据不完全统计，2019年江宁预计有35家楼盘上市及在售，其中有21家纯新盘将入市，上市房源主要分布在九龙湖、禄口、青龙山新城。

2019年，总价150万以内可选的板块可能只剩下横溪、禄口板块；总价200万以内可选的楼盘将集中在禄口、正方新城以及江宁滨江板块；总价250万以内，青龙山新城将成为供货主力。以目前3万/平的限价红线来看，总价300万以内，只要有中等户型新房入市，可选择的空间还是挺大的。

对于刚需来说，禄口板块都有不少新盘入市，选择空间比较大；对于改善来说，九龙湖板块仍是供货主力区域。

【九龙湖及以南区域上市房源】
今年九龙湖预计有6家楼盘上市及在售，其中有4家新盘，分别为：五矿澜悦栖原、碧桂园泊云间（纯新盘）、银城旭辉铂悦源墅（纯新盘）、银城旭辉云台天境、葛洲坝融创紫郡府（纯新盘）、金隅G20地块（纯新盘）。
目前九龙湖区域限价3万左右，从产品类型上来说，九龙湖房源以改善、刚改为主，碧桂园泊云间推出的是洋房产品，葛洲坝融创紫郡府推出了别墅+高层，旭辉铂悦源墅也推出了别墅产品。五矿澜悦栖原、银城云台天境、金隅G20地块都将推出高层产品，比较适合刚改，门槛相对较低一些。

【九龙湖及以南区域配套】
地铁：3号线
学校：游府西街小学上秦淮分校已经开学
商业：砂之船奥莱、洲际酒店
娱乐：华谊影视小镇、上秦淮湿地公园
医疗：同仁医院
从配套上来说，九龙湖区域不管是生活还是交通配套还是挺丰富的。

金隅九龙湖G20地块楼面价19759元/平，要求现房销售，将打造10栋高层住宅，具体产品信息还未出炉。
项目距离地铁3号线诚信大道站及九龙湖站距离都很近，区位优势很明显，周边小区有颐和南园、新城玖珑湖等，居住氛围比较浓厚，周边二手房房价在3万-3.4万不等。不管是刚需还是改善，都比较适合。

五矿澜悦栖原目前上叠和中叠仅有少量房源在售，今年预计将上市高层房源，在区域限价3万的情况下，置业门槛会比前期的别墅低。另外，五矿澜悦栖原在九龙湖南的楼盘中，是比较靠近地铁站的，交通优势相对明显一些。

碧桂园泊云间预计今年将上市洋房产品，目前售楼处还没有公开，项目靠近游小分校，和旭辉铂悦源墅、葛洲坝融创紫郡府这些别墅产品靠在一起，形成低密度居住群。从产品类型上来看，适合改善。

银城旭辉铂悦源墅项目由银城、旭辉联合开发，旭辉操盘，打造铂悦系列高端产品。规划508套叠加别墅、26套联排别墅，产品面积段126-231㎡，是名副其实的纯墅区，低密住宅的宜居性不言而喻，适合终极改善。

银城旭辉云台天境目前在售少量大面积房源，面积120㎡（只剩底楼）、140㎡，价格近29000元/㎡，项目预计2019年上半年加推二期房源，面积80、90、120、140㎡，具体上市时间和信息待定。从面积段上来看，项目80、90平的户型还是比较适合刚需的，120、140的适合改善。

葛洲坝融创紫郡府项目由葛洲坝和融创联合开发，葛洲坝操盘，打造高端府系产品。规划1~6#为6层叠墅、7~19#为15-19层高层住宅，叠墅面积213平起步，项目预计今年推出叠墅+高层住宅，既有给终极改善的产品，也有适合刚改的产品。

【青龙山新城上市房源】
青龙山新城预计有5盘上市及在售，其中有2家新盘，分别为：江宁金茂悦、朗诗玲珑郡（纯新盘）、中南上悦城（纯新盘）、融侨观澜、东城金茂悦Ⅱ期。
目前区域限价在2.6万左右，虽然区域未来还有不少土地储备，但区域二手房价格在2.3万-2.4万左右，不仅没有倒挂，新房价格还稍微高于二手房，因此，这个区域主要是适合在周边上班的刚需一族，短期看投资价值一般。

【青龙山新城配套】
学校：琅琊路小学江宁分校已开学
地铁：规划中的12号线、13号线
商业：规划70万方商业核心区
从配套上来看，青龙山新城的配套主要是远期规划，除了学校，地铁和商业医疗还有有待完善。

江宁金茂悦项目分两期开发，共建15栋楼，一期8-15号楼，预计首推14#、15#，2梯4户，共计208套精装房源，面积90㎡（104套中间户）、116㎡（104套边户）。放风价24500元/㎡，预计2021年交付，配有中央空调、地暖。

江宁金茂悦位于万安西路和新润路交汇处，门口的市政道路大致已修好还未通车，小区是目前整个青龙山新城体量最大的项目，并且距离不利因素位置较远，周边有金茂、朗诗、深业等多家品牌房企都在施工中，生活氛围浓厚。

朗诗玲珑郡拟建设9栋科技住宅，高25层，共860套，面积段88-135㎡，区域限价25600元/㎡，现已公开88㎡、124㎡样板间。项目共分为2期打造，首推一期1、2、3、4、6部分楼栋，主力户型为88㎡、112㎡、116㎡、124㎡。

