规划变更、商业出售！一批...

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2025年5月28日，南京招商玄武花园城火爆试营业，人流如织。

这个端午假期虽然阴雨绵绵，但玄武花园城却迎来了人流高峰期。餐饮店铺大排场龙，盒马鲜生门口被堵得水泄不通，甚至有消费者坐着轮椅前来逛街...... 

源源不断的客流从南京四面八方赶来，为了一睹这个南京首个以RE-value为核心理念的可生长生态商业。

与此同时，却有不少城北网友在后台咨询我们：位于丁家庄的商业综合体进展如何了？

其实，与玄武花园城的火爆形成鲜明对比的，是包括丁家庄商业综合体在内的城北部分商业项目的调整、变更与沉寂。

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商业出售、规划调整、进度缓慢......南京城北商业遇困局 

1、丁家庄商业综合体正处于出售阶段

丁家庄商业综合体位于地铁7号线丁家庄站上盖，地处寅春路以北地块，东至燕舞园保障房小区，南至飞雪路，西至寅春路，北至奋斗路。

2019年10月17日，总投资50多亿元的丁家庄商业综合体正式开工，将建成集商住、购物、娱乐休闲等多种城市功能为一体的全生活综合体，进一步满足周边居民对美好生活的需求。

只不过在今年3月时官方回复：目前因前期规划和开发资金问题，招商蛇口正计划将该地块出售，目前正处于出售阶段，待售出后将有新的规划，尚未知晓。

我们前往现场后发现，丁家庄商业综合体地块目前仍未动工，基本为杂草与临时活动板房，还没有新进展。

2、苏宁易购广场规划变更，商业大幅缩水

更具标志性的是兴智中心苏宁易购广场的命运转折。2020年3月，苏宁世茂联合体以45.7亿元拿下新港G24地块，规划打造90万方综合体。然而随着苏宁系陷入债务危机，苏宁易购广场的规划名存实亡。

就在最近，据公示的最新规划显示，兴智最大的商业综合体原苏宁易购广场迎来规划爆改：

商业体量缩水、商业规格由购物中心降标成步行街、约150米高写字楼被“砍”、新增6栋小高层住宅......

2021年11月，项目发布规划，将其打造成苏宁易购广场，涵盖百货零售、休闲餐饮、儿童亲子等业态，一站式满足消费者的购物、休闲、娱乐生活需求，成为板块内最大的商业综合体，一时风头无两。

可惜的是随着苏宁的困境，兴智苏宁易购广场也荒废许久、破败不堪，如今更是商业体量大幅缩水，规划变更。

3、玄武宝龙城进度几乎停滞

玄武宝龙城是宝龙集团进驻南京市玄武区红山新城的首个城市综合体项目，地处新玄武板块核心位置，恒嘉路与丹霞路交汇处，也是地铁6、9号线交汇站点红山新城站旁。

项目总建筑面积约58万㎡，涵盖购物中心、甲级办公、行政公馆、城市展馆、臻品美宅多种业态，将打造集购物、休闲、娱乐、生活为一体的都会旗舰综合体。

玄武宝龙城效果图

据前期航拍图显示，目前除了已经交付的住宅外，公寓、商场、办公、城市展馆均未建成，相较于前期的竣备时间已是远远落后。

如今随着玄武花园城的交付开业，宝龙城的“水坑”就形成了鲜明的对比，工地内建材也已生锈。

而受到资金短缺的影响，玄武宝龙城的公寓、商场、办公、城市展馆建设相对比较缓慢。

截至目前，包括与其他开发商合作的项目，宝龙已有12个项目落地南京，其中有2座宝龙城、5座宝龙广场，均预打造成宝龙商业的标杆项目。已开业的仅有高淳宝龙广场一座，剩余6座购物中心还未面世，其中还包括位于城北兴智的新生圩宝龙广场。

除了部分因资金问题进行规划变更、出售的商业体之外，南京城北还有诸多如晓庄彩虹广场、常发广场等商业体也遇到了不少问题，难道是城北的土壤不适合商业的落地吗？

高品质商业在城北成功“生根”，加速商业迭代 

在南京城北，一边是万象汇、招商花园城的人流如潮，一边是常发广场等的落寞，这一现象揭示了一个核心事实：

城北缺的不是商业，而是高品质商业。

城北万象汇的成功首先源于其精准定位。约550多家入驻品牌中，超60%为区域首进，30%为南京首进。这些品牌并非高不可攀的奢侈品，而是都市人常见的中档次品牌，上班族能够消费得起。

商场创新采用AB双馆差异化定位：A馆聚焦家庭生活，打造“品质生活高地”；B馆侧重年轻时尚，形成“时尚潮流体验”标签。一条127米超长双层空中连廊巧妙连接双馆，既分流人群又创造独特空间体验。

开业以来，城北万象汇持续优化业态组合，不断引入玛速主义、王繁星等城市首店，以及锅当当、南山翁等热门餐饮，保持商业新鲜度。

玄武招商花园城则探索“商业+生态”新模式。除了“生命之树”核心景观，商场内还打造“倒木”、“水池”、“植被与土壤”、“岩石”4个生态科普点，展现紫金山本土生态特色。

项目引入240余家高品质首店与特色门店，包括COSCIA南京首店、GUCCI区域首店、KASE江苏首店等，覆盖从亲子家庭到潮流青年的多元消费场景。

南京城北的商业发展正经历从数量扩张到质量提升的关键转型。那些能够精准定位、创新体验、深耕服务的商业项目将赢得市场青睐，而缺乏特色与核心竞争力的项目则面临淘汰。

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