竞价7轮加价2.8个亿 ...

一、15号宗地详情

2019年6月6日，苏州市自然资源和规划局挂出吴中度假区一块商住两用地块，地块编号苏地2019-WG-15，地块所在的吴中度假区，是旅游服务和居住等功能的复合发展区。该地块位于吴中度假区孙武路北侧、姚舍路东侧，地块面积为124355.4㎡，起始楼面价7932元/㎡，地块相关信息如下：

地块位置：吴中区度假区孙武路北侧、姚舍路东侧

地块面积：124355.4㎡

总建面积：198968.64㎡ 

地块用途：城镇住宅用地、商服用地

容积率：1.3-1.6

绿化率：≥35%

起报总价：157822万元 

起报楼面价：7932元/㎡ 

市场指导楼面价：8923.5元/㎡

中止楼面价：9815.85元/㎡

一次报价区间楼面价：9815.85- 10262.03元/㎡

规划要点：

1.建筑最高高度:满足机场净空要求；

2.整体布局体现“西低东高、梯度分布”原则，沿姚舍路分布住宅高度≤18米；

3.建筑采用苏式风格和地域性材料，建筑体量、风格、色彩等与周边环境、西侧舟山传统村落相协调；

4.所有住宅层数≥6层，不得建设任何形式的别墅；

二、地块区域概况

苏州太湖国家旅游度假区的总体布局是“一带两轴、一核五区”。苏地2019-WG-15位于两轴之一的“孙武轴”，属于度假区核心区域。

三、地块周边配套

因小编在园区上班，当天从公司出发，先是打车到东环路地铁站，然后直接地铁1号线底站达到木渎，下车后乘坐691路公交车前往15号地块，一路走来，看到了不少正在施工的建筑项目，可以说吴中度假区是正在大力开发的地区，但还处在发展阶段，配套设施还不是很完善。

路过舟山花园来到15号地块，691路/692路公交在舟山浜头站下就是地块西侧，地块的西侧是姚舍路，沿姚舍路向南直走来到孙武路，孙武路是吴中太湖度假区的主干道之一。

在孙武路南侧首先看到的是太美•香谷里酒店的招牌，还有魔菇未来营，距离地块约300米，营地致力于打造华东最大青少年研学、课外实践基地，为4到18岁青少年提供高端营地教育服务。

接着看到的是苏州太湖国家旅游度假区政务服务中心，然后是太湖文创中心。另外还有不少政府相关机构设在此处，有了政府的加持，之后的公共设施应该会慢慢发展起来的。除了姚舍路，孙武路上也有一个正在改建的太湖度假区管委会公交站台。

沿孙武路向东走到舟山花园路，路西是15号地块，路东是一个未开发地块。

地块北线与北塘路一河相隔，东北方向300米处是苏州太湖国家旅游度假区舟山实验小学和舟山幼儿园。

向北300米是舟山花园，两公里处是穹窿山景区。从规划要点看，之后15号地块上的建筑项目的风格颜色已经基本确定了，将继续延续灰白简约的苏式风格。而且建筑不得少于6层，也不得建别墅，所以之后将建的应该是高层、小高层建筑。

另外，根据“西低东高”的布局原则及最高高度满足机场净高的要求，还有小编在地块现场时不时听到的声音确定，附近设有飞机场，小编了解到是光福机场（非民用）设在此处。机场应该在北边的穹窿山附近，飞机起飞的声音很大，噪音较为明显，有点影响居住体验。

吴中太湖度假区的区域联系道路主要包括舟山路、孙武路、环太湖大道。胥香路往北经孙武路交叉口后继续延伸与苏州中环联络线衔接，作为中心区与苏州中心城区快速交通联系的主要通道。15号地块紧靠主干道孙武路，另外，预留轨道交通干线5号线位于孙武路，在香山北路、姚舍路、舟山路与孙武路交叉路口预留站点，这一点或许可以为15号地块加分。

四、宗地周边地价、房价

16年伴随着大市的走高，度假区的地价也迎来了高速发展，北辰失业16年8月在板块内拿下两宗地块，楼面价突破1.3万/平，结束城西度假区低价时代，随后包括恒基旭辉联合体及龙湖等板块内拿地成本均突破万元线，就此而言该地块的楼面价并不算特别高。

紧邻地块的项目为新力·云语铂园，该项目9300多元/平，为住宅、商服用地，新房处于待售状态，将推出89㎡-123㎡的三居和四居小高层；地块南边有蔚蓝四季花园及北辰观澜府等项目，目前新房价格基本上都在2万左右，老小区舟山花园二手房价格相对亲民，挂牌房源参考价12625元/㎡左右。

胥口-度假区沿线，早期较贵的当属亿城天筑，尔后水涨船高，从地价到房价进入破万时代，其中木渎新房价格进入2.5万及以上在很大程度上加速了客户“西进”节奏。

回归地块本身而言，优势前面已做说明，就地块的劣势而言，首先地块相对偏远，到市区相对较远；其次地块虽容积率不高，但并非高端产品，故后期的客户群体相对定向；地块周边生活配套还有待进一步完善，后期主要依靠社区商业；地块符合机场净空要求，是原因时不时有军用飞机经过，噪音相对较大。但是地块未开怕现已竞价7轮，加价2.8个亿，其花落谁家尽待观察。