三墩北“新欢”20152...

365淘房 罗文云 9月4日，杭州主城区的土拍序幕正式拉开。四宗涉宅用地全部自持，再度刷新地价，外来房企拿地凶猛，一切都昭示着杭州楼市的火热。

紧接着下周，杭州还将有三场土拍，其中主城区将集中出让8宗地块，五宗宅地，三宗商地。

前几日，小编已经实探过分布于江干区、拱墅区的四宗宅地。今天，小编就带大家看看位于西湖区三墩北的宅地。

17亩宅地将入市 体量小 价格高

杭政储出【2017】58号地块东至甲来路，南至吉鸿村，西至三墩北单元B-G11-01地块公园，北至三墩北单元B-G11-01地块公园，位于三墩北的紫金明珠板块。

△杭政储出【2017】58号地块航拍实景图

从实景图可以看出，该地块呈不规则形状，两面环水，目前地块内还存有建筑物。

根据地块的出让指标来看，地块体量仅有1万方，建筑面积仅有3万方，需设配套公建，容积率2.9，未来项目只能打造高层。

根据价格来看，由于地块体量较小，所以总价看起来比较低。但如果从楼面价来看，11854元/㎡的起价却不低，比三个多月前金辉建发联三墩北项目的楼面起价10875元/㎡还要高。要知道金辉建发三墩北项目可是有20万方的建筑面积，而此地块仅有3万方。

如此看来，这“一口酥”可不便宜。

如果按照70%溢价率来换算，该地块的封顶楼面价为20151.8元/㎡，超过了金辉建发三墩北地块的成交楼面价18488元/㎡。但金辉建发三墩北地块含有32%的自持，不知该地块是否能超过。

紫金明珠板块发展待完善 三墩北配套满足日常生活

紫金明珠板块作为新兴板块，可能很多人并不是很熟悉。它属于三墩北的范围，在吉鸿快速路以西，宣杭铁路以北，绕城高速公路以内。

该板块因为地处城西科创大走廊起点区域，并且在杭州云谷和紫金众创小镇的核心地带，周边有阿里云谷、菜鸟物流、浙大紫金港西区、西湖大学等重点项目加持，所以未来发展前景还是不错的。

这也是紫金明珠板块内地价在变贵的原因之一。

有利就有弊，作为新兴板块，其基建与配套还是很不完善，几乎都在建中。

△紫金明珠板块规划图

从规划图可以看出，地块旁的紫金明珠公园在建中；斜对面的邻里中心、3所幼儿园、一所小学、一所中学还没有动工；河道还在挖；两宗商业地块还有消息。如果等全部发展起来，还需要一段很长的时间。

如果将范围放大到三墩北的话，基本的配套还是可以满足日常生活。

△地块周边交通图

交通方面：吉鸿快速路、紫金港隧道、石祥路高架已经通车，杭州绕城高速公路西复线将于2020年建成。地铁2号线勾庄站，距离板块有2-3公里的距离。在板块东南侧，有地铁4号线二期的终点站，预计2022年通车。

△周边学校实景图

教育方面：毕竟是西湖区，教育资源肯定少不了。紫萱小学、大禹路小学甲来路校区、文理小学等，未来还将有两所新增小学。

△三墩新天地生活广场

商业当面：三墩北目前较大的商业体是三墩新天地303生活广场，未来还有一个杭州金地广场。其余生活日常在一些小区的底商就可以满足。

板块新房聚集 入市价格具有指向性

近两年，随着龙湖、中国铁建、万科等知名房企的进驻，三墩北逐渐发展了起来，从地价就可以看出有了一个明显的攀升。

楼盘名称 拿地时间

拿地楼面价

（元/㎡）

均价 中国铁建西湖国际城 2015.10.27 8510 待定 龙湖水晶郦城 2015.11.23 7191 22000-23000 万科融信西雅图 2016.5.12 14902 待定 绿都云和湖 2016.11.28 19864 待定 金辉建发三墩北项目 2017.5.24 18488 待定

从上图可以看出，三墩北的地价已经翻了一倍多，但由于政府控制了上限价格，所以地价一直没有超过2万。但如果算上自持比例，那么价格是远远超过了2万。

目前，上述表格中的五个楼盘除了龙湖水晶郦城的住宅已经全部卖完以外，其余项目都还没有入市。据消息称另外有三盘将在第四季度入市。而这三盘的价格可以反应出政府现在的一些调控政策的走向，毕竟这三个盘的地价差很多。

按照开发商的正常速度，杭政储出【2017】58号地块未来入市的最大竞争对手就是金辉建发的三墩北项目。

不过，我们现在更期待的是，杭政储出【2017】58号地块到底会拍出怎样的价格？是否能超过金辉建发三墩北项目？9月13日，365淘房将全程直击，让我们拭目以待。