该项目的亮点是区域内首家具备新风智能家居系统，并且有“朗诗粉”非常钟情于朗诗的智能家居系统，缺点在于无地暖。

中南上悦城首推3号楼120套房源，2梯4户，面积89㎡、99㎡，预交付时间为2020年，精装交付，预计不会超过区域25600元/㎡的限价红线。

值得一提的是，中南上悦城项目配备15个班的幼儿园，而售楼处所在的位置，未来将作为会所对业主开放，会所包含泳池、健身房、书屋、儿童游乐场所等，是目前区域内唯一的综合性会所。

【禄口上市楼盘】
禄口今年预计有8家楼盘上市及在售，其中有5家新盘，分别为：红豆香江华庭（纯新盘）、恒大林溪郡（纯新盘）、和昌绿地新悦湾（纯新盘）、蓝天慧融（纯新盘）、中骏六号街区、中骏融信雍景台、中海云麓公馆（纯新盘）、蓝天星港花园。
目前禄口新房价格主要集中在1.7万-1.8万左右，区域二手房价格集中在1.8万/平左右，基本无倒挂，不过禄口有不少土地储备，因此，区域内楼盘整体上适合资金有限的刚需自住，短期内升值空间不大，不过由于置业门槛相对较低，投资的话，比较适合长线。

【禄口配套】
商业：目前主要是依靠百利广场和空港生活广场，未来翔宇路南站将建设集商务办公、商业、公交场站、酒店、停车场等功能于一体的城市综合体。另外中南棉花塘、峰拓置业禄口G75地块、空港商贸街区也将填补区域商业空白。
地铁：机场线（S1号线）、宁高城际二期、S7号线
学校：除了禄口小学，百家湖小学分校以外，将建设规划幼儿园14所，小学7所，初中5所，国际学校1所。
医院：南京市江宁区第三医院
从配套上来说，自住还是可以的，基本的生活配套有，但是因为禄口距离主城较远，交通成本高，适合在城南或者江宁上班的刚需一族。

红豆香江华庭：2016年11月18日经摇号由红豆以总价4.55亿元拿下，楼面价9131元/㎡，需现房销售。目前在售商业房源，面积30-80平米，拟交付时间2019年9月20日，销许均价36000元/平米。目前产品信息还未公布。

恒大林溪郡：2017年12月19日由恒大以总价8.05亿拿下，楼面价13095元/㎡，是区域地王项目，项目将打造14栋住宅，现房销售。具体产品信息和上市时间待定。相比于禄口其他楼盘，恒大林溪郡离地铁站更近一些。

和昌绿地新悦湾：2017年3月31日，以总价2.01亿成交，楼面价12459元/㎡，现房销售，项目由和昌、绿地联合拿地开发。。目前正在施工中，计划打造3栋住宅，主力户型面积为83-107㎡，其中1号楼为10-11F、2、3号楼为7F，另外连接2、3号楼一、二层有2F的底商。具体产品和上市时间待定。

蓝天慧融花园：2015年10月30日被禄口机场建设以3.99亿元摘得，楼面价4777元/平方米。目前正在建设中，项目将建设18栋小高层住宅及相关住宅配套设施，总建筑规模约12万平。最近的商圈是百利广场，项目附近的学校有禄口街道第二幼儿园、点点双语幼拖中心。

中海云麓公馆：2017年7月7日由中海竞得，总价7.3亿，配建保障房面积1.1万平，楼面价11199元/㎡，现房销售。拟建14 栋住宅楼（9、10号楼为保障房）、1 栋社区中心、商业配套用房以及配电用房。

蓝天星港花园：项目还有少量房源在售，125㎡的还有1套，在售1楼跃层，面积段在125-200多㎡之间，户型面积偏大，总价在210-226万左右。项目仅剩1#收官房源，面积为87㎡（10套）、89㎡（10套）、85㎡（40套），一共60套房源，加推时间待定。

中骏融信雍景台目前在售17号楼精装公寓，面积100平米，2梯11户，拟交付时间为2020年6月30日，销许整体价格显示21697元/㎡，在售主力公寓均价1.6万元/㎡左右，具体一房一价。预计3月加推1-4#，面积129㎡，共计240套。

【江宁大学城上市楼盘】
经过前一段时间的出货，目前江宁大学城板块所剩库存不多，今年预计有两家楼盘上市，分别为：五矿澜悦方山、美的G55地块（纯新盘）。
目前区域二手房价在2.6万/㎡左右，而五矿澜悦方山前期高层价格在26500元/平，倒挂不明显。

【正方新城上市楼盘】
正方新城今年预计有3家楼盘上市，其中一家新盘，分别为：绿地理想城、荣盛隽峰（纯新盘）、远洋山水。
区域新房价格从18700-23000元不等，但是二手房房价在2.1万左右，倒挂不明显，适合在江宁或者城南上班的刚需一族。区域内绿地理想城区位优势最明显，靠近地铁站。荣盛隽峰靠近银城蓝溪郡（拉小分校），离地铁站有一定的距离。远洋山水离地铁站最远，交通不是很方便，因此价格也相对较低。

【正方新城配套】
学校：拉萨路小学江宁分校已经开建
地铁：机场线正方中路站
商业：正方中路站未来将变身江宁新市镇中心，将打造商业、办公、居住为一体的综合开发区
从配套上来说，正方新城不是很完善，生活的便利性也不高，自住还要忍受较长一段时间的阵痛期。

荣盛隽峰正在建设中，具体上市时间待定，项目规划17栋住宅，10栋洋房、7栋高层，具体时间、价格待定。项目楼面地价12037元/㎡，未来房价也不会太低。

365淘房出品
监制：王莉
策划、制作：刘欢欢
美编：黄治华
出品时间：2018年2月9日