联合涨价成功？世茂荣里毛...

365淘房 冯思曼 就在刚刚，我发现纬三路隧道口的世茂荣里新成交了一套毛坯二手房，成交均价竟达到33254万/㎡！<<<20.1 公顷！重磅文件流出，江北核心区城市客厅首曝光

成交信息显示，这套房源为8月17日成交，116.92㎡的三室户型成交总价389万，毛坯均价33254元/㎡，打破了该小区二手房成交记录！

毛坯成交均价33254元/㎡！中介：低密度多层均价差异大

今年5月份，世茂荣里就曾成交了一套107.37㎡的三房，毛坯总价342万，单价达到31853元/㎡，这是2019年上半年荣里成交单价最高的一套房源，曾轰动一时。

彼时我曾向中介了解到世茂荣里成交的那套房源为毛坯低密度多层，位于4楼，未满两年，342万的成交价是不含税的，但包含了车位的价格，约15万。也就是说，荣里这套毛坯房源的单价为327万，单价为30561万/㎡。5月份时，中介告诉我，世茂荣里的低密度多层成交价格基本都在3万/㎡以上。

而今天世茂荣里新成交的这套低密度多层单价达到了33254元/平，相对5月的最高成交单价，上涨了2693元/平，这其中是否含税？世茂荣里的低密度多层目前整体成交价又是多少？

今天，我向负责该房源的经纪人了解到，8月份新成交的这套低密度多层，389万的成交总价中包含了2.5个点的税费。减去税费，实际成交单价应该在32459元/平左右。综合来看，这套毛坯房源的均价依旧高于此前那套房源。

让人震惊的是，中介告诉我，现在世茂荣里的低密度多层均价都在3.5万/平左右了。我难以置信地查找了世茂荣里的挂牌信息和成交信息，发现世茂荣里大部分低密度多层的挂牌还在3万/㎡左右，并未达到3.5万/㎡。对此，中介的解释是：楼栋位置和房源是否满两年是造成低密度多层均价差异的主要原因。临街的低密度多层均价会低不少。

4个月前业主曾发起联合涨价运动，结果究竟如何？

世茂荣里的毛坯低密度多层成交价达到33254元/平，简直让人目瞪口呆。我想起今年5月，世茂荣里业主曾密谋集体涨价。在世茂荣里业主“涨价联盟”发起的《致世茂荣里业主的一封信》中提到：

“眼下，荣里价值最被低估：高层单价不满两年在2.7左右，低密度多层不满两年单价3.0左右（靠近高架的房源除外）；3月份荣里链家成交10套，是江北最高，这是荣里价值的体现，也是被低估的体现。为此，特团结广大业主，让价值回归，提高报价：

18层小高层房源：3.1万/平

低密度多层房源：3.6万/平

叠墅房源：4.1万/平”

从此次世茂荣里的成交价来看，相较于5月均价确实有上涨，此前的“联合涨价”运动是否真的奏效了？我联系到了江北隧道口一家中介门店的相关工作人员，对方透露我三个信息：

①世茂荣里的低密度多层和叠墅，由于容积率低，在长江及扬子江隧道口板块都比较稀缺，价格有一定上浮。今年世茂荣里的小高层均价仍集中在2.5-2.8万/平左右，未出现明显的价格上涨。

②尽管世茂荣里的小高层均价未出现大幅上涨，但成交量却不低，中介告诉我，来买世茂荣里小高层的多为自住的“刚需”。

③今年，江北隧道口板块的二手房生意不如去年那般火热了。他们看来，主要原因是今年江北核心区供应量较大，一大批原先看二手房的客户已经转战摇号核心区新房。

江北二手房房价地图出炉！多个小区二手房破3万/㎡

今天，我统计了江北各板块主力的二手房的成交价，制作了一份江北二手房市场的房价阶梯表，供大家参考：

相对于目前江北1-3万/㎡左右的新房均价，江北二手房的价格差距更大，从1-4.3万元/㎡不等。而均价在2.5-3万/㎡左右的板块数量最多。

我们再来按照板块做梳理，可以看到，目前江北二手房房价的天花板区域依旧是江北核心区，二手房均价集中在3-4.5万/㎡。而在3-3.5万/㎡的高价区间内，桥北和老山也均有房源成交。

其中，桥北是江北二手房市场房价跨度最大的板块，刚需二手房的成交价在1.6-1.7万/㎡左右，而配套较好的改善型二手房，均价在3万/㎡左右。高新核心区居住区的房源由于都以次新房为主，跨度不算大，集中在2-3万/㎡左右，但除核心居住区外，有一些房龄较大的小区均价会低于2万/㎡。

新房市场较为热门的雨山路板块，二手房市场基本仍以刚需为主，除中海万锦熙岸此类配套成熟的品牌开发商小区外，其余小区大多以刚需为主。

同样在二手房市场存在产品分化的还有老山板块以及顶山板块，老山板块中如旭辉银城白马澜山等高附赠、低密度的品质盘，最高成交均价已经超过3万/㎡，但仍有不少定位偏刚需的楼盘均价仅2.3万/㎡左右。顶山板块中位置较好，房龄较新，开发商和物业相对不错的世茂荣里，毛坯二手房最高成交价已超2.9万/㎡，但区域一些保障房小区均价在2.1万/㎡左右。

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