城中城南今年有18盘上市及在售，与其他板块相比，上市体量并不算多，从区域上来看，主要分布在南站、西善桥、铁心桥、板桥、软件谷等区域，其中西善桥、铁心桥、板桥、软件谷这几年更是供货量稀少，如果上市量兑现，将为区域解渴不少。

城中城南上市量另外一大看点，则是新盘的爆发，18盘中有13家是纯新盘，其中有不少是高价地项目，比如香港嘉华和万科在南站的地块，比如上海大名城G45地块。这些高价地未来的开盘价格必定引发不少关注。

另外，从产品类型和区域上来看，城中城南未来可供刚需选的并不多，主要集中在板桥、西善桥，其他区域如软件谷、南站、铁心桥等多数区域更适合改善自住。

【南站上市房源】
今年南站预计有3盘上市，其中有两家新盘，分别为：香港嘉华G89地块（纯新盘）、万科G46地块（纯新盘）、都荟天地。都荟天地住宅已收官，未来将上市主要是公寓房源，因此，南站其实供买房人选择并不多。
香港嘉华G89地块和万科G46地块都是属于高价地项目，香港嘉华G89地块楼面价27350元/平米，是区域最高，万科南站G46地块楼面价27168元/㎡。目前南站区域新房限价3.5万/平，两个项目上市压力都较大。

【南站配套】
地铁：已开通1号线、3号线、机场线（S1）、宁和城际（S3），在建6号线
商业：南站区域现有的商业包括较早进驻的明发商业广场、麦德龙、迪卡侬等商业配套，后期绿地之窗、证大喜玛拉雅商业体、金轮星立方，以及万科项目商业的入驻，将为区域商业配套的实现打下坚实的基础
教育：南站片区共规划1所高中（36班）、2所初中（39班）、3所小学（72班）、8所幼儿园，其中包括三所小学：雨花外小花神庙分校、江宁滨河学校和宏运学校
从配套上来看，南站最大的优势是区位，离主城近，靠近交通枢纽，有多条地铁，交通极为方便。目前区域短板是学区。

香港嘉华南站G89地块，靠近南京南站，地段还是很好的，南面是旭辉铂悦秦淮，西面是万科新都荟，目前产品信息也还没有出炉，楼面价27350元/平，如果打造高端改善产品，相对来说，更适合自住。

万科南站G46地块需现房销售，为商住混合用地，主要功能为办公、底层商业、住宅及相关配套设施，将建4栋高层住宅及部分商业、办公。具体产品信息还未出炉。地块靠近1号线双龙大道站和3号线宏运大道站，离南京南站也不远，区位还是不错的。

【铁心桥西善桥上市房源】
铁心桥西善桥今年预计有5盘上市，5盘均为纯新盘，分别为：龙湖铁心桥G41、中海城南公馆、电建西善桥G18、绿城云栖玫瑰园、和峰南岸。
其中，龙湖铁心桥G41、中海城南公馆位于铁心桥，靠近宁和城际贾西站和春江路站，离南京南站和河西都很近，区位优势明显，区域新房限价3.5万/平，适合改善自住。西善桥绿城云栖玫瑰园打造平墅、合院、叠墅产品，适合终极改善，西善桥和峰南岸和电建西善桥G18目前交通不是很方便，周边环境也较差，未来有地铁7号线和规划中8号线，比较适合在河西上班的刚需自住。
目前这两个区域房价倒挂都不明显，区域环境都较差，未来发展还有很长时间，因此，整体上来说，都是比较适合自住的，短期投资价值一般。

【铁心桥西善桥配套】
地铁：已开通宁和城际，规划7号线和8号线
学校：规划高中3所、初中9所、小学16所
医院：规划二甲医院一所
从配套上来看，目前这两个区域都不是很丰富，主要靠区域目前小型的生活配套，大型商业和优质学校暂无。

