地成交327宗 揽金119亿

2017楼市调控年，徐州楼市显然也受到了一些影响，但贾汪区却在这一年逆势而行。根据政府的规划指引，贾汪的生态改造项目一直在持续中，这个原本无人问津的区域，正在逐步走入人们的视线。12月12日，习近平首次调研徐州便来到了贾汪，更是将贾汪推上了新的焦点。

据365淘房数据中心统计，2017年贾汪共成交327宗地块，总成交面积达123.9万㎡，总成交金额为119亿。大批量、大规模的频繁挂地，引来诸多知名房企的进驻，目前恒大、美的、融创、蓝光、光明地产等房企均已在贾汪拿地。

（贾汪房企分布图）

其中，恒大拿下贾汪18宗地块，有17宗地块均环绕在潘安湖周边，地块周边的环境比较好，这些地块属性有商住、商业和文体娱乐，小编猜测后期这些地块后期打造的，或将是之前签约的潘安湖生态文化旅游小镇项目，总投资额达500亿。

除此之外，融创和美的也已在贾汪布局，分别是融创凤鸣桃源及东部美的城项目。融创项目拿出了自己的王牌桃花源系别墅产品，而美的也是聚齐了美的城的大旗。目前这两个项目都在前期蓄客阶段，东部美的城12月30日售楼处已经公开。

地铁规划、政府大力发展、知名房企进驻，平静许久的贾汪终于按捺不住，正在逐步撕下“煤城塌陷地”这个标签。随着后期的逐步发展，贾汪应该还会迎来更大的转变，徐州“后花园”这个称呼也将会更加名副其实。

2018看铜山和贾汪如何逆袭

纵观徐州楼市，2017年已有多家楼盘收官，一些老盘的库存也开始告急，云龙区、金山桥开发区已无纯新盘入市，鼓楼区仅有美的云熙府、新城区仅有观澜别院，泉山区有融创玉兰公馆、融创淮海壹號、吾疆，大多纯新盘都集中在铜山区和贾汪区，而且2018年刚开始，铜山区就有几宗地块要拍卖，所以，明年徐州楼市的希望就要寄托在铜山和贾汪这两个区了，让我们拭目以待吧！