太难了！合肥投资这些小区...

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365淘房 合肥站 合肥一批买房人难过了！前几年买的房子，好几年价格都不涨。算上这几年的持有成本，每天都在亏钱！

扎心！合肥新房价格环比上涨0.7%！置业门槛再拔高

新站职教城板块红盘日销9套 燃起楼市开盘热

近日，我在网站上看到，新站区家天下一套3室1厅85.79㎡毛坯二手房以总价138万成交，单价1.6万/㎡，这个价格和2年前几乎差不多。

1、震惊！新站这家楼盘房价3年不涨

根据网站数据显示，目前家天下小区均价1.5万—1.6万/㎡。而在三年前该小区均价就已经达到了1.6万/㎡，如今3年了，房价却依旧原地踏步。

家天下是新站区体量较大的一个楼盘，小区周边配套及环境都不错，而且还自带大型商业体，但是房价却好几年没怎么涨，很多买房人也是非常郁闷。

附近一位中介告诉我，家天下这几年房价基本没怎么涨，主要因为相对周边楼盘该小区房价较高及户型设计不合理等因素相关。其中，房价不涨主要有以下几个原因：

1、首先，家天下的房价相对于新站区在售新房来说，价格占据高位。项目所处的七里塘板块，现在有刚需新房在卖，竞争非常激烈。

家天下二手房均价在1.6万/㎡左右，周边在售的新房如高速中央公园、禹洲中央城均价在1.48万/㎡，价格相差1千/㎡左右，所以二手房的购房门槛相对较高。

2、家天下小区体量比较大，分为四期，目前挂牌量比较大。

我在网站上看到，现在小区一共有553套二手房挂牌，但最近1个月的带看量仅有130次。

从成交来看，小区某套小户型的房源成交周期达到了633天，经历了21个月才成交，将近2年的时间。小区其他的在售房源成交周期也不短，有的在两百多天，有的在四百多天。

3、家天下小区因为至今已有10年的历史，所以小区的二手房户型不像现在的新房户型三开间朝南更能满足居住的需求。

7月11日，家天下三期3室1厅85.79㎡二手房成交，但是户型整体来看采光差，动静不分明，南北不通透，阳台设计也不合理。

近期成交的另一套3室2厅110.72㎡二手房，户型设计较差，其中开间与进深比例不合理，采光极差，户型不方正，客厅面积过大，利用率低，造成空间浪费。

对户型要求较高的购房者来说，这些户型居住舒适度差，所以对其出售也存在一定的影响。

当然，虽然小区房价几年没涨，但小区学校、地铁、商业等配套还是比较到位的，对于在附近上班的买房人来说，也是不错的选择。

2、合肥大批小区房价不涨！买房人亏了

事实上，不仅是家天下，合肥还有一大批房子这几年房价都没怎么涨，甚至还有一些小区房价不涨反跌。

肥东万科红在2019年12月成交一套高层小户型，单价11082元/㎡。今年5月再成交一套高层，单价只有9671元/㎡。

曾经，万科红在2017年首开时，高层均价10450元/㎡。合肥门槛价加上万科物业，吸引了很多买房人。3年过去，不但没有成功盈利，反而出现了跌价。

2017年碧桂园正荣悦玺是合肥当年的“万元盘”，曾被称作是合肥神盘之一，首开精装高层均价12000元/㎡，烈山路板块最低价，买到需要拼运气，房源非常抢手。

但有买房人在成功抢房后，却后悔不已，3年了房价还是没涨。

碧桂园正荣悦玺6月成交一套高层小户型，单价12274元/㎡。

同期的网红盘新城北宸紫郡，今年5月份成交一套二手房，成交单价11524万/㎡，当年项目首开均价11600元/㎡。

一般来说，投资客买房投资，然后拿房再去卖房套利走人，一套流程非常顺利。可现在的情况，却使得部分投资客进退两难。

3、这些二手房在涨，最高上涨19341元/㎡

有跌也有涨，才是正常的市场，高频震荡的市场中，依然有涨势很强的项目。

政务区凯旋门7月11日成交一套约50㎡房源，单价28841元/㎡。当时首开新房均价为9500元/㎡，涨幅接近19341元/㎡。

滨湖区滨湖惠园7月11日成交一套约56㎡房源，单价20828元/㎡。3年前二手房均价为17866元/㎡，如今上涨了2962元/㎡。

蜀山区奥园城市天地7月11日成交一套147.88㎡房源，单价19259元/㎡。当时的新房首开均价为15799元/㎡，涨幅接近3460元/㎡。

高新区望江台7月6日成交一套高层，面积90㎡，单价16826元/㎡。当时的新房均价为13200元/㎡，如今上涨了3626元/㎡。

滨湖公元天下7月11日成交高层97㎡户型，单价19382元/㎡。项目首开均价15000元/㎡，如今上涨了4382元/㎡。

滨湖紫云赋江山印7月7日成交一套房源，单价约21000元/㎡，成交周期15天。项目首开均价16100元/㎡，如今上涨了约5000元/㎡。

包河区信达天御7月5日成交89㎡房源，单价20000元/㎡。按照项目2017年新房均价15800元/㎡计算，如今上涨了4200元/㎡左右。

可以发现的是，合肥东北方向二手房涨幅有限，速度慢，甚至出现不涨反跌的现象；而西南边的二手房涨幅较大，速度较快。但是总体来说，纯部分刚需盘溢价能力整体有限。

如今，投资的门槛高了，“哪里便宜买哪里”的机械式投资，已经成为过去式了，如今买房要看价格，更要看区域。