中海城南公馆已公开售楼处和样板间，是城南板块首个现房销售的项目，预计首开2栋12层小高层和2栋6层花园洋房，共142套房源，其中约130㎡户型分布在C1、C3号楼，140㎡分布C2、C4号楼，精装交付。

中海城南公馆靠近宁和城际贾西站，地铁交通方便，距南站和河西都很近，区位优势比较明显。不过，周边环境较差，安置房多，没有学校和商业加持，区域内二手房房源也参差不齐，新房限价3.5万，整体上来说房价倒挂不明显，所在的铁心桥区域目前看来发展还要很长一段时间，因此，项目更加适合在城南或者河西上班的自住一族，投资价值短期内不是很明显。

和峰南岸户型面积为93-135㎡，更偏向于刚需与刚改户型，由招商、正荣、合景、海信和景瑞五家开发商共同开发，共规划有6栋住宅，约500余套房源。

和峰南岸位于西善桥，楼面地价14164元/㎡，比区域最高21745元/㎡的地价，降了7000元/㎡。目前区域内并没有什么新房在售，二手房房源也差异很大，多为拆迁安置房，价格从1.8万到3万不等。项目附近有宁芜铁路，周边环境较差，但离河西较近，靠近未来的7号线和规划中的8号线，适合在河西上班的刚需一族，不过吸引力如何，还要看项目最终开盘价格如何。

绿城云栖玫瑰园预计在2019年一季度迎来首次开盘，推出平墅房源，户型面积128-175㎡，价格待定，现房销售。

绿城云栖玫瑰园位于西善桥，楼面地价21745元/㎡，是区域最高地价。区域周边暂时没有新房在售，二手房也主要以安置房拆迁房为主，价格在2万左右，绿城的地价还是很有压力的，因此项目也是走高端路线。项目最大的优势是绿城的口碑。

【板桥预计上市房源】
板桥今年主要有星叶欢乐城（纯新盘）、石林云城、新城板桥G31地块（纯新盘）3个项目上市。其中星叶欢乐城体量较大，将为板桥区域供货不少，对于在河西和城南上班的刚需来说，是不错的机会。目前板桥新城二手房的挂牌价从1万7-2万6左右，新房限价在2.5万左右，房价倒挂不明显，短期看投资潜力一般，更适合自住。

【板桥配套】
商业：已有花生唐购物广场、富力尚悦居商业，未来还有新城吾悦广场
教育：古雄小学、板桥中学、板桥小学、金陵华兴实验学校、金陵华兴实验幼儿园、金地自在城力小分校、琅琊路小学石林大公园分校。
医疗：南京市雨花医院、上海梅山医院。 其他：南京国际足球小镇项目，一个集重量级赛事、休闲购物、主题体验等全新的互联网+体育+文化的生态圈。
地铁：规划中的8号线、9号线二期
从配套上来说，板桥主要是公共交通不发达，地铁是痛点，但基本的生活需求可以满足，未来随着新城吾悦广场的建成，区域商业也将有较大的提升。

星叶欢乐城将建设12栋高层住宅，2栋7层商办楼以及配电房门卫等配套用房，项目设计总户数为1892户，这个体量还是很大的，项目紧邻板桥吾悦广场，未来规划有8号线，地理位置不错。另外，栖霞的口碑也会加分。目前板桥新房限价在2.5万/㎡，星叶欢乐城地价8000多元/㎡，如果开盘价格比较亲民，或许会吸引不少刚需买房人。

石林云城在售22、23号楼洋房房源，均价28000元/㎡，面积有91、128、131、138、168㎡，另项目在售小高层，面积为73㎡、93㎡、106㎡，均价25000元/㎡。后期加推信息待定。

石林云城住宅2.5万/㎡、洋房2.8万/㎡，对于板桥来说，这个价格相对较高，因此比较适合在河西上班的自住或者改善一族。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：刘欢欢
美编：黄治华
出品时间：2018年2月